Majowe dane portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają, że na razie podwyżki cen nowych mieszkań z Warszawy się zatrzymały. Marcowa i majowa średnia stawka z cennika stołecznych deweloperów (odpowiednio: 17 500 zł/mkw. oraz 17 597 zł/mkw.) była podobna. Mimo tego ceny stołecznego metrażu (nie tylko nowego) są nadal powodem częstych narzekań - podobnie jak wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy narzekać mogą również mieszkańcy stolic kilku innych krajów z szeroko pojętego regionu CEE (ang. Central and Eastern Europe). Takie porównanie może prowadzić do kilku dość zaskakujących wniosków.

Praga, czyli cenowy lider całego naszego regionu

Warszawa dość często bywa porównywana do Pragi. Trudno jednak porównywać ceny nowych mieszkań z tych dwóch stolic, ponieważ największe czeskie miasto jest zdecydowanie „droższe”. Informacje publikowane przez czeski oddział znanej firmy Deloitte, wskazują, że na przełomie III kw. oraz IV kw. 2023 r. nowe mieszkanie z czeskiej stolicy w ujęciu ofertowym kosztowało średnio 152 600 koron/mkw. (po przeliczeniu ok. 28 400 zł/mkw.). Porównywalny wynik z Warszawy dla okresu wrzesień - październik 2023 r. to około 16 000 zł/mkw. według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Reklama

Okazuje się, że większych cen nowego metrażu z Pragi nie kompensują wyższe tamtejsze płace. Dane czeskiego odpowiednika GUS, czyli ČSÚ (Český statistický úřad) mówią, iż w III kw. 2023 r. przeciętna płaca pracownika z Pragi wynosiła 51 925 koron brutto (ok. 9700 zł). Jeżeli chodzi o porównania do Warszawy, to są one utrudnione, bo w przypadku polskiego stołecznego miasta dysponujemy jedynie statystykami, które pomijają sferę budżetową oraz mikrofirmy. Takie przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze warszawskich przedsiębiorstw z III kw. 2023 r. wynosiło 8877 zł brutto.

Nadspodziewanie droga Bratysława zaskakuje

Bratysława jest miastem ludnościowo o wiele mniejszym niż Praga i Warszawa. Właśnie dlatego wiele osób może zaskoczyć fakt, że słowacka stolica pod względem cen nowego metrażu wyprzedza nasze stołeczne miasto. Dane Bencont Group wskazują, że średnia ofertowa cena nowych mieszkań z Bratysławy w I kw. 2024 r. wynosiła 4866 euro/mkw. (ok. 21 100 zł/mkw.). Ten wysoki wynik na pewno może mieć związek z bliskością Wiednia oraz faktem, że spora część mieszkańców Bratysławy dojeżdża do pracy w austriackiej stolicy. Wiedeń jest oczywiście o wiele bardziej atrakcyjny płacowo. Średnia płaca brutto na terenie całego kraju bratysławskiego w IV kw. 2023 r. wynosiła 1897 euro (ok. 8400 zł). Niestety, brakuje nam danych dla samej Bratysławy.

Budapeszt dogonił już Warszawę cenami lokali?

Zaskakujące dla wielu czytelników mogą okazać się również cenowe dane z Budapesztu. W ostatnich latach węgierska stolica cenowo goniła bowiem Warszawę. Na pewno było to związane z faktem, że całe Węgry plasowały się na pozycji unijnego lidera pod względem tempa wzrostów cen mieszkań i domów. Dane węgierskiego odpowiednika GUS, czyli KSH (Központi Statisztikai Hivatal) wskazują, że pod koniec 2023 r. średnia transakcyjna cena nowych mieszkań z Budapesztu wynosiła po przeliczeniu około 15 700 zł/mkw. Jeżeli chodzi natomiast o średnie wynagrodzenie, to ubiegłoroczny wynik z Budapesztu po przeliczeniu wynosił około 8300 zł brutto.

Wilno w dalszym ciągu może kusić cenami „M”

Ciekawym punktem odniesienia dla wymienionych wcześniej miast jest Wilno. Dane litewskiego urzędu statystycznego wskazują, że w IV kw. 2023 r. średnia płaca brutto z Wilna (bez wliczenia jednoosobowych przedsiębiorstw) wynosiła 2397 euro, czyli około 10 600 zł. A co z cenami mieszkań u wileńskich deweloperów? Litewskie dane katastralne mówią, że w IV kw. 2023 r. średnia cena nowego mieszkania sprzedanego na terenie Wilna wynosiła 2626 euro/mkw. (ok. 11 600 zł/mkw.). Nietrudno zauważyć, że to właśnie Wilno wypada najlepiej pod względem dostępności cenowej metrażu w grupie pięciu analizowanych stolic (Warszawa, Praga, Bratysława, Wilno oraz Budapeszt).

Wysokie oprocentowanie na niekorzyść Polski

Prymat litewskiej stolicy jest widoczny również po uwzględnieniu średniego oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Taka średnia stawka oprocentowania według danych Europejskiego Banku Centralnego w grudniu 2023 roku wynosiła odpowiednio:

  • Węgry - 8,65%
  • Polska - 7,67%
  • Czechy - 5,84%
  • Litwa - 5,62%
  • Słowacja - 4,01%

Nieco późniejsze, marcowe statystyki EBC wskazują, że w obliczu spadku oprocentowania nowych „hipotek” na Węgrzech, to Polska wówczas cechowała się najwyższym w UE kosztem uruchamianych kredytów mieszkaniowych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl