Pomimo tych sprzyjających warunków, zadłużenie mieszkaniowe Polaków wzrasta stosunkowo powoli (lata 2015 - 2016) albo nawet spada (2017 r.). Deweloperzy raczej nie mogą liczyć, że wzrost liczby „hipotek” pomoże im w poprawie spadających wyników sprzedażowych.

Dług mieszkaniowy Polaków zmalał po raz pierwszy od wielu lat

Obecne warunki makroekonomiczne związane z niskim kosztem pieniądza i dobrą koniunkturą gospodarczą, motywują do pożyczania środków na cele mieszkaniowe. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl to niekoniecznie jest dobra wiadomość dla krajów takich jak np. Szwecja, w których można zauważyć nadmierny wzrost hipotecznego zadłużenia gospodarstw domowych. Na szczęście podobny problem nie dotyczy Polski.

Potwierdzają to dane widoczne na poniższym wykresie. Przedstawia on tempo zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce oraz wartości kredytów hipotecznych (od 2012 r. do 2017 r.). Trzeba zwrócić uwagę, że analizowane zmiany obliczono względem 2012 r. jako okresu bazowego (indeks dla 2012 r. = 100). Dzięki takiemu sposobowi przedstawienia danych możemy zauważyć, że w latach 2015 - 2016 nie doszło do przyspieszenia tempa wzrostu mieszkaniowych długów polskich rodzin.

Wspomniane tempo kształtowało się podobnie jak w latach 2012 - 2014. Wg portalu RynekPierwotny.pl z ciekawym zjawiskiem mieliśmy do czynienia w 2017 r. Wtedy po raz pierwszy od lat odnotowano spadek zadłużenia mieszkaniowego polskich gospodarstw domowych (wyrażonego w PLN). Na tę zmianę duży wpływ miał niższy kurs CHF/PLN. Tym niemniej, spadek długu hipotecznego można uznać za jednoznacznie pozytywne zjawisko.

Popyt inwestycyjny generuje 20 - 30 proc. sprzedaży nowych lokali

Informacje widoczne na poniższym wykresie potwierdzają, że coraz szybszy wzrost cen polskich mieszkań (po 2015 r.), nie jest powiązany z niepokojącą kumulacją zadłużenia hipotecznego. W tym kontekście warto powołać się na ciekawą analizę z ostatniego rocznego raportu NBP poświęconego sytuacji polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Wspomniana analiza sugeruje, że popyt stricte mieszkaniowy na nowe lokale z siedmiu największych rynków, pomiędzy I kw. 2015 r. oraz I kw. 2018 r. pozostawał na względnie stałym poziomie. Wzrost sprzedaży deweloperów w analizowanym okresie (o mniej więcej 30%), wynikał głównie z pojawienia się znacznie większego popytu inwestycyjnego. Mowa o zakupach mieszkań przez inwestorów liczących na zyski z wynajmu oraz dalszego wzrostu cen metrażu. Można szacować, że na początku 2018 r. popyt inwestycyjny generował około 20% - 30% sprzedaży polskich deweloperów. Z punktu widzenia firm budujących mieszkania, taka sytuacja ma dwa aspekty: pozytywny oraz negatywny. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl plusem dla deweloperów jest to, że posiadają oni źródło popytu niezależne od sytuacji na rynku kredytowym. Firmy deweloperskie muszą jednak wziąć pod uwagę fakt, że po wzroście stóp procentowych NBP i oprocentowania lokat, pojawią się dwa negatywne bodźce. W takiej sytuacji, zmniejszy się zarówno popyt typowo mieszkaniowy (związany z zakupem lokali na prywatne cele), jak i popyt inwestycyjny.

Rynek hipoteczny coraz mocniej odczuwa zmiany demograficzne

W ramach uzupełnienia powyższej analizy, warto zwrócić uwagę na tabelę przygotowaną przez ekspertów RynekPierwotny.pl. Prezentuje ona zmiany przeciętnej wartości nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce oraz Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) dla nowych „hipotek”. Na podstawie tych informacji, można wysnuć ciekawe wnioski dotyczące obecnych warunków pożyczania pieniędzy na mieszkanie. Godny uwagi jest na przykład fakt, że dopiero w 2017 r. przeciętna wartość nowej „hipoteki” zbliżyła się do rekordu z 2008 r. W szczytowym momencie boomu mieszkaniowego, Polacy pożyczali kwoty podobne kwoty jak obecnie, choć nominalny poziom wynagrodzeń był wówczas niższy o 30%. To świadczy o skali szaleństwa kredytowego sprzed 10 lat. Warto również dodać, że nasi rodacy 10 lat temu mieli do wyboru ryzykowne kredyty „frankowe” albo „hipoteki” rozliczane w złotych z kosztem (RRSO) o ponad 80% wyższym niż obecny.

Bardzo ważny wydaje się fakt, że pomimo o wiele lepszych warunków zakupu i kredytowania mieszkań niż 10 lat temu, nie mamy do czynienia z boomem na rynku hipotecznym. Takie porównanie dobrze pokazuje znaczenie demografii. Pomiędzy 2008 r. oraz 2017 r. liczba Polaków najczęściej zaciągających kredyty mieszkaniowe (wiek: 25 lat - 29 lat), zmalała aż o 17%. Banki muszą się przygotować na dalszy spadek liczby takich najbardziej perspektywicznych kredytobiorców mieszkaniowych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Warszawa jest dwa razy bogatsza od reszty Polski?