Rozmawiamy z Mariuszem Kanią

Reklama

Mariusz Kania prezes Metrohouse, agencji nieruchomości

Reklama

Rozmawiamy z Mariuszem Kanią, prezesem Metrohouse, agencji nieruchomości

Euro ułatwi zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości Ceny na rynku nieruchomości mogą rosnąć szybciej, gdy będziemy już mieli euro, i nastąpi wzrost zdolności kredytowej Polaków

Do strefy euro wejdziemy prawdopodobnie dopiero w momencie, gdy wyjdziemy z kryzysu i gdy ten kryzys skończy się też na rynku nieruchomości. Co będzie się wówczas działo z cenami nieruchomości?

W wielu dużych europejskich miastach, takich jak Bruksela czy Berlin, ceny nieruchomości są podobne do cen w Warszawie czy Krakowie, czyli w okolicach 2 tys. euro za mkw. W Londynie czy Paryżu jest oczywiście znacznie drożej, ale to są wyjątki. Nie wierzę jednak w to, że obecny kryzys spowoduje radykalny spadek cen w Polsce do ok. 1 tys. euro za mkw. Jeżeli wejdziemy do strefy euro, to skutkiem tego będzie większa podaż pieniądza, czyli będzie łatwiej uzyskać kredyt. Dzisiaj w strefie euro można uzyskać kredyt z oprocentowaniem w wysokości 3,5 proc. Przy tak atrakcyjnych warunkach i szerokiej dostępności kredytów oraz przy stabilnej walucie bez ryzyka kursowego należy spodziewać się, że akcja kredytowa będzie bardzo duża, co w rezultacie zaowocuje wzrostem cen nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że jeśli kryzys się skończy, to także EBC będzie podnosił stopy procentowe, więc kredyty będą pewnie wówczas także droższe.

Czy ten spodziewany boom na rynku nieruchomości nastąpi w okresie, gdy w naszych portfelach będzie już euro, czy też nieco wcześniej, gdy będziemy w ERM2 i będziemy przygotowywać się do przyjęcia wspólnej waluty?

W perspektywie kolejnych lat ceny będą rosły bez względu na euro, bo popyt na mieszkania nadal jest bardzo duży. Na niedawnych targach nieruchomości mimo kryzysu frekwencja była najwyższa od trzech lat. Nawet w szczycie niedawnej hossy na rynku nieruchomości na tego typu imprezy nie przychodziło tak wiele osób. Czyli nadal jest wielu chętnych, którzy chcą kupić mieszkanie. Na pytanie, czy planujesz w tym roku kupić mieszkanie lub dom, od 10 do 12 proc. respondentów odpowiada twierdząco. Nawet jeśli tylko 8 proc. z nich z powodu kryzysu zrealizuje ostatecznie transakcje, to będzie to bardzo dobry wskaźnik. Po wyjściu z kryzysu ceny nieruchomości będą rosły, ale skala tych wzrostów będzie zależała od podaży mieszkań na rynku. Na razie nie czekają nas duże skoki cen, bo nie zanosi się również na wzrost podaży pieniądza i zdolności kredytowej. Jeszcze kilka lat temu rynek pierwotny nie miał konkurencji w postaci rynku wtórnego, bo był wyraźnie inny. Deweloperzy budowali nowe mieszkania w nowej technologii, a na rynku wtórnym sprzedawano lokale z wielkiej płyty. Teraz na rynku wtórnym są też nowoczesne mieszkania, które są konkurencją dla projektów deweloperskich. Dzisiaj w Warszawie deweloperzy mają 18 tys. mieszkań gotowych do sprzedaży. Na rynku wtórnym jest 130 tys. mieszkań. Przynajmniej 20 proc. z nich to mieszkania wybudowane w ostatnich latach. Konkurencja jest więc większa i nie ma powodu do znacznego wzrostu cen, jak to było przy wychodzeniu z poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości. Silniejszego wzrostu cen można się spodziewać dopiero w momencie, gdy wejdziemy do strefy euro. Wówczas nastąpi skokowy wzrost naszej zdolności kredytowej. Podobnie wyglądało to w Hiszpanii.

Ale czy ten zwiększony popyt nie pojawi się wcześniej, gdy będziemy w ERM2? Jeśli człowiek będzie wiedział, że za rok będzie zarabiał już w euro, to nie będzie się obawiał wziąć niżej oprocentowanego kredytu w euro.

Boom zakupowy rzadko opiera się na działaniach popartych racjonalnymi przesłankami. Mamy z nim do czynienia w momencie, gdy już wszyscy wiedzą, że ceny będą rosły i kupują, bo tak robi sąsiad, kolega z pracy. Jest wówczas owczy pęd i zarówno na giełdzie, jak i na rynku nieruchomości mamy do czynienia z bardzo dużymi wzrostami. Takie zjawisko nie zdarzy się wcześniej niż dopiero w momencie, gdy ludzie będą mieć w portfelu euro, przyzwyczają się do niego i będą potrafili się nim posługiwać.

Wówczas ceny będą rosły w tempie kilkudziesięciu procent rocznie?

Chyba żaden przedstawiciel branży nieruchomości nie chce, aby ceny rosły bardzo szybko, bo prędzej czy później trzeba za to zapłacić. Hiszpanie też płacą dzisiaj wysoki rachunek za gwałtowny wzrost cen nieruchomości w poprzednich latach. Dla rynku optymalny wzrost cen to 5–10 proc. rocznie. Gdy wejdziemy do strefy euro, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet i o 20 proc., jednak skala tych wzrostów w poszczególnych regionach, miastach i dzielnicach będzie bardzo różna. W jednym mieście będzie nadpodaż mieszkań, bo powstało tam o kilka inwestycji za dużo w stosunku do miejscowego potencjału, w innym miejscu będą ciągłe braki, bo są tam lepsze perspektywy rozwoju. Nawet dzisiaj są miejsca, gdzie ceny nieruchomości nie spadają. Krakowskie Przedmieście w Warszawie jest nie tylko unikalną, zabytkową lokalizacją, ale wszyscy mają świadomość, że nic nowego nie można tam wybudować, więc nieruchomości nie będą tam tanieć. Jak wielkie to będą wzrosty, zależy od tego, po jakim kursie wejdziemy do strefy euro. To będzie rzutowało na ceny nieruchomości. Wówczas okaże się, czy średnia cena wyniesie 1,8 tys. euro za mkw., czy też 2,5 tys.

Wszystkie kraje, które wchodziły do strefy euro, odnotowały większe zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Szacuje się, że w szczytowym momencie 20 proc. transakcji na rynku nieruchomości zawdzięczaliśmy inwestorom zagranicznym. Te czasy powrócą po wejściu do strefy euro?

Biorąc pod uwagę, że wielu zagranicznych inwestorów straciło już u nas pieniądze, to teraz na nasz rynek nieruchomości będą wchodzić dużo ostrożniej. Nasze obserwacje rynku pozwalają na postawienie tezy, że raczej nie będzie to motor napędowy naszego rynku. Są oczywiście fundusze, które specjalizują się w tego typu inwestycjach, ale będą one szukały bardziej zyskownych i bardziej ryzykownych inwestycji. Pewnie chętniej zainwestują w Azji i Ameryce Południowej, gdzie są miejsca, w których mkw. mieszkania kosztuje ok. 300 euro i także są tam szybkie perspektywy rozwoju rynku. Staniemy się jedynie bardziej atrakcyjni dla Skandynawów, którzy mogą inwestować na naszym wybrzeżu, kupować domy i odpoczywać.

Rozmawiał Roman Grzyb