Rok temu w Warszawie, największym rynku mieszkaniowym w kraju, można było bez większych problemów wynegocjować u dewelopera obniżenie ceny wyjściowej mieszkania o 7–8 proc. – Teraz osiągnięciem jest 2-proc. upust – mówi Katarzyna Kuniewicz z firmy Reas, monitorującej rynek deweloperski w największych aglomeracjach.
/>
Michał Tokarz, menedżer ds. rynku pierwotnego w agencji Home Broker, która w 2013 r. pośredniczyła w sprzedaży ponad 4,8 tys. lokali na rynku pierwotnym, wskazuje, że w największych miastach maksymalny upust od ceny wyjściowej wynosił w ubiegłym roku nawet ok. 10 proc. – Obecnie to najwyżej 5 proc., a średni poziom to zwykle 2–3 proc. – dodaje.
Coraz mniejsza skłonność sprzedawców do negocjacji to efekt m.in. świetnej sprzedaży w ostatnich kwartałach. Z danych zebranych przez DGP od 11 liczących się w kraju deweloperów wynika, że w I kw. tego roku znaleźli nabywców na ponad 3 tys. lokali, o 70 proc. więcej niż przed rokiem. W porównaniu z bardzo dobrym ostatnim kwartałem roku 2013 ich sprzedaż była o 3,2 proc. wyższa.
>>> Rośnie oprocentowanie hipotek. Gdzie po najtańszy kredyt?
Część deweloperów deklaruje wprawdzie gotowość negocjacji, choć przyznają, że ewentualne obniżki nie przekraczają kilku procent. Niektórzy mówią jednak wprost, że z powodu bardzo dużego zainteresowania nowymi lokalami nie zakładają obniżek cen. – W naszej ofercie mamy bardzo niewiele gotowych, a niesprzedanych lokali. Zdecydowana większość mieszkań znajduje nabywców jeszcze na wczesnych etapach budowy, w związku z tym trudno dziś mówić o możliwości obniżania cen ofertowych. Myślimy raczej o podwyżkach – deklaruje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development.
Dodaje, że w odpowiedzi na duży popyt część deweloperów, w tym także Ronson, umiarkowanie skorygowała już w górę swoje cenniki. – Gdy sytuacja na rynku mieszkaniowym wciąż będzie tak dobra, możliwe są kolejne podwyżki cen. Mogą one sięgnąć kilku procent – ocenia. Firma nie miała też ostatnio w swoich inwestycjach żadnych specjalnych promocji.
Radosław Bieliński z Dom Development wskazuje, że trend wzrostowy cen mieszkań widać już od IV kw. 2013 r. – Coraz lepsza sytuacja rynkowa pokazuje, że może być kontynuowany – przyznaje.
W żadnej z firm nasi rozmówcy nie chcą powiedzieć wprost, o ile zostały podniesione ceny u nich czy u konkurencji. Maciej Wewiórski, analityk DM IDM, podaje, że np. Dom Development deklarował ostatnio, iż podwyżki w tej spółce są zbliżone do poziomu inflacji. W całym 2013 r. wskaźnik cen towarów i usług wzrósł w Polsce w porównaniu z 2012 r. o 0,9 proc. Michał Tokarz przyznaje, że w przypadku zaawansowanych budów deweloperzy raczej nie podwyższają cen, inaczej jest w przy nowych etapach znanych już klientom inwestycji lub zupełnie nowych projektach. Tu ceny bywają już nieco wyższe niż w poprzednich etapach lub porównywalnych inwestycjach.
– Podwyżki nie przekraczają obecnie 2–5 proc. Nie jest to jednak zjawisko masowe. To raczej testowanie rynku przez część sprzedawców, czemu z uwagą przygląda się konkurencja. Sądzę, że z wyjaśnieniem, czy jest większe pole do podwyżek, musimy poczekać do końca II kw., kiedy zwykle więcej osób rozgląda się po dostępnej ofercie i można lepiej określić potencjał rynku na kolejne miesiące – ocenia menedżer ds. rynku pierwotnego w agencji Home Broker.
Nieoficjalnie deweloperzy przyznają, że branża jeszcze obawia się przeprowadzenia większych podwyżek. Szef jednego z dużych krajowych deweloperów mówi, że klienci ciągle mocno liczą koszty i maksimum, na jakie można sobie pozwolić w dużych miastach, to cena wyższa o 100–200 zł za 1 mkw. – Na dodatek branża mocno ruszyła na początku roku z nowymi inwestycjami. Nie ma co oczekiwać, że popyt znacznie przewyższy podaż – dodaje.
Większy ruch w deweloperce widać m.in. po danych Głównego Urzędu Statystycznego. W styczniu i lutym uruchomiono budowę niemal 9,2 tys. lokali. To o 87,8 proc. więcej niż przed rokiem.
Przez ostatnie kilka lat deweloperzy byli zmuszeni do cięcia cen, co odbiło się na ich marżach. Średnia marża brutto na sprzedaży siedmiu największych spółek z warszawskiej giełdy wyniosła w 2013 r. 21,8 proc. wobec 23,6 proc. rok wcześniej. Pokazuje ona rentowność mieszkań wydanych klientom po odliczeniu twardych kosztów, czyli zakupu działki, projektu, materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa, oraz kosztu kapitalizowanych odsetek od kredytu na finansowanie inwestycji. Zdaniem analityków w tym roku marże będą zbliżone do poziomu z roku 2013. W wynikach firm będą bowiem rozliczane mieszkania sprzedane głównie w ubiegłym roku, kiedy jeszcze w I półroczu ceny były w trendzie spadkowym.
– Lepsze marże powinny być widoczne w wynikach za 2015 i 2016 r., kiedy będą brane pod uwagę projekty wprowadzane do sprzedaży pod koniec 2013 r. i w trakcie 2014 r. W dużej mierze są to już inwestycje budowane na gruntach kupowanych po hossie, po bardziej atrakcyjnych cenach. Dzięki temu marże powinny się poprawić – ocenia Piotr Zybała z DM mBanku. Jego zdaniem rozpoczynający się trend wzrostowy spowoduje również wzrost marż brutto na sprzedaży po 2014 r.
Deweloperzy zwykle dążą do uzyskania marży brutto ze sprzedaży na poziomie przynajmniej 20 proc., bo poza kosztami konkretnych inwestycji muszą pokryć inne stałe wydatki, m.in. własnej działalności i większości kosztów sprzedaży. Analityk DI BRE wskazuje, że np. w Dom Development sięgają one w skali roku ponad 80 mln zł, w Robygu i Polnordzie 35 mln zł, w J.W. Construction 40 mln zł. – To wszystko trzeba pokryć ze sprzedaży mieszkań. Jeszcze większe są obciążenia w spółkach borykających się z wysokim zadłużeniem. W JWC i Polnordzie koszty finansowe sięgają obecnie 35–40 mln zł w skali roku – mówi Piotr Zybała.
Po odjęciu wszystkich kosztów średnia rentowność netto deweloperów analizowanych przez DGP spadła w 2013 r. do 10,3 proc. z 13,4 proc. w roku 2012.
>>> Czytaj też: Unia Europejska dociepli nam mieszkania