Nie należy oczywiście zapominać, że w kontekście historycznych porównań duże znaczenie ma inflacja oraz stosunek cen metrażu do wynagrodzeń. W przypadku Polski, ten drugi wskaźnik nigdy nie prezentował się dobrze.
Kredyty hipoteczne w latach 90. dopiero raczkowały
W realiach rynku mieszkaniowego, okres wynoszący 25 - 30 lat z pewnością jest długi. Trudno się zatem dziwić, że warunki nabywania mieszkań i domów sprzed ćwierćwiecza były zupełnie inne od obecnych. Przykładów jest sporo. Pierwszym z brzegu może być niewielki udział kredytów mieszkaniowych w łącznej wartości zakupów lokali. Był on oceniany na zaledwie 10 proc. w pierwszej połowie 1996 roku. Kolejna drastyczna różnica względem obecnej sytuacji dotyczy znaczenia firm deweloperskich. Dopiero w 1999 r. po raz pierwszy ukończyły one więcej niż 10 000 mieszkań rocznie. Przez całe lata 90. spółdzielnie utrzymywały przewagę nad deweloperami pod względem liczby oddawanych do użytku „M”.
Typowa stołeczna cena z 1996 r. to ok. 2000 zł/mkw.
Z uwagi na stosunkowo niewielki rozmiar rynku pierwotnego w latach 90., bardziej reprezentatywne wydają się informacje na temat cen używanego metrażu. W maju 1992 r. stołeczna Gazeta Wyborcza donosiła, że za 1 mkw. typowego warszawskiego mieszkania trzeba zapłacić 7 mln zł, czyli około 500 dolarów amerykańskich. Podobny poziom cen był notowany jesienią 1990 r. Bardziej użyteczne dla celów porównawczych wydają się informacje z poniższej tabeli. Wskazują one, że w czerwcu 1996 r. typowe stawki notowane na stołecznym rynku wtórnym wynosiły 1400 zł/mkw. - 3200 zł/mkw. Jak nietrudno się domyślić, Warszawa pod względem cen metrażu była wówczas najdroższym polskim miastem wojewódzkim.
W kontekście danych z poniższej tabeli, warto również zwrócić uwagę na bardzo niskie stawki cenowe dotyczące Łodzi (ok. 100 zł/mkw. - 800 zł/mkw.). Poziom cen łódzkich „M” w połowie lat 90. na pewno miał związek z dużą zapaścią gospodarczą dawnej stolicy przemysłu tekstylnego. Lata 1999 - 2003 były natomiast trudne dla całej polskiej gospodarki. Dane Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej wskazują, że w pierwszej połowie 1999 r. przeciętna cena nowego mieszkania spółdzielczego z 22 większych miast wynosiła od 1350 zł/mkw. do 2276 zł/mkw. Motorem napędowym dla ówczesnego rynku mieszkaniowego była podatkowa ulga budowlana.
/>
Dostępność metrażu w latach 90. także była kiepska
Wyniki analiz wspomnianego wcześniej Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej (IGM) świadczą również o tym, że w latach 90. relacja cen mieszkań i zarobków wcale nie była tak dobra, jak sądzi wiele osób. Część internautów komentując niskie ceny mieszkań sprzed około ćwierćwiecza, niestety zapomina o długoletnich zmianach płacowych. Według danych IGM, średni metraż możliwy do kupienia za przeciętną płacę brutto zmieniał się następująco w miastach wojewódzkich:
- 1992 r. - 0,58 mkw.
- 1993 r. - 0,68 mkw.
- 1994 r. - 0,77 mkw.
- 1995 r. - 0,80 mkw.
- 1996 r. - 0,85 mkw.
- 1997 r. - 0,89 mkw.
- 1998 r. - 0,69 mkw.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę przeciętne wynagrodzenia brutto z lat 2017 - 2020 i średnie ceny nowych oraz używanych lokali z miast wojewódzkich, to otrzymane wyniki będą się wahały na poziomie ok. 0,90 mkw. - 1,00 mkw. To porównanie potwierdza, że dostępność cenowa lokali z lat 90. wcale nie prezentowała się dobrze. Ówczesny rynek ze względu na niewielkie znaczenie „hipotek” był natomiast o wiele bardziej odporny na zmiany stóp procentowych i warunków kredytowania.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl