W całej kadencji parlamentarzyści tworzyli przeciętnie po siedem ustaw podczas jednego posiedzenia. 5 sierpnia 2015 r. uchwalili ich aż 28. Na fali tej gorączki znowelizowali także ustawę normującą program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych” (MdM). Nowelizacja weszła w życie 1 września.

Gdzie deweloperzy nie dotarli

Zmian jest sporo. Najważniejsze wydaje się jednak rozszerzenie programu o rynek wtórny. Z dopłatą można więc już kupować używane mieszkania i domy. Dzięki temu można w końcu korzystać z budżetowego wsparcia w całym kraju, a nie tylko w największych miastach, które upodobali sobie deweloperzy. Problem w tym, że ceny kwalifikujące do dopłat są dla nieruchomości używanych wyraźnie niższe niż w przypadku rynku pierwotnego.

Aby dostać dopłatę w Warszawie można obecnie wydać na 1 mkw. Nowego mieszkania do 6588 zł, a w przypadku lokum z drugiej ręki już tylko 5390 zł. Przy cenach transakcyjnych, które według danych NBP na obu rynkach przekraczają 7 tys. zł za 1 mkw. można mieć pewność, że trudno będzie znaleźć lokal spełniający wymagania programu.

Dokładniejsza analiza danych z trzech dużych portali z ofertami sprzedaży mieszkań pokazuje, że w Warszawie jedynie 3,8 proc. ofert mieszkań używanych spełnia wymagania cenowe programu. W oczywisty sposób są to więc lokale najmniej atrakcyjne – przeważnie w słabym stanie technicznym i w gorszych lokalizacjach. Dla porządku należy dodać, że badany był segment mieszkań używanych o powierzchni do 75 mkw. Co więcej, ceny ofertowe skorygowano o 5 proc., aby uwzględnić fakt, że właściciele dopuszczają pewien margines negocjacyjny.

Wbrew pozorom sytuacja w stolicy wcale nie jest najgorsza. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują bowiem, że w Warszawie aktualnych jest ponad 2 tys. ofert sprzedaży lokali z ceną kwalifikującą do dopłat, podczas gdy w Rzeszowie jest ich co najwyżej kilkanaście. To jedynie 0,6 proc. ofert sprzedaży używanych mieszkań spełnia w stolicy Podkarpacia. W praktyce nie ma więc co liczyć na dopłaty w tym mieście. Trudność ze znalezieniem lokum kwalifikującego się do dopłat mogą mieć też nabywcy w Krakowie (dostępność ofert na poziomie 2,2 proc.), Wrocławiu (4 proc.), Opolu (6,2 proc.) czy Lublinie (8 proc.).

W obliczu powyższych danych tym bardziej zaskakuje, że w Łodzi aż 68,2 proc. ofert sprzedaży używanych mieszkań spełnia cenowe wymagania programu dopłat. Bardzo duża dostępność używanych lokali jest też w Olsztynie (65,5 proc.), Katowicach (58,7 proc.), Zielonej Górze (53,1 proc.), Bydgoszczy (50,3 proc.) czy Kielcach (48,4 proc.). Jest to kolejny przykład oderwania limitów cen obowiązujących w programie MdM od realiów rynkowych.

Z trójką dzieci każdy jest młody

Nowa wersja „Mieszkania dla młodych” zakłada ponadto, że beneficjentami co do zasady nadal mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej, ale ograniczenie to przestało dotyczyć rodzin wielodzietnych. Co więcej, po nowelizacji dopłata może być wyższa niż dotychczasowe 15 proc. i może wynieść:

– 10 proc. wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości dla singli i rodzin bezdzietnych,

– 15 proc. wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości dla rodzin z jednym dzieckiem,

– 20 proc. wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości dla rodzin z dwójką dzieci,

– 30 proc. wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości dla rodzin z przynajmniej trójką dzieci,

– dodatkowe 5 proc. wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości, jeśli w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości urodzi się w rodzinie przynajmniej trzecie dziecko.

W przypadku mieszkania metraż nie może być większy niż 75 mkw. (dla rodzin z trójką dzieci 85 mkw.), a w wypadku domu 100 mkw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 mkw.). Dopłata liczona jest jednak tylko do 50 mkw. nabywanej nieruchomości (dla rodzin wielodzietnych 65 mkw.).

Warto też wspomnieć o jeszcze jednej preferencji zastosowanej wobec rodzin wielodzietnych. Chodzi o wiek. Co do zasady MdM jest dedykowany dla osób w wieku do 35 lat (w wypadku małżeństw wystarczy, że warunek ten spełnia jedno z małżonków). Obostrzenie to nie dotyczy rodzin z przynajmniej trojgiem dzieci. Ich limit wieku nie obowiązuje.

Spółdzielnie wiosny nie czynią

Pomniejszą zmianą jest też pełne włączenie do programu lokali budowanych przez spółdzielnie. Niestety wybór z tego tytułu mocno nie wzrośnie, bo spółdzielnie budują niewiele mieszkań. Zgodnie z danymi GUS przez osiem miesięcy 2015 r. wszyscy gracze z sektora budownictwa mieszkaniowego rozpoczęli budowę 95,5 tys. mieszkań. Na tym tle wynik spółdzielni – 831 lokali – jest mało imponujący. Do tego dochodzą jeszcze mieszkania powstałe w wyniku rewitalizacji kamienic czy adaptacji strychów, co także stanowi niewielką niszę całego sektora budownictwa.

Na koniec pozostaje jeszcze zmiana przy ubieganiu się o kredyt. Jeśli w opinii banku dany beneficjent nie ma zdolności kredytowej, może poprosić o wsparcie osobę spoza najbliższej rodziny. W uzyskaniu kredytu mogą więc pomóc znajomi z pracy lub nieformalni partnerzy.

Naprawianie bubla

Nowelizacja wprowadza bowiem kilka zmian na korzyść, ale często tylko maskują one spore niedociągnięcia pierwotnej wersji ustawy. Kierowanie dopłat do nabywców mieszkań nowych powodowało, że na pieniądze mogli liczyć jedynie nabywcy z około 20 największych miast Polski, czyli tych, gdzie deweloperzy skupiali swoją działalność. Wprowadzenie możliwości zakupu ze wsparciem używanego domu lub mieszkania wyraźnie rozszerza to grono. Powinno tak być od początku działania wsparcia, chociażby dlatego, że na fundusz dopłat składają się wszyscy podatnicy.

Podobnie warto zastanowić się nad zmianą, zgodnie z którą dopłaty dla rodziny z przynajmniej trójką dzieci wzrastają aż o 160 proc. względem pierwotnej wersji ustawy. Można by uznać, że zmianę tę wprowadzono jedynie po to, aby móc chwalić się statystykami. Do tej pory wspomniana grupa docelowa praktycznie nie korzystała ze wsparcia. Przez 12 miesięcy kredyt z dopłatą wzięło bowiem jedynie 37 rodzin z trójką dzieci (0,3 proc. wszystkich beneficjentów). Nie należy się przy tym nadmiernie łudzić, że po zmianach pieniądze trafią do biednych rodzin wielodzietnych, bo te rzadko stać na spłacanie rat kredytu.

Z drugiej strony nie zmieniono pierwotnie wprowadzonych do ustawy pod naciskiem organizacji pozarządowych regulacji dotyczących zakupu domów. Pozostają więc restrykcyjne – na tyle, że przez 18 miesięcy działania programu jedynie 571 domów zostało kupionych na kredyt z dopłatą (2,5 proc. umów z dopłatą). Powód? W ustawie zapisano, że z dopłatą można kupić dom o maksymalnej powierzchni 100 mkw. (110 mkw. dla rodzin z trójką dzieci), a oferta takich domów jest szczątkowa.

3,6 mld zł można było wydać lepiej

Efektem nowelizacji bez wątpienia będzie jednak większe wykorzystanie budżetowych środków (w pierwszym roku działania dopłat zużyto zaledwie 1/3 dostępnych pieniędzy). W 2015 roku także nie należy się spodziewać, że pieniędzy zabraknie. Gorzej będzie już jednak w roku 2016, kiedy zliberalizowana wersja ustawy będzie działała przez 12 miesięcy, a nie przez cztery. Miernikiem sukcesu nie powinna być jednak szybkość wydawania publicznych pieniędzy, lecz efektywność.

Kwotę 3,6 mld zł (tyle do 2018 roku zaplanowano do wydania w ramach MdM) można by wykorzystać do wsparcia w drodze do własnych czterech kątów kilkanaście razy większej liczby rodzin niż przewidywali twórcy MdM. Wystarczyłoby wzorować się na rozwiązaniach brytyjskich, duńskich, francuskich czy niemieckich. Tam dzięki pożyczkom, gwarancjom i długoterminowemu oszczędzaniu, publiczne pieniądze są wydawane efektywniej niż w Polsce i pomaga zdecydowanie większej grupie obywateli.