Obecnie podstawę rozpoczęcia budowy obiektu budowlanego stanowi uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta wydawana jest w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – co stało się powszechne).
W obecnym stanie prawnym otrzymanie powyższego pozwolenia poprzedzone jest koniecznością uzyskania kilku decyzji administracyjnych lub pozwoleń. Ten model procesu inwestycyjnego uzasadnia więc poczucie pewnego przeregulowania procesu budowlanego i nadmiernego ograniczenia właściciela nieruchomości w korzystaniu z przynależnych mu praw. Stan ten niewątpliwie wymaga zmian.
Powyższe okoliczności sprawiają, że zarówno procedura uzyskiwania warunków zabudowy, jak i proces wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę trwają w Polsce znacznie dłużej, niż powinny, i plasują nas na dalekich miejscach w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej. W tegorocznym raporcie Doing Business przygotowywanym przez Bank Światowy autorzy zwrócili uwagę na problematykę wydawania pozwoleń jako czynnik hamujący przedsiębiorczość w naszym kraju.
W konsekwencji istnienia tych problemów planowana jest gruntowna nowelizacja prawa budowlanego. Jej podstawowym wyrazem ma być uchwalenie kodeksu budowlanego. Wedle zapowiedzi rządu nowy kodeks ma prowadzić do unifikacji najważniejszych przepisów dotyczących planowania przestrzennego i przebiegu procesu inwestycyjnego.
Reklama
Z punktu widzenia inwestorów zmiany te dążyć powinny przede wszystkim do odformalizowania i skrócenia czasu procesu inwestycyjnego oraz deregulacji procesu administracyjnego przed wydaniem pozwolenia na budowę. Przygotowanie właściwego wniosku to obecnie ogromne utrapienie dla wszystkich inwestorów.
Jasnym punktem nowelizacji ma być wprowadzenie nowego aktu prawa miejscowego, tj. miejscowego planu urbanistycznego (dalej: MPU). Dzięki MPU brak dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie już blokował inwestorom możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Ze wstępnych założeń wynika, że MPU mają powstawać szybko, w oparciu o uproszczoną procedurę, a to oznacza, że z całą pewnością skróceniu ulegną pierwsze, często długotrwałe etapy procesu inwestycyjnego.
Ponadto, ku uciesze inwestorów, zgodnie z nowymi przepisami konieczność uzyskania pozwolenia na budowę ma być traktowana wyłącznie jako wyjątek, ale nie zasada. To, które z obiektów będą wymagać jego uzyskania, ma być dokładnie wskazane przez ustawodawcę – zgodnie z zapowiedziami dotyczyć ma to wyłącznie dużych obiektów budowlanych oraz obiektów wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. W stosunku do mniejszych obiektów możliwe będzie skorzystanie z procedury uproszczonej, ograniczającej się do obowiązku zgłoszenia budowy (wraz z dołączeniem projektu budowlanego) staroście. Dzięki procedurze uproszczonej czas i formalizm realizacji wielu inwestycji powinny się znacząco skrócić (w szczególności dotyczy to budowy domów jednorodzinnych – nowelizacja w tym zakresie ma być przeprowadzona już w 2013 r.). Należy jednak pamiętać, że uproszczone procedury, będące co prawda ułatwieniem dla inwestorów, niosą z sobą również pewne zagrożenia. Zmiany doprowadzić mogą bowiem do marginalizacji roli nadzoru budowlanego oraz pogłębiania się różnic między projektem wyjściowym a realizacją inwestycji.
Znaczących i istotnych zmian w nowym kodeksie budowlanym ma być oczywiście znacznie więcej. Przykładowo zlikwidowane mają być decyzje o warunkach zabudowy, zmieni się charakter kontroli procesu inwestycyjnego z prewencyjnej na następczą, wzmocniona ma być rola studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ograniczona ma być konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Co do zasady zaś, dopóki działania inwestora będą zgodne z prawem, urzędy nie powinny wydawać żadnych pism i decyzji – milczenie urzędu będzie miało charakter domniemanej zgody na działanie inwestora.
Planowane zmiany były od dawna postulowane przez środowiska eksperckie i na pierwszy rzut oka wydają się iść we właściwym kierunku. Branża budowlana z planowanych zmian powinna być więc niewątpliwie zadowolona.
Wstępny optymizm branży wydaje się uzasadniony. Jednak należy pamiętać, że na razie prace legislacyjne toczą się we wstępnej fazie konsultacji społecznych, a ostateczny kształt nowelizacja nabierze w trakcie prac sejmowych. Należy życzyć sobie, aby Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego pod przewodnictwem prof. Zygmunta Niewiadomskiego udało się przekonać polityków do planowanych zmian, ponieważ ich wpływ na rynek nieruchomości będzie niewątpliwie korzystny. Prognozowany termin przygotowania projektu ustawy to rok 2014.
