Kwietniowa aktualizacja limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych w większości miast nie przyniosła znaczących zmian, ale w kilku doszło do poważnych wahnięć. Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie najbardziej zmieniły się limity w Olsztynie, gdzie obniżono je o ponad 10 proc. Po tej zmianie maksymalna cena metra na rynku wtórnym to 3 945,15 zł (mniej o 456,30 zł), a na pierwotnym – 4 821,85 zł mniej o 557,70 zł). To spory spadek, a mimo tego w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nadal nie powinno być problemów ze znalezieniem mieszkania spełniającego warunki ustawy.

Cena ofertowa to nie ostateczność

Jak wynika z analizy ofert zamieszczonych w serwisie Domiportal.pl, spośród mieszkań o powierzchni do 75 mkw. do sprzedaży w Olsztynie na rynku wtórnym limit cenowy MdM spełnia 22 proc. lokali, a na pierwotnym 61 proc. Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym istnieje większa szansa na negocjowanie ceny, co oznacza, że realna dostępność programu może wynosić nawet 40-50 proc. Z ofertą deweloperów jest inaczej, bo mieszkania, które mogłyby spełniać warunki MdM zwykle są wystawiane już po obniżonych cenach, by zachęcić potencjalnych chętnych na dopłaty.

Olsztyn nie jest jedynym miastem, gdzie znalezienie mieszkania w limitach jest łatwe. Na rynku wtórnym nie będziemy z tym mieli problemu także w Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie Wlkp., Zielonej Górze, Katowicach, Kielcach i Łodzi. Z w/w miast największą zmianę limitu zanotowano w Białymstoku, gdzie nastąpił wzrost o 3 proc.
Trudno o mieszkanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu

Nieźle z dostępnością mieszkań w limicie jest także w Poznaniu i Szczecinie, gdzie mieści się ona w przedziale 10-20 proc. Pozostałe miasta to już odsetek niższy niż 10 proc., a najgorzej jest w Warszawie (1 proc.), Krakowie i Wrocławiu (po 2 proc.) oraz Rzeszowie (3 proc.). Nawet jeśli uwzględnimy fakt, że ogłoszenia zawierają ceny ofertowe, to w porównaniu do innych miast wojewódzkich wypada to blado.

Nieco inaczej jest z dostępnością rynku pierwotnego. Poza kwestią limitów cenowych trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dysproporcję w aktywności deweloperów w poszczególnych miastach. W takiej Zielonej Górze czy Opolu nie dzieje się wiele, można wręcz powiedzieć, że próbka statystyczna jest zbyt mała, by ją uwzględnić w analizie.

Mimo obniżki limitu od początku kwietnia, największą dostępność nowych mieszkań w programie MdM znajdziemy w Olsztynie – wg analizy Domiporta.pl i Home Brokera, warunek cenowy spełnia tam 61 proc. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. Narzekać nie mogą też kupujący w Gdańsku (47 proc.), Toruniu (46 proc.), Białymstoku (37 proc.) oraz Bydgoszczy i Poznaniu (po 31 proc.). Najtrudniej o nowe mieszkanie spełniające warunki ustawy jest w Łodzi (5 proc.) i Warszawie (9 proc.). Łódź jest tu ciekawostką, bo to jedno z czterech miast, w których dostępność MdM na rynku pierwotnym jest niższa od rynku wtórnego. Podobnie jest w Bydgoszczy, Katowicach i Kielcach.

Nie ma pieniędzy na ten rok

Jedna rzecz to jednak dostępność cenowa mieszkań, a druga – faktyczna możliwość uzyskania kredytu z dopłatą. Od połowy marca Bank Gospodarstwa Krajowego nie przyjmuje wniosków o dofinansowanie na ten rok, wnioski można składać jedynie na dotacje wypłacane w 2017 i 2018 roku. To zła wiadomość dla kupujących mieszkanie z drugiej ręki, bo znalezienie sprzedawcy, który zgodzi się na wypłatę części środków za rok będzie bardzo trudne. Deweloperzy są po tym względem bardziej elastyczni i chętniej zmieniają harmonogramy płatności tak, by na mieszkanie można było uzyskać dofinansowanie.

Co po MdM-ie?

– Od początku 2014 roku z programu skorzystało 50 tys. beneficjentów, a państwo wydało na ten cel 1,2 mld zł – wylicza Maciej Górka z Domiporta.pl. – Odbiorcami programu są osoby, które zamierzają finansować zakup nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym, a nie mają odłożonych środków na wymagany przez banki Rekomendacją S minimalny wkład własny – dodaje ekspert. Rekomendacja ta powstała w celu uchronienia banków przed złymi kredytami, a kredytobiorców przed popadaniem w klincz relacji wartości mieszkania względem wysokości kredytu. Taką niedobrą sytuację mamy w przypadku kredytów frankowych, kiedy to wartość mieszkania jest niższa od zobowiązań kredytowych.
– Od wielu lat mówi się o programie mieszkaniowym, który nauczy Polaków, zgodnie z zachodnim nurtem, oszczędzania. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku taki program ruszy. Na razie znamy go pod roboczą nazwą „Mieszkanie+”. Ma opierać się na budowie tanich mieszkań pod wynajem na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz na stworzeniu Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, których zadaniem będzie premiowanie długoterminowego oszczędzania i finansowanie nowych inwestycji mieszkaniowych. – wyjaśnia Maciej Górka.

Jednym z efektów działania nowego programu może być powolne odejście od modelu społecznego, w którym własność mieszkania jest niemal obowiązkiem. – Polacy zaczną tanio wynajmować, co pozwoli m.in. zmniejszyć przeludnienie mieszkań, które dotyka 44 proc. lokali – ocenia Górka.

Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

Autorzy:

Marcin Krasoń, Home Broker

Maciej Górka, Domiporta.pl

>>> Czytaj też: Nie ma dziś w Europie gorszego miejsca do robienia interesów niż to państwo