Inwestycja nie jest objęta rachunkiem powierniczym
W przypadku, jeśli inwestycja nie jest objęta rachunkami powierniczymi prowadzonymi dla przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z tzw. ustawą deweloperską (może to mieć miejsce w sytuacji, gdy informacje o sprzedaży w ramach przedsięwzięcia podano do publicznej wiadomości przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej), nabywcy nie mogą zaspokoić się ze zgromadzonych na nich środków. Mogą natomiast podjąć decyzję o kontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Przepisy, które weszły w życie 29 kwietnia 2012 r., dają możliwość kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka i przeniesienia na nabywców lokali po zakończeniu budowy.
Inwestycja jest objęta otwartym rachunkiem powierniczym (otwartym lub zamkniętym)
Jeśli na otwartym rachunku powierniczym pozostały jakieś pieniądze, nabywcy mogą zdecydować, że zaspokoją swoje roszczenia poprzez zwrot kwot, które pozostały na rachunku po ogłoszeniu upadłości.
Alternatywą jest podjęcie przez zgromadzenie nabywców decyzji o kontynuacji inwestycji, co jednak często wiąże się z wyższymi kosztami, gdyż najczęściej oznacza to konieczność uiszczenia dopłat.
Jeżeli budowa jest w wysokim stopniu zaawansowana, to dopłaty będą niższe i niewielkim kosztem będzie można ją dokończyć. Będzie to lepszym rozwiązaniem niż zaspokojenie się z otwartych rachunków powierniczych, na których może nie być środków. Niestety ustawa nie mówi precyzyjnie o wysokości dopłat i sposobie ich określania, a następnie rozliczania. Wydaje się, że dopłaty powinny być uzależnione od wielkości lokalu.
Ustawa nie jest w tej kwestii precyzyjna, ale wydaje się, że jeżeli część lokali została sprzedana przed ogłoszeniem upadłości, ale budynek nie został wykończony, także ci nabywcy, którzy zdążyli nabyć lokal przed ogłoszeniem upadłości, będą uczestniczyć w postępowaniu i wnosić dopłaty – wykończenie budynku dotyczy bowiem wszystkich nabywców i wszyscy powinni ponieść koszt zakończenia inwestycji. Należy zwrócić uwagę, że nie każdy nabywca będzie w stanie uiścić dopłaty – dotyczy to w szczególności osób, które posługiwały się kredytem mieszkaniowym.
Warto zaznaczyć, że zarówno w przypadku inwestycji bez rachunków, jak i z rachunkami otwartymi, nie wiadomo, czy po zakończeniu budowy przez syndyka lokale zostaną przeniesione na nabywców w stanie wolnym od obciążeń. Ustawa nie odpowiada bezpośrednio na takie pytanie.
Niejasne będą również zasady w przypadku, gdy deweloper finansował inwestycje, emitując obligacje. Prawo upadłościowe przewiduje bowiem szczególne przepisy dotyczące zaspokojenia obligatariuszy. To sąd będzie musiał rozstrzygnąć, które przepisy – dotyczące upadłości dewelopera, czy dotyczące upadłości emitenta obligacji – mają pierwszeństwo zastosowania.
W najlepszej sytuacji są nabywcy posiadający rachunki powiernicze zamknięte, bo deweloperzy otrzymają ich pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji. Mogą więc liczyć na pełne zaspokojenie roszczeń.
>>> Czytaj też: Ceny mieszkań, raty i marże kredytów - oto najnowszy raport z rynku nieruchomości
Jakie elementy inwestycji nie wchodzą obecnie do ogólnej masy upadłości, ale do masy związanej z roszczeniami nabywców mieszkań?
Do osobnej masy upadłości wchodzi nieruchomość, na której powstaje inwestycja. Najczęściej jest to grunt pod budynkiem i grunty wokół budynku. Nie wchodzą do masy upadłości lokale już sprzedane, ani pozostały majątek dewelopera – inne nieruchomości inwestycyjne, ruchomości, należności. Do masy „ogólnej” wejdzie nieruchomość w przypadku gdy: nabywcy podejmą uchwałę o zaspokojeniu się z rachunków powierniczych albo gdy syndyk dokończy proces przenoszenia lokali na nabywców lokali, a w inwestycji pozostaną lokale, w stosunku do których nie zawierano wcześniej umów.
>>> Czytaj też: Upadłość Ganta nie pociągnie za sobą innych deweloperów. Branża jest stabilna
