Klienci na rynku nieruchomości biurowych i komercyjnych oczekują obniżki czynszu więc marże z mieszkań spadają.
Ponad 127 mln zł zarobiły w II kw. największe spółki z branży deweloperskiej notowane na GPW. To o ponad 700 proc. więcej niż w II kw. 2012 r. Tak duży wzrost wyniku sektora to zasługa jednej spółki: Echo Investment, działającej głównie w segmencie komercyjnym, m.in. biur i centrów handlowych.
Średnia z prognoz analityków wskazuje, że jej zysk netto wzrósł o niemal 300 proc. do 118,2 mln zł. Specjaliści z domów maklerskich podkreślają, że nie jest to efekt gwałtownej poprawy sytuacji na rynku, ale osłabienia złotego wobec euro w II kw. W euro z reguły wyceniane są nieruchomości komercyjne i umocnienie tej waluty poprawia wyniki spółek działających w tym segmencie. Od kwietnia do czerwca 2013 r. złoty osłabił się o 3,6 proc. do 4,33 zł. – Dodatni efekt zmiany kursu walutowego na zysk netto Echa szacuję na 55–60 mln zł. Na pozostałą część składają się stabilne zyski z najmu oraz sprzedaży w segmencie mieszkaniowym, który w 2012 r. zanotował stratę z powodu odpisów na utratę wartości części gruntów – ocenia Piotr Zybała z DI BRE.
Deweloperzy borykają się raczej ze spadkami czynszów w obiektach komercyjnych. Odczuje to m.in. GTC, które zapewne zamknie kwartał stratą. – Sądzę, że z powodu nacisku najemców na obniżanie czynszów spółka była zmuszona do obniżenia wycen swoich nieruchomości – twierdzi analityk DI BRE. Po sprzedaży jednego parku biurowego przychody GTC z czynszów spadły o ok. 10 proc., a firma nie ma nowych projektów, które mogłyby wypełnić tę lukę.
W segmencie mieszkaniowym wyniki poprawiły te spółki, którym udało się wręczyć klientom klucze do większej liczby mieszkań niż przed rokiem. Tylko takie lokale, a nie bieżącą sprzedaż deweloperzy mogą rozliczać w swoich wynikach. Do wygranych należy m.in. Ronson, który według szacunków analityków wydał 120 mieszkań wobec 73 przed rokiem i zarobił netto o 85 proc. więcej. Krystian Brymora z DM BDM wskazuje, że były to przekazania przy nieco słabszej marży, poniżej 20 proc. – W minionym kwartale spółka zakończyła drugi etap jednej z warszawskich inwestycji, ale szacujemy, że przez spadki cen mieszkań marża z niego zmniejszyła się do ok. 15 proc. – tłumaczy.
Ze spadkami marż z powodu przeceny mieszkań borykają się też inni deweloperzy. Niższe marże przy mniejszej liczbie wydanych mieszkań spowodowały, że dużo gorsze wyniki niż rok temu zanotują m.in. Dom Development i Robyg. Piotr Zybała podaje, że DD udostępnił klientom 295 lokali wobec 378 w II kw. 2012 r., a Robyg 230 wobec 272. – Słabsze marże to skutek budowania na gruntach kupionych kilka lat temu po wysokich cenach i spadku cen mieszkań – mówi specjalista DI BRE.
Analitycy uważają, że dane płynące z rynku wskazują obecnie na stabilizację cen mieszkań w największych miastach w Polsce. Na jej efekt widoczny w wynikach branży trzeba będzie jednak poczekać. – Biorąc pod uwagę, że przeciętnie budowa inwestycji mieszkaniowej zajmuje ok. półtora roku, mieszkania sprzedawane obecnie będą uwzględnione w ich wynikach najwcześniej za rok z okładem – mówi Marek Szymański z DI Investors.