Dwa lata temu eksperci RynekPierwotny.pl w artykule zamieszczonym na Forsal.pl analizowali ceny mieszkań z 1996 roku. Nieco późniejsze ceny metrażu też mogą wzbudzać zaskoczenie. Pod koniec 2002 r. przeciętne „M” od stołecznego dewelopera kosztowało bowiem mniej niż 4000 zł/mkw. Oczywiście, dużo mniejsze niż obecnie były również ówczesne wynagrodzenia. Kolejna analiza przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl porównuje aktualną dostępność nowych mieszkań do sytuacji z IV kw. 2002 r. Wyniki takiego porównania na pewno są ciekawe.

Łódź wciąż najtańsza - tutaj niewiele się zmieniło

Na wstępie warto zaprezentować średnie ofertowe ceny 1 mkw. nowych mieszkań z IV kw. 2002 r. Informacje cenowe dotyczące tego okresu rzadko pojawiają się bowiem w rodzimych mediach. Serie danych widoczne na poniższym wykresie zaczynają się właśnie pod koniec 2002 r. Wtedy średnia ofertowa cena u stołecznych deweloperów wynosiła około 3800 zł/mkw. W grupie sześciu największych miast, najtańszym metrażem cechowała się (jak zwykle) Łódź. Jeżeli chodzi o ofertę łódzkich deweloperów, to pod koniec 2002 r. średnia stawka z cenników mieszkań wynosiła ok. 2500 zł/mkw.

ikona lupy />
Wykres 1 / Rynekpierwotny.pl

Dostępność najbardziej zmieniła się w Warszawie

Trzeba pamiętać, że mówimy o czasach, gdy przeciętne wynagrodzenie brutto z sektora warszawskich przedsiębiorstw wynosiło około 3200 zł. Analogiczny wynik z Łodzi nie przekraczał nawet 2000 zł brutto. Dlatego zaprezentowana w poniższej tabeli dostępność nowych mieszkań za przeciętne wynagrodzenie brutto z przedsiębiorstw (w IV kw. 2002 r. oraz I kw. 2024 r.) wydaje się ciekawa. Jak widać, średni wynik z sześciu analizowanych miast był w I kw. 2024 r. mniejszy (0,66 mkw.) niż pod koniec 2002 r. (0,80 mkw.) Największe negatywne zmiany widzimy w przypadku Warszawy i Gdańska. Na uwagę zasługuje Poznań, gdzie relacja płac i cen nowego metrażu się nie zmieniła.

ikona lupy />
Tabela 1 / Rynekpierwotny.pl

Wysokie oprocentowanie, czyli ten sam problem

Dość dobre wrażenie dotyczące dostępności nowych mieszkań z końca 2002 r. mocno jednak blednie jeśli weźmiemy pod uwagę również przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych - jeszcze większe niż obecnie. Poniższa tabela przedstawia stosunek pierwszej (równej) raty kredytu w PLN na nowe mieszkanie 50 mkw. do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw. W ramach dodatkowych założeń przyjmujemy wkład własny kredytu wynoszący 10% i dwudziestopięcioletni okres spłaty.

Po uśrednieniu wyników z sześciu analizowanych miast można stwierdzić, że stosunek raty do wynagrodzenia obliczony dla IV kw. 2002 r. oraz I kw. 2024 r. jest praktycznie taki sam. Warto dodać, że obliczenia uwzględniają przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla obydwu tych okresów podawane przez NBP. W latach 2002 - 2003 banki oferowały już kuszące niższym oprocentowaniem kredyty mieszkaniowe z waloryzacją do walut obcych, ale jak później pokazała praktyka, były to ryzykowne produkty finansowe.

Pamiętajmy też o bezrobociu z początku wieku

Porównanie obecnej dostępności mieszkaniowej, która jest najniższa od około 8 - 10 lat do sytuacji z przełomu 2002 r. oraz 2003 r. musi też uwzględniać specyfikę rynku pracy. Starsi czytelnicy pamiętają zapewne problemy z bezrobociem, które ponad 20 lat temu negatywnie wpływały na faktyczną dostępność mieszkań. Historyczne dane GUS z 2002 r. wskazują, że wówczas stopa bezrobocia rejestrowanego wynosiła:

  • Warszawa - 6,3%
  • Kraków - 8,4%
  • Łódź - 18,8%
  • Wrocław - 12,2%
  • Poznań - 7,1%
  • Gdańsk - 12,8%

Analogiczne statystyki dotyczące 2023 r. mówią o stopie bezrobocia z analizowanych miast wynoszącej od 1,0% (Poznań) do 4,4% (Łódź). Szczególnie sugestywna wydaje się zmiana dotycząca Łodzi.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl