Nie brakuje głosów, że szybko rosnące od czterech lat ceny mieszkań to przejaw pompowania bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. W 2019 r. w największych miastach przekroczyły już one poziom sprzed globalnego kryzysu finansowego w 2008 r. Ba, jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) za 2020 r., wzrostu cen nie zahamował nawet kryzys gospodarczy będący skutkiem pandemii COVID-19. W niektórych miastach tempo może wręcz szokować. Według NBP mieszkania oferowane przez deweloperów w Krakowie w IV kw. 2020 r. były średnio aż o blisko 13% droższe niż przed rokiem.

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Ale czy jest to bańka cenowa?

Dziennikarze i publicyści lubią używać tego określenia, bo wzbudza emocje, a te w mediach dobrze się sprzedają. Tymczasem sytuacja na rynkach mieszkaniowych niewiele przypomina tę sprzed ponad dekady. Wtedy faktycznie mieliśmy do czynienia z bańką cenową. Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej bardzo gwałtownie wzrósł popyt na mieszkania. I to nie tylko dlatego, że radykalnie poprawiła się dostępność kredytów mieszkaniowych (szczególnie w walutach obcych). Mieszkania zaczęli kupować również inwestorzy spekulacyjni z Zachodniej Europy, m.in. Wielkiej Brytanii, Irlandii, Hiszpanii i Włoch, którzy zwietrzyli możliwość zarobku. Niektórzy kupowali całe pakiety mieszkań, które odsprzedawali z zyskiem jeszcze przed zakończeniem budowy.

W efekcie deweloperzy nie nadążali z podażą. Nawet, gdy inwestycja była na etapie projektu, przed ich biurami ustawiały się kolejki chętnych. W tej sytuacji trudno się dziwić deweloperom, że stosowali rozwiązanie najprostsze – podwyżkę cen. „Gdybyśmy tego nie robili, zarobiliby spekulanci, a nie my” – tłumaczył wówczas prezes jednej z największych firm. W Warszawie średnia cena m kw. wzrosła o blisko 150% w okresie pięciu lat!

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Obecnie deweloperzy budują wystarczająco dużo mieszkań, by zaspokoić popyt. Jeśli rośnie, budują ich więcej. Ale gdy pojawia się ryzyko spadku popytu, wstrzymują nowe inwestycje. Tak było np. w ubiegłym roku, gdy w marcu ogłoszony został lockdown. Ponieważ obawy się nie potwierdziły, już w czerwcu deweloperzy włączyli wyższy bieg.

Co ważne, duży popyt na mieszkania nie jest spowodowany poluzowaniem wymogów kredytowych, jak miało to miejsce przed wybuchem kryzysu w 2008 r. Obecnie – mimo rekordowo niskich stóp procentowych – o kredyt mieszkaniowy nie jest tak łatwo, jak wtedy. Obowiązek co najmniej 10-20% wkładu własnego wyklucza sporą grupę zainteresowanych kupnem mieszkania z grona potencjalnych kredytobiorców. Mimo to, dzięki rosnącym zarobkom i stosunkowo niskiemu bezrobociu, banki udzielały w ostatnich czterech latach coraz więcej kredytów mieszkaniowych. Wprawdzie pandemia COVID-19 spowodowała spadek akcji kredytowej, ale nie był on gwałtowny.

Warto też odnotować, że od kilku lat znaczną grupę klientów firm deweloperskich stanowią inwestorzy, którzy kupują mieszkania z myślą o ich wynajmie. Niepokoić może jednak to, że z powodu niskich stóp procentowych mieszkania coraz częściej zastępują lokaty bankowe. Ponieważ nie chronią one oszczędności przed skutkami inflacji, więc majętni Polacy zabierają z banków swoje pieniądze i część z nich lokują w nieruchomościach. Rzecz jasna liczą na wzrost ich wartości, więc jest to rodzaj spekulacji.

Dlaczego mieszkania wciąż drożeją?

W różnego rodzaju analizach obrazujących sytuację na rynku mieszkaniowym najczęściej używana jest średnia cena mieszkań. Ta faktycznie od kilku lat rośnie. Jednak przynajmniej częściowo można tłumaczyć to zjawisko zmianą struktury cenowej. Po prostu deweloperzy starają się spełnić oczekiwania zamożnych klientów. Oferując im więc mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie. Np. w Krakowie wzrost średniej był bardzo duży ze względu na wzrost udziału luksusowych mieszkań w ofercie firm deweloperskich.

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Z kolei na mniejszych rynkach nawet pojedyncza inwestycja z bardzo wysokimi - jak na ten rynek - cenami może wywołać wrażenie, że mieszkania gwałtownie podrożały.

Niestety, rosną także ceny mieszkań w segmencie popularnym. Jednak jest to głównie efekt wzrostu cen materiałów, kosztów robocizny, a przede wszystkim cen działek, które mają co najmniej kilkunastoprocentowy udział w cenie metra kwadratowego mieszkania. W dodatku grunt jest składnikiem kosztów budowy mieszkań, który w ostatnich latach podrożał najbardziej. Wygląda jednak na to, że przynajmniej koszty budowy nie będą już rosły tak szybko jak w latach 2018-2019.

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Ile metrów kwadratowych za przeciętną pensję?

Ekonomiści zwracają uwagę, że aby mówić o bańce, ceny mieszkań musiałyby rosnąć w oderwaniu od dochodów. I tak właśnie było przed 2008 r. Np. w Warszawie tylko w 2007 r. średnia cena nowych mieszkań wzrosła o 57%, zaś przeciętne zarobki mieszkańców stolicy – „tylko” o niespełna 11%. W efekcie gwałtownie pogorszyła się ich siła nabywcza na rynku mieszkaniowym.

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia także w innych największych miastach. Dopiero wskutek spadku cen spowodowanego kryzysem finansowym ich relacja do dochodów wyraźnie się poprawiła.

To prawda, że w ostatnich czterech latach sytuacja znów się pogorszyła, ale po pierwsze, nie tak bardzo jak w czasie poprzedniego boomu na rynku mieszkaniowym. Po drugie, np. w Warszawie od dwóch lat ten wskaźnik utrzymuje się na poziomie ok. 0,66 m kw. za miesięczną pensję. Oczywiście w poszczególnych miastach sytuacja jest bardzo zróżnicowana. W części miast wojewódzkich, m.in. w Zielonej Górze, Szczecinie czy Bydgoszczy mocno spadła siła nabywcza ich mieszkańców na rynku mieszkaniowym. Ale są też miasta, np. Katowice i Rzeszów, w których – mimo wzrostu cen – za przeciętne wynagrodzenie można było kupić większy „kawałek podłogi”.

Ceny mieszkań / GetHome.pl

Warto pamiętać dobra koniunktura nie będzie trwać wiecznie. Pytanie, czy jej pogorszenie, np. wskutek wzrostu oprocentowania kredytów, będzie skutkowało stabilizacją cen (ewentualnie ich niewielką korektą) czy wyraźnym spadkiem. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrują „pęknięcia bańki cenowej”. Tymczasem bardziej prawdopodobny wydaje się pierwszy z tych scenariuszy. Ceny mieszkań doszły do granicy, która dla kupujących może być coraz trudniejsza do zaakceptowania. Jednak deweloperzy nauczyli się już tak dawkować podaż, żeby w razie kryzysu nie zostać z tysiącami pustostanów. Ponadto w takim przypadku raczej spowolnią tempo sprzedaży niż obniżą ceny mieszkań, a w efekcie swoje marże.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl