Kilka miesięcy temu mnożyły się prognozy mówiące o dramatycznym spadku sprzedaży mieszkań z powodu wejścia w styczniu w życie rekomendacji S II. Czy były to uzasadnione obawy?

- W naszych biurach pojawia się dużo osób zainteresowanych kupnem mieszkania. Podpisujemy sporo umów przedwstępnych, ale widzimy, że klientom znacznie więcej czasu niż w ubiegłym roku zajmuje załatwienie kredytu.

Jakie są przewidywania Budimeksu Nieruchomości co do tegorocznej sprzedaży?

Reklama

- Sądzę, że w przypadku umów wstępnych może to być podobna lub nieco większa liczba, w granicach 650-750. To, moim zdaniem, oczekiwania realistyczne. Ze względu na naszą politykę produktową nie liczyłbym na wielką zwyżkę w obecnej sytuacji rynkowej. Oferujemy produkty dobre jakościowo i w dobrych lokalizacjach, zatem ich ceny nie mogą spaść poniżej pewnego poziomu. Ostatecznych notarialnych umów sprzedaży związanych z oddawaniem lokali do użytku powinniśmy podpisać około 400, nieco więcej niż w 2011 roku. Szacuję, że tegoroczny wynik netto i przychody Budimeksu Nieruchomości będą lepsze niż w ubiegłym roku.

Ile nowych projektów pojawi się w ofercie w firmy w tym roku?

- Teraz w sprzedaży mamy ponad 800 lokali, z czego tylko kilkanaście to mieszkania już wybudowane. Zakładamy, że na przestrzeni tego roku do oferty wejdzie do pięciu nowych projektów, gdzie znajdzie się do 800 lokali. Będzie to zależało od dwóch czynników. Pierwszy - administracyjny. Teraz to jedna z największych barier w prowadzeniu biznesu deweloperskiego. Pod względem łatwości uzyskania zgody na budowę Polska jest na 160. pozycji na liście Banku Światowego na 183 sklasyfikowane kraje. Musimy wypełnić 30 skomplikowanych procedur, co powoduje, że często nie możemy rozpocząć budowy w planowanym terminie. Drugim czynnikiem będzie popyt. Mam na myśli m.in. skutki wprowadzenia rekomendacji S II, która zaostrza kryteria obliczania zdolności kredytowej.

Czy ceny będą niższe niż w 2011 roku?

- Nie przewidujemy istotnych różnic. Nie ma do tego podstaw szczególnie w przypadku projektów, które pojawią się po wejściu w życie ustawy deweloperskiej. Choć nie ma bezpośredniego przełożenia na ceny, wymusza jednak na deweloperach działania, które generują koszty. Firma będzie musiała np. zapłacić za podpisanie umowy wstępnej w formie aktu notarialnego i za wpis do księgi wieczystej. Będą też koszty prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Nie wiemy ile takie rachunki będą kosztowały, bo banki nie przygotowały jeszcze odpowiedniej oferty.
Poza tym nigdy nie budowaliśmy mieszkań, w których głównym kryterium byłaby jak najniższa cena. Nasze ceny są odpowiednie do oferowanego standardu i lokalizacji. Dlatego niewielki procent naszych lokali mieści się w programie Rodzina na swoim. Większe upusty stosujemy tylko w momencie, kiedy zamknięcie projektu blokuje nam kilka niesprzedanych mieszkań. Wtedy bardziej opłaca się nam sprzedaż lokalu z upustem równym np. rocznemu utrzymywaniu mieszkania. Lepiej, aby pieniądze pracowały.

O ile mogą wzrosnąć koszty firmy z powodu ustawy deweloperskiej?

- Tego jeszcze nie wiemy. Polski Związek Firm Deweloperskich szacował ostatnio, że dla całej branży może to oznaczać wzrost kosztów o kilka do kilkunastu procent w najgorszym scenariuszu. Istnieje niebezpieczeństwo, że z powodu ustawy nastąpi pewnego rodzaju koncesjonowanie działalności deweloperów przez banki, które wybranym spółkom będą mogły odmówić otwierania rachunków lub zaoferują je w zaporowej cenie.

Jakie jest teraz nastawienie banków do bezpośredniego finansowania deweloperów?

- Bardzo ostrożne. Są banki, które w ogóle nie finansują firm z naszej branży. Te, które się na to decydują chcą jak najbardziej zmniejszyć ryzyko i finansują tylko firmy duże, z mocną pozycją finansową i dobrą historią kredytową. Przewiduję, że z uzyskaniem finansowania coraz większe kłopoty będą miały małe firmy, szczególnie po wejściu w życie ustawy deweloperskiej.

Czy spodziewa się pan, że także Budimeksowi Nieruchomości będzie trudniej o kredyty z powodu nowej ustawy?

- Nie. Mamy bardzo dobrą historię kredytową. Do tej pory zawsze mogliśmy wybierać z ofert kilku banków. Chcemy, aby ten stan się utrzymał. Bardzo ważne jest, że nasza firma wszystkie grunty kupiła za własne pieniądze. Nie musimy więc wykonywać nerwowych ruchów dotyczących szybkiej budowy i wprowadzania do sprzedaży nowych projektów, aby zacząć spłacać kredyt za działkę. Nadal zamierzamy kupować grunty tylko za własne pieniądze. To pokrywa zresztą wymagania banków co do wartości wkładu własnego w konkretny projekt.

Czy planujecie w tym roku wyjście poza Warszawę, Kraków i Poznań?

- Jeśli uda nam się kupić odpowiednio przygotowaną działkę, możemy uruchomić pierwszy projekt w Trójmieście. Szukamy gruntów z planem zagospodarowania przestrzennego lub już z warunkami zabudowy pozwalającymi na zabudowę wielorodzinną, w dobrych lokalizacjach. Robiliśmy analizę możliwości i uwarunkowań rynkowych w różnych miastach Polski. Trójmiasto okazało się najbardziej obiecującym rynkiem. Stabilnym, o dobrej jakości i dobrym popycie, z atrakcyjnym poziomem cenowym i przyjaznym pod względem administracyjnym. Wrocław też jest w tym zakresie bardzo ciekawy, ale tam są już wszyscy. W Trójmieście jest jeszcze miejsce na nowych deweloperów.

Kiedy zapadnie decyzja o budowie, lub nie, pierwszego biurowca?

- W połowie roku. Musimy dobrze skalkulować koszty i ewentualne zyski z tej inwestycji. Mamy w Warszawie bardzo dobrą lokalizację. W grę wchodzi budowa biurowca o wielkości 10 - 12 tys. metrów kwadratowych powierzchni do wynajęcia. Warszawa to w segmencie biurowym bardzo perspektywiczny rynek.

Jakie są plany firmy wobec pozostałego banku ziemi?

- W sumie na posiadanych przez nas gruntach możemy wybudować ok. 7,5 tys. mieszkań. Chcemy jednak zrestrukturyzować bank ziemi. Mamy w nim m.in. dwie duże nieruchomości. To działka w Warszawie na Mokotowie o powierzchni ponad 20 ha i 16 ha w Krakowie w Czyżynach z planami zagospodarowania pozwalającymi na zabudowę wielorodzinną. Można na nich zbudować od 2 tys. do 2,5 tys. mieszkań. Chcemy je podzielić, tak aby u nas pozostał grunt pozwalający na budowę ok. 1/3 wszystkich możliwych lokali, a resztę ziemi sprzedać innym deweloperom. Za te pieniądze będziemy szukać innych działek pozwalających na budowę typowych dla nas projektów obejmujących kilkaset mieszkań. To naszym zdaniem lepsze rozwiązanie niż realizacja wielkich projektów, która może potrwać nawet kilkanaście lat. Już prowadzimy negocjacje z potencjalnymi nabywcami.