W 2018 roku wprowadzona została wyższa stawka ryczałtowego podatku od przychodów z tytułu najmu, jeśli ich wartość przewyższa 100 000 złotych. Po przekroczeniu tej kwoty podatnika obowiązywać będzie stawka 12,5 proc. Co lepiej wybrać - ryczałt czy podatek na zasadach ogólnych?

Formy opodatkowania najmu

Decyzja o formie opodatkowania najmu należy do wynajmującego. Ma on prawo wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przedsiębiorcy prowadzący wynajem w ramach działalności gospodarczej mogą opłacać też podatek liniowy.

Wyższa stawka ryczałtu

1 stycznia 2018 roku w życie weszła nowelizacja ustaw o podatkach dochodowych, która wprowadziła zmiany w obowiązujących stawkach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dotychczas wynosiła ona 8,5 proc. niezależnie od przychodów osiąganych z tytułu najmu. Obecnie stosuje się drugą, 12,5-procentową stawkę - jeśli przychody przekraczają 100 000 tysięcy złotych. Kwota odnosi się do sumy przychodów osiągniętych przez podatnika za pośrednictwem najmu nieruchomości – lokalów, gruntów, mieszkań – w skali roku kalendarzowego.

Reklama

Jaki podatek wybrać

Przed wyborem najodpowiedniejszej formy opodatkowania warto zastanowić się m.in nad kosztami ponoszonymi w związku z najmem. Mogą okazać się kluczowe dla wysokości świadczenia.

Podstawą podatku na zasadach ogólnych jest dochód, czyli różnica między przychodem z tytułu najmu a kosztami jego uzyskania. Wybór tej formy opodatkowania okaże się korzystny, gdy te ostatnie są dość wysokie. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy wynajmujący opłaca czynsz do spółdzielni i rachunki za media lub sfinansował remontu lokalu. Wszystkie tego typu wydatki można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, a tym samym zminimalizować stawkę podatku. Przy dochodach nieprzekraczających 85 528 zł wyniesie ona 18 proc., przy wyższych - 32 proc.

Wybór opodatkowania na zasadach ogólnych wiąże się z koniecznością prowadzenia ewidencji kosztów ponoszonych przez wynajmującego oraz opłacania miesięcznych zaliczek w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

W przypadku rozliczania najmu ryczałtem, podstawą opodatkowania stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc. jest suma przychodów. Przy opodatkowaniu ryczałtem płaci się podatek od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Dlatego, mimo że stawka jest niższa, ryczałt niekiedy okazuje się mniej opłacalny niż opodatkowanie na zasadach ogólnych. Będzie jednak dobrym wyjściem w sytuacji, gdy najem nie generuje wysokich kosztów, np. dotyczących utrzymania lokalu czy spłacania kredytu na jego poczet. Podatnik wybierający opodatkowanie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego zostaje zwolniony z obowiązku prowadzenia dokumentacji kosztów związanych z najmem. Ryczał oblicza samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca.

Zadeklaruj swoją decyzję

Formalny wybór formy opodatkowania najmu prywatnego odbywa się poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. Ma to miejsce raz w roku, najczęściej do 20 stycznia. Działanie to jest konieczne, jeśli wynajmujący chciałby opłacać podatek liniowy czy ryczałt ewidencjonowany. Brak deklaracji o wyborze powyższych spowoduje, że będzie automatycznie zmuszony do opodatkowania na zasadach ogólnych.

Podatek liniowy dla przedsiębiorców

Osoby prowadzące najem w ramach działalności gospodarczej, np. wynajmujący pokoje w pensjonacie, mogą zdecydować się na opodatkowanie podatkiem liniowym z niezmienną stawką 19 proc. Jego podstawą jest przychód pomniejszany o koszty jego uzyskania.