Subskrybuj nas na Youtube
GUS dopiero niedawno zaprezentował ubiegłoroczne informacje o sprzedaży mieszkań ze wszystkich powiatów i miast na prawach powiatu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się tym danym ze szczególnym uwzględnieniem mniejszych rynków.
Uwaga: GUS nie dolicza umów deweloperskich
Jeszcze przed dokładniejszym spojrzeniem na dane GUS, warto podkreślić, że obejmują one jedynie lokale mieszkalne i nie uwzględniają obrotu domami. To na pewno ogranicza zakres analizy. Kolejna ważna kwestia dotyczy rynku pierwotnego. Otóż, GUS rejestruje tylko przeniesienia własności dotyczące ukończonych lokali od deweloperów. To oznacza, że umowy deweloperskie obejmujące budowane mieszkania, dopiero po pewnym czasie znajdują odzwierciedlenie w „GUS-owskich” statystykach. Chodzi o przeniesienie własności następujące np. po roku lub dwóch od umowy deweloperskiej.
Punkt widzenia mocno zależy od rodzaju rynku?
Mimo wspomnianego ograniczenia, w dalszej części artykułu analizowane będą zbiorcze statystyki z wtórnego i pierwotnego rynku mieszkań. Najpierw warto jednak spojrzeć na mapę. Prezentuje ona liczbę wyłącznie używanych mieszkań, które w 2023 r. zmieniły właściciela. Rynek mieszkań „z drugiej ręki” obejmuje również lokalizacje, gdzie deweloperzy praktycznie nic nie budują. Pomimo tego, na poniższej mapie znajdziemy całkiem sporo powiatów, w których przez cały miniony rok sprzedało się mniej niż 100 używanych mieszkań. Takie obszary są skoncentrowane głównie na terenie wschodniej części kraju.
Mała skala obrotu mieszkaniami na terenie wielu powiatów wynika po części z dużej przewagi budownictwa jednorodzinnego, a częściowo ma już związek z kwestiami demograficznymi. „Pozawojewódzkie” rynki mieszkaniowe są bowiem bardzo zróżnicowane, o czym jeszcze będzie mowa.
/>
Poza dużymi i średnimi miastami ok. 40% obrotu
Poniższa tabela z kolei informuje, jaki udział w łącznej, ogólnopolskiej sprzedaży mieszkań przez 10 lat (2014 r. - 2023 r.) miały miasta wojewódzkie oraz miasta na prawach powiatu. Przy okazji eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli taki udział dotyczący zarówno nowych, jak i używanych mieszkań w odniesieniu do sześciu największych krajowych miast. Po uwzględnieniu każdej z kategorii miast widzimy, że ubiegłoroczny wynik był wyraźnie mniejszy niż szczytowe wartości z lat 2015 - 2016.
Przykładowo, w 2023 r. poza sześcioma największymi miastami sprzedało się 2/3 ogólnej liczby mieszkań. Analogiczny, ubiegłoroczny udział wszystkich rynków „pozawojewódzkich” (innych niż miasta wojewódzkie) wyniósł 55%. Natomiast w lokalizacjach innych niż miasta duże i średnie (tzn. wszystkie miasta na prawach powiatu) skupiało się 40% ubiegłorocznej sprzedaży mieszkań. W 2015 roku lokalowy udział małych miast i wsi oscylował na poziomie tylko 32%. Czy to oznacza, że pesymistyczne mieszkaniowo prognozy dla polskiej prowincji są przesadzone? Niekoniecznie.
„Pozawojewódzkie” rynki mieszkań są bardzo różne
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach podsumowania zwracają uwagę na mocne zróżnicowanie „pozawojewódzkich” rynków mieszkań. W tej grupie znajdziemy bowiem zarówno nieatrakcyjne dla młodych osób powiaty/miasta ze słabymi rynkami pracy, jak i dobrze prosperujące okolice największych metropolii. To właśnie podmiejskie powiaty z dużych aglomeracji windują w górę wyniki sprzedażowe dla rynków innych niż miasta wojewódzkie i miasta na prawach powiatu.
W 2023 r. trzynaście powiatów położonych blisko dużych miast miało udział w łącznej sprzedaży lokali mieszkalnych wynoszący aż 10%. Mowa o następujących powiatach: poznański, wejherowski, piaseczyński, pruszkowski, wrocławski, gdański, wołomiński, miński, wielicki, pucki, legionowski, stargardzki i warszawski zachodni. Nietrudno dostrzec, że wymienione powiaty skupiały aż jedną czwartą obrotu lokalami mieszkalnymi spoza średnich oraz dużych miast (tzn. miast na prawach powiatu). Analogiczny udział byłby większy po uwzględnieniu wartości, a nie liczby sprzedanych lokali. Pamiętajmy bowiem, że wszystkie powyższe statystyki odnoszą się do liczby mieszkań, które zmieniły właściciela.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl