Cykliczność rozwoju w systemie gospodarki rynkowej jest czymś naturalnym. Rozwój gospodarczy w postaci nieprzerwanie zwiększającej się dynamiki PKB to piękny sen (ułuda?) ludzi wierzących w system, który gościł w naszym kraju od drugiej połowy lat 40tych XX wieku do 1989 roku. Choć już wtedy było wiadomo, że nie ma to wiele wspólnego z rzeczywistością. Czy nam się to podoba czy nie, po latach tłustych zawsze przychodzą w gospodarce lata chude. Dobrą informacją jest jednak fakt, że równie dobrze działa to w drugą stronę.
Czego w związku z tym należy spodziewać się na rynku mieszkaniowym?
Potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych, którą odczuwa wiele polskich rodzin nie oznacza, że będzie je stać na kupno mieszkania lub domu. Wysoka i nadal rosnąca stopa referencyjna oraz jeszcze wyższy poziom stopy WIBOR sprawiają, że sporej grupy Polaków albo nie będzie stać na kupno nieruchomości albo będzie stać na zakup mniejszej nieruchomości. Wzrost rat zaciągniętych do tej pory kredytów jest nieunikniony. Światełko w tunelu w tym przypadku mogą stanowić zapowiedzi rządowej pomocy. Spadek popytu jest jednak nieunikniony. Zapewne zmieni się również struktura popytu. Rynkowy hit czasów pandemii czyli domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, z powrotem ustąpią miejsca mieszkaniom z segmentu popularnego. Na te ostatnie wystarczy bowiem mniejsza zdolność kredytowa.
Co z cenami nieruchomości?
Czy czeka nas zatem powrót do cen wynoszących po 3 tys. zł/mkw., jak wieszczą coraz częściej internauci na forach internetowych? Mieszkania i domy w tej cenie, a nawet tańsze są już dzisiaj dostępne w Polsce. W małych, wyludniających się miasteczkach, na wsiach, w tzw. po PGR-owskich miejscowościach już obecnie można znaleźć nieruchomości prawie za darmo. Brak jest tylko chętnych, aby w nich zamieszkać. „Powrotu do poziomów cen nieruchomości do tych z lat 90tych ubiegłego wieku w dużych, rozwijających się miastach i ich otoczeniu, już nie ma. Bowiem dzisiaj wyższe są już same koszty budowy” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Aby rzetelnie odpowiedzieć na pytanie o ceny należy odnieść się do wysokiej inflacji i intensywnych wzrostów cen materiałów budowalnych. Początkowo, jeszcze w 2021 roku, mówiono głównie o zawrotnych wzrostach cen stali, aluminium, czy drewna. Obecnie stawce przewodzą materiały do izolacji termicznej i tzw. suchej zabudowy. Na przestrzeni ostatnich kilku lat rosły również wynagrodzenia pracowników budowalnych. Czy w takiej sytuacji ceny nieruchomości mieszkaniowych mogą spadać? Mogą. Warto jednak się zastanowić z czego może to wynikać. Sprzedawać mieszkania po niższych cenach będą ci deweloperzy, którzy mają nóż na gardle. Przede wszystkim ci, którzy niedawno rozpoczęli inwestycję, sprzedali część lokali i planowali finansować budowę z wpłat klientów lub głównie z kredytu. Dotyczy to w głównej mierze małych przedsiębiorstw deweloperskich z krótką historią działalności i niewielkim doświadczeniem. Takie firmy nie mają odpowiedniego zaplecza finansowego i trudniej jest im pozyskać kapitał z zewnątrz. Może więc im zależeć na jak najszybszym zamknięciu projektu, nawet z pewnym akceptowalnym poziomem straty. Po to tylko, aby uniknąć sporu z klientami, którzy zapłacili już za lokum i będą chcieli otrzymać klucze w ustalonym wcześniej terminie.
Duże firmy deweloperskie albo wstrzymają się z rozpoczęciem budów, w wyczekiwaniu stabilizacji, albo zaczną budować i sprzedawać po zdecydowanie wyższych cenach. „Stabilni, godni zaufania deweloperzy, będą wstrzymywać prace budowlane jednocześnie planując swoją działalność na przyszłość. Aby być gotowym na czas gdy szczyt podwyżek stóp procentowych będzie za nami, a ich stopniowe obniżki będą obniżać raty kredytów hipotecznych i zwiększać zdolność kredytową polskich rodzin” tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Tacy deweloperzy nie muszą na siłę sprzedawać mieszkań i wrzucać ich na rynek po kosztach budowy.
Warto również dodać, że rosnące stopy procentowe nie stanowią jednak realnego zagrożenia dla osób kupujących na własne potrzeby, którzy są w stanie sfinansować z własnych oszczędności ponad 50% wartości nieruchomość. Obecna oferta nieruchomości dostępnych na rynku jest relatywnie tania, jeśli porównamy ją z cenami nieruchomości w innych krajach Europy, a zwłaszcza z cenami nieruchomości, które niedługo zaczną trafiać na rynek i będą oferowane klientom po uwzględnieniu inflacyjnych kosztów usług i materiałów budowlanych. Wydaje się więc, że powinniśmy spodziewać się mniejszej liczby transakcji na rynku mieszkaniowym w oficjalnych statystykach, z kolei kierunek cenowy wcale nie jest przesądzony.
Bądź chciwy, gdy inni się boją
To giełdowe porzekadło dobrze pasuje do obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Abstrahując od kasandrycznych opinii warto zwrócić uwagę na rynek najmu. Obecnie notowany jest tam niewidziany od dawna ruch. Osoby, które kupiły mieszkanie na wynajem, które stało puste w trakcie pandemii, dzisiaj mogą zacierać ręce. Tak wysokich stawek, zwłaszcza w największych miastach, ale również wielu tych nieco mniejszych, nie było już dawno. Ci, którzy mają odłożoną gotówkę na gorsze czasy i martwią się rosnącą inflacją, mogą teraz śmiało ulokować ją w nieruchomości. Taka sytuacja stanowi zapowiedź wzrostu popytu inwestycyjnego na mieszkania, zwłaszcza te w dobrych, centralnych lokalizacjach.
Autor: Jarosław Mikołaj Skoczeń
