Media

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl pokusili się o właśnie taką analizę. Prowadzi ona do wniosku, że zmiany cen mieszkań znacznie lepiej można wytłumaczyć i przewidzieć przy pomocy innego wskaźnika gospodarczego niż PKB.

Relacja cen metrażu i PKB nie jest dobrze widoczna

Znalezienie historycznych informacji o zmianach tempa wzrostu gospodarczego Polski nie nastręcza kłopotów. Znacznie trudniej jest o dane prezentujące średnią ogólnopolską cenę mieszkania. W tym przypadku, jesteśmy praktycznie skazani na informacje, które prezentuje GUS. Wspomniane statystyki opierają się na aktach notarialnych, co tłumaczy ich publikację z dużym opóźnieniem. Na takie „GUS-owskie” dane dotyczące 2019 r. niestety będziemy musieli poczekać do jesieni. Właśnie dlatego poniższy wykres prezentuje historyczne informacje z lat 2004 - 2018.

Media
Reklama

Na wykresie przygotowanym przez ekspertów RynekPierwotny.pl możemy zauważyć pewną korelację pomiędzy zmianami średniej ogólnopolskiej ceny 1 mkw. lokali i tempem wzrostu gospodarczego. Widoczna relacja dotyczy przede wszystkim poprzedniego boomu hipotecznego z lat 2005 - 2008. Ogólnie rzecz biorąc, zależność pomiędzy zmianami kosztów zakupu mieszkań (z całej Polski) i tempem rozwoju krajowej gospodarki nie wydaje się bardzo mocna. Zmiany cen metrażu (w skali poszczególnych rynków) znacznie lepiej tłumaczy inny wskaźnik makroekonomiczny.

Bezrobocie o wiele lepiej objaśnia zmiany cen lokali

Jedna z niedawnych analiz portalu RynekPierwotny.pl zwracała uwagę na duże znaczenie, jakie w kontekście cen mieszkań ma lokalny poziom wynagrodzeń. Teraz przyglądamy się jaki jest wpływ bezrobocia na rynek nieruchomości. Okazuje się, że wahania bezrobocia dobrze wyjaśniają zmiany przeciętnych stawek za 1 mkw. lokali. Nawet bez dokładniejszych statystycznych analiz tę zależność można dostrzec w poniższej tabeli.

Przedstawia ona zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkań oraz stopy bezrobocia rejestrowanego z sześciu największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Warto nadmienić, że prezentowane informacje dotyczą całkiem długiego okresu (lata 2007 - 2019). Eksperci RynekPierwotny.pl na podstawie szerszego pakietu danych postanowili sprawdzić zależność między zmianami cen mieszkań oraz bezrobocia na terenie sześciu krajowych metropolii. Przeprowadzona analiza wskazuje na silną korelację tych dwóch czynników wynoszącą około 80 proc.. Jest ona oczywiście ujemna - rosnące bezrobocie skutkuje spadkiem cen metrażu i vice versa.

Na podstawie historycznych danych można nawet pokusić się o zbudowanie prostego modelu statystycznego z tzw. regresją wielomianową. Wskazuje on, że dodatnia zmiana bezrobocia na terenie sześciu największych miast o jeden punkt procentowy (z 2,2 proc. do 3,2 proc.), powinna skutkować przeciwną zmianą średniej ceny lokali o około 1200 zł/mkw. Trudno spodziewać się o wiele większego pogorszenia sytuacji na rynkach pracy dużych miast.

Prognozy stopy bezrobocia rejestrowanego dla całego kraju (przedstawione m.in. przez PKO BP i rząd) wskazują na wzrost do 7,0 proc. - 8,0 proc. pod koniec bieżącego roku i późniejszą poprawę sytuacji. W praktyce spadki cen metrażu mogą być mniejsze od wyników prostych prognoz jeśli deweloperzy znacznie obniżą podaż, a sprzedawcy używanych mieszkań postanowią czekać na lepszą koniunkturę w 2021 r.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl