Przez ostatni rok ogłoszono do realizacji lub rozpoczęto budowę 17 nowych inwestycji, w sumie na 2952 jednostek condo. Jeszcze pod koniec 2018 r. zapowiadanych było 29 nowych projektów. To oznacza, że rynek wzrósł ostatecznie o 36 proc., podczas gdy rok wcześniej aż o 174 proc. – wynika z najnowszego raportu „Aparthotele i condohotele w dużych miastach” przygotowanego przez InwestycjewKurortach.pl.
Jak wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk portalu, mniejsza liczba nowych inwestycji to konsekwencja tego, że deweloperzy rewidują swoje plany. Aż dziewięć planowanych jeszcze rok temu projektów zostało wycofanych z rynku. Dynamiczny rozwój rynku w ostatnich latach sprawił, że teraz zbliża się on do poziomu nasycenia. Ma to swoje odzwierciedlenie w sprzedaży, która nie idzie już tak dobrze.
Nie bez znaczenia jest też zaostrzenie się konkurencji na rynku z powodu mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Stało się tak po wejściu w ten segment platform typu Booking i Airbnb.
Liczy się zarządzanie
Reklama
Poza tym niektórzy deweloperzy przekonali się, że wcale nie jest prosto funkcjonować na rynku apart- i condohoteli. Odczuli, że jest to biznes bardziej złożony niż budowa mieszkań. Zarządzanie tego rodzaju obiektami w imieniu klientów wymaga umiejętności, ale i doświadczenia. A jeśli się ich nie ma, to należy znaleźć odpowiednią do tego firmę zewnętrzną. To również nie jest łatwe, bo dostęp do nich jest bardzo ograniczony. Specjaliści są bowiem na wagę złota. Dlatego mamy obecnie do czynienia z rewizją planów przez deweloperów.
– Część zdecydowała się na razie je zawiesić. Inni w ogóle z nich zrezygnowali. Efektem jest wystawienie wielu działek, na których miały powstać apart- i condohotele na sprzedaż. Jeszcze inni zdecydowali się zamienić inwestycję na inną i budują tradycyjny hotel – tłumaczy Marlena Kosiura.
Za przykład podaje dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, które powstaną ostatecznie pod marką znanych międzynarodowych sieci hotelowych. Prawdopodobnie jest to konsekwencja tego, że polskim rynkiem hotelowym na poważnie zaczął się interesować duży, zagraniczny kapitał.
– Deweloperzy dochodzą więc do wniosku, że bardziej opłacalna niż sprzedaż pojedynczych pokojów inwestorom w ramach inwestycji apart czy condo może być budowa hotelu w celu jego dalszej odsprzedaży w całości funduszowi – dodaje.
Sytuacja wygląda natomiast zupełnie inaczej w nadmorskich czy górskich kurortach. Tu dynamika przyrostu jest ciągle na wysokim poziomie, co oznacza, że o hamowaniu rynku nie może być mowy. Mówi się o 30–40 nowych inwestycjach w skali roku, czyli o wyniku na poziomie tego z roku ubiegłego.
Kurorty z przyszłością
Zdaniem ekspertów mimo wszystko rynek ma przed sobą jeszcze lata rozwoju. Po pierwsze dlatego, że Polacy wciąż szukają atrakcyjnych sposobów na ulokowanie kapitału. Po drugie kurorty przyciągają coraz więcej turystów, nie tylko tych z Polski, ale i z zagranicy. Popyt na bazę noclegową, zwłaszcza o wysokiej jakości, stale w związku z tym rośnie.
– Rynek condo wydaje się bardzo perspektywiczny. W Polsce jest to wciąż nowy sposób na inwestowanie kapitału będący atrakcyjną alternatywą dla zakupu mieszkań na wynajem, które wymagają większego zaangażowania czasowego i finansowego inwestora – uważa Karolina Opach ze spółki Quelle Locum.
Do tego dochodzi cena tego rodzaju nieruchomości, która się nie zmienia i nadal zależy przede wszystkim od lokalizacji. To oznacza, że waha się od około 5 tys. do nawet 20 tys. zł netto za 1 mkw. Do tego trzeba jeszcze doliczyć koszt wykończenia lokalu.
– Ma to miejsce od dawna w związku z rozwojem konkurencji oraz rosnącym popytem. Ale koszty rosną po stronie realizującego inwestycje, w związku z tym staje się to bardziej opłacalne dla klienta, który kupuje lokal z mniejszą marżą. Dotyczy to zresztą całego rynku nieruchomości – wyjaśnia Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels. I dodaje, że statystycznie zwrot z inwestycji turystycznej zaczyna się na poziomie 5–6 proc. Paradoksalnie jednak rosnąca konkurencja powoduje nieetyczną licytację na nierealne stopy zwrotu i nierzetelne, bo nieprawdziwe gwarancje zysku, które piętnuje UOKiK i KNF w wydanym trzy tygodnie temu komunikacie. Niektórzy przy rosnącej presji inflacyjnej oferują jeszcze waloryzację o inflację.
– Przy rosnącej konkurencji na rynku hotelarskim niepozwalajacej na wzrost cen noclegów, które są stosunkowe niskie w porównaniu z Zachodem i typowymi destynacjami turystycznymi, powoduje to nadzwyczajny wzrost kosztów w przyszłości, przy ograniczonym wzroście przychodów, co sprawia że schemat takiej oferty upadnie. My w tym wariactwie nie uczestniczymy, prognozujemy umiarkowane stopy zwrotu, nie gwarantując zysków – zaznacza Jan Wróblewski.
Dlatego, jak zauważają eksperci, bardzo istotny staje się w związku z tym dobór partnera, by lokata kapitału w condo- czy apartahotel faktycznie dała zysk. Zanim więc przystąpi się do zakupu nieruchomości, warto dokładnie sprawdzić inwestora, ale i operatora, który będzie zarządzał obiektem. Czasem to ten sam podmiot, kiedy indziej dwa różne.
Nasycanie się rynku sprawia, że wchodzi on w nowy etap rozwoju. Zdaniem Jana Wróblewskiego należy oczekiwać jego ponownej konsolidacji.
– Miało to już miejsce po ostatnim kryzysie, przez niepowodzenia zbyt optymistycznych projektów ze zbyt optymistycznymi obietnicami. Po kolejnym kryzysie, który według wielu ekonomistów zbliża się małymi kroczkami, prognozuję to samo – dodaje.
Zdaniem Karoliny Opach rynek będzie też ewoluował w czasie. Prawdopodobne jest, jak uważa, powstawanie nowych form sprzedawanych w systemie condo, takich jak akademiki.
Kolejna sprawa to specjalizacja na rynku. Przejawia się przede wszystkim w tym, że deweloperzy na coraz większa skalę decydują się na współpracę z międzynarodowymi markami hotelowymi, które specjalizują się w obsłudze wynajmu krótkoterminowego. Coraz mocniej też, jak zauważają eksperci portalu InwestycjewKurortach.pl, branża stawia na długookresowe pobyty klientów. Chodzi o to, by apart- i condohotele przyciągały nie tylko turystów, lecz także klientów biznesowych. Ci jednak oczekują czegoś więcej niż noclegu. Dla nich ważne są usługi dodatkowe oraz jakość obsługi na miarę tej, jaką zapewniają sieci hotelowe.
Dodatkowe korzyści
– Udogodnienia dla właścicieli i przyszłych gości hotelowych to dziś podstawa. Dlatego ważne jest, by przy inwestowaniu wybierać projekty, w których deweloper pamięta o pełnej infrastrukturze towarzyszącej, o atrakcjach turystycznych, basenach zewnętrznych, parkach zabaw – zaznacza Barbara Winckiewicz, koordynator ds. nieruchomości w Czarna Góra Resort. I dodaje, że budując nowe obiekty condohotelowe, firma pamięta, że tworzy cały ośrodek górski.
– Dlatego właściciele apartamentów w naszej najnowszej inwestycji, Aparthotelu Biała Perła, mogą na preferencyjnych warunkach korzystać ze wszystkich usług i atrakcji dostępnych w Czarna Góra Resort. Dzięki temu zakup apartamentu to nie tylko inwestycja przynosząca wymierne zyski, ale doskonała okazja do wypoczynku – podkreśla Barbara Winckiewicz.
Na udogodnienia stawiają też inni inwestorzy, planując nowe inwestycje. Zdrojowa Invest realizuje obecnie trzy projekty: Hilton Świnoujscie Resort & SPA oraz, dwa hotele pod marką Radissona – Radisson Hotel Szklarska Poręba oraz Radisson Resort Kołobrzeg – oba w systemie condo.
– Nie rezygnujemy przy tym z własnych marek hoteli, przez co umacniamy pozycję na dotychczasowych rynkach. O kolejnych planach będziemy informowali jak będziemy na etapie formalnej możliwości realizacji oraz w zależności od sytuacji rynkowej – mówi Jan Wróblewski.
Z kolei spółka Quelle Locum rozpoczęła w październiku przedsprzedaż lokali hotelowych oferowanych w systemie condo w Hotelu Hizzy, który stanie na krakowskim Zabłociu, przy ul. Romanowicza. W najbliższych planach spółki jest rozpoczęcie budowy oraz zawarcie umów przedwstępnych na oferowane 216 jednostek hotelowych. Spółka posiada swój bank ziemi, jednakże nie ujawnia jeszcze swoich dalszych planów inwestycyjnych.
Nową inwestycje realizują też Arche czy WIK Capital. Pierwsza z firm buduje w Gdańsku, w sąsiedztwie Wyspy Spichrzów, w zabytkowych obiektach, które po realizacji będą tworzyć kompleks z dużym zapleczem konferencyjnym i usługowym. WIK Capital natomiast stawia apartamenty pod marką sieci Louvre Hotels Group w Warszawie. Będą dysponowały kuchnią, dzięki czemu mają przyciągać nie tylko turystów, lecz także gości zainteresowanych najmem średniookresowym.©℗
Condohotele w polskich miastach
