Chodzi o nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1080; dalej: u.k.u.r.), która weszła w życie w czerwcu ub.r. Skraca ona m.in. okres z 10 do 5 lat, przez który nabywca ziemi rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo. Jednocześnie nieprecyzyjne zapisy mogą spowodować, że tymi ograniczeniami w obrocie zostaną objęci bliscy rolnika, którzy przed zmianą przepisów mogli swobodnie dysponować gruntem przepisanym przez rodziców czy dziadków. Jak do tego doszło?

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną wprowadzono do u.k.u.r. w 2016 r. Jednakże nawet wówczas bezsporne było, że obowiązki, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2, a więc konieczność prowadzenia gospodarstwa i zakaz sprzedaży i oddawania w posiadanie innych podmiotów – nie dotyczą obrotu w rodzinie. Osoby bliskie rolnika (patrz ramka), które wchodziły w posiadanie ziemi, nie miały obowiązku prowadzenia gospodarstwa i mogły swobodnie zbyć nieruchomość przed upływem 10 lat.

Co więcej, po uchwale Sądu Najwyższego z czerwca 2017 r. (sygn. akt III CZP 24/17) stało się jasne, że również w przypadku gdy rolnik nabywa ziemię z obowiązkami, to może się od nich uwolnić, zbywając ją na rzecz osoby bliskiej. Przykładowo – jak w sprawie, na kanwie której zapadła uchwała – jeśli rolnik dokupił ziemię, by powiększyć gospodarstwo rolne, to mógł przed upływem 10 lat przekazać jego część czy całość dzieciom.

Innymi słowy nabywca ziemi rolnej mógł zbyć ją w dowolnym momencie, o ile robił to na rzecz osoby bliskiej. Z kolei osoba bliska rolnikowi, która nabyła od niego ziemię, mogła ją zbyć w dowolnym momencie dowolnej osobie.

>>> Czytaj też: Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego ważne bez względu na datę

Dwie interpretacje

Sytuacja zmieniła się po nowelizacji z czerwca ub.r., gdzie znacznie zmieniono brzmienie art. 2b ust. 4. Co prawda zgodnie z ust. 4 pkt 1 lit. a art. 2b przepisów ust. 1 i 2 (w których mowa o ograniczeniach) nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej, to, jak tłumaczy Zbigniew Popłonkowski, członek Krajowej Rady Notarialnej, można tę normę interpretować w dwojaki sposób.

– Pierwsza interpretacja sprowadza się do tego, że jeżeli X nabywa nieruchomość rolną, to może się zwolnić z obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat, jeżeli zbywa ziemię swojej osobie bliskiej Y. Natomiast Y może bez ograniczeń zbyć tę ziemię tylko swojej osobie bliskiej Z. W przeciwnym razie jest obowiązana do prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat – tłumaczy Zbigniew Popłonkowski. – Jednakże równie uprawniona jest interpretacja, że nabycie przez osobę bliską odnosi się zarówno do osoby, która zbywa ziemię na rzecz osoby bliskiej, jak i do osoby, która jako osoba bliska ją nabywa – dodaje rejent.

Wątpliwości nie budzi więc tylko sytuacja, w której ktoś nabywa ziemię rolną jako osoba bliska (np. od dziadka czy wujka), a potem zbywa ją na rzecz swojej osoby bliskiej (np. dziecka).

Choć w doktrynie dominuje przekonanie, że po nowelizacji zasady obrotu pomiędzy osobami bliskimi nie uległy zmianie, to Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa stoi na stanowisku przeciwnym – osoba bliska, która nabywa ziemię, nie może jej sprzedać przed upływem okresu karencji.

– Przyjęcie takiej restrykcyjnej interpretacji ma kolosalne znaczenie dla swobody postępowania młodych ludzi poprzez przymuszanie do prowadzenia gospodarstwa. To jak ponowne przypisanie chłopa do ziemi. Przecież taki młody człowiek w okresie tych 5 lat nie mógłby tej ziemi wydzierżawić. Nawet gospodarstwa agroturystycznego nie będzie prowadzić w tym czasie – dodaje Zbigniew Popłonkowski.

– Problem jest znaczny. W tym momencie osoby, które nabywają nieruchomość jako osoby bliskie zbywcy, nie mają pewności co do tego, czy wiążą się z tym obostrzenia. Dlatego KRN stara się wspólnie z KOWR-em oraz Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi wypracować jednolite stanowisko dotyczące interpretacji przepisów, tak aby zabezpieczyć pewność obrotu – mówi Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Jak zauważa Patryk Bender z Katedry Prawa Rolnego UJ, intencją ustawodawcy mogło być zapobieżenie próbom obchodzenia ustawy. – Owszem, na gruncie poprzedniego stanu prawnego mogło dochodzić do sytuacji, w których osoba będąca rolnikiem nabywa ziemię i uwalnia się z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego poprzez jej zbycie na rzecz osoby bliskiej, która z kolei może ją sprzedać dowolnej osobie w dowolnym czasie. Tylko że obecna, nawet restrykcyjnie postrzegana regulacja, wcale nie zapobiega naruszeniu celów ustawy. Jedynym efektem może być znaczne ograniczenie prawa osób bliskich rolników – mówi prawnik, który porównuje tę sytuację do zakratowania okien w obawie przed złodziejami i zostawienia szeroko otwartych drzwi.

– Skoro każdy nabywca nieruchomości rolnej może bez ograniczeń zbyć ją tylko na rzecz osoby bliskiej, ktoś, kto chce nabyć nawet znaczne ilości ziemi, musi tylko poszukać rolnika w rodzinie. Ten najpierw nabędzie ziemię, którą następnie sprzeda zainteresowanej osobie bliskiej. Jeśli taki zakup jest traktowany jako lokata kapitału, to pięcioletni zakaz sprzedaży wcale w niczym nie szkodzi – tłumaczy Patryk Bender, który zawraca uwagę na jeszcze większy problem.

Prawo działa wstecz?

Zdaniem niektórych oddziałów KOWR obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez osoby, które nabyły ziemię jako osoba bliska, dotyczy także zdarzeń, które miały miejsce… przed nowelizacją.

Gdy osoba, która nabyła nieruchomość rolną pomiędzy 30 kwietnia 2016 r. (kiedy to weszły w życie ograniczenia w obrocie ziemią rolną) a 26 czerwca 2019 r. (data wejścia w życie nowelizacji), sprzedaje ziemię, wówczas KORW, który ma prawo pierwokupu, kwestionuje ważność poprzedniej transakcji.

– To klasyczne i pozbawione podstaw ustawowych złamanie lex retro non agit. Z konstytucyjnego punktu widzenia retroaktywnie działające normy prawne są niedopuszczalne, gdy naruszają zaufanie w stosunkach między obywatelem a państwem, w szczególności zaś naruszają sfery wolności i uprawnień podmiotów prawa – dodaje ekspert. ©℗

>>> Czytaj też: Polacy rzucili się na kredyty hipoteczne. W pogoni za mieszkaniem zadłużamy się coraz bardziej