Rewolucja w MdM. Mieszkania używane namieszają na rynku

Platforma Obywatelska na krótko przed wyborami parlamentarnymi postanowiła dokonać rewolucji w rządowym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych. W czasie prac nad nowelizacją MdM w Sejmie zaproponowała objęcie dopłatami także lokali z rynku wtórnego. Teraz mogą z nich korzystać tylko kupujący nowe lokale.

- Przyjmujemy tę decyzję z dużym zaskoczeniem. Uważamy, że w długoterminowej perspektywie nie jest to rozwiązanie dobre dla cen i całego rynku mieszkaniowego. Przy dużym deficycie mieszkań jedynie zasypanie niedoborów, przy dużej konkurencji na rynku, mogłoby spowodować trwałe zwiększenie dostępności mieszkań. Tymczasem teraz pieniądze z budżetu nie będą już zasilały jedynie nowej produkcji, ale także istniejące już zasoby mieszkaniowe. To w dłuższym okresie prosta droga do wzrostu cen i utrzymania problemów z dostępem do mieszkań – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

>>> Czytaj też: Program MdM będzie rozszerzony na mieszkania z rynku wtórnego?

Dodaje, że dla samej branży deweloperskiej rozszerzenie MdM na rynek wtórny nie będzie miało bardzo istotnego znaczenia, bo i tak oferta spełniająca limity programu była ograniczona, a udział MdM w sprzedaży deweloperów w Polsce nie przekracza średnio ok. 10 proc.

- Negatywny wpływ tej decyzji na branżę powinien być ograniczony. A niewykluczone, że pieniądze, które pojawią się dzięki programowi na rynku wtórnym, wrócą potem na rynek pierwotny – ocenia.

Wiele jednak zależy od tego jak w konkretnej lokalizacji działa MdM. W Krakowie i Wrocławiu ze względu na niskie limity cenowe programu objęta jest nim niewielka część oferty nowych mieszkań.

Inaczej wygląda sytuacja w Gdańsku lub Poznaniu. W tych miastach w 2014 r. relacja kredytów z dopłatą do liczby sprzedanych lokali mocno przekroczyła 20 proc.

- Wiele zależy też od najbliższego otoczenia inwestycji. Jeżeli deweloper planował wpasować się w MdM, a projekt znajduje się w miejscu, gdzie dostępnych będzie w ramach programu wiele mieszkań z drugiej ręki, to też może być kłopot – mówi członek zarządu jednego z największych deweloperów w kraju, dodając, że dla części rynku deweloperskiego, głównie dla tańszych projektów w dużych miastach, rozszerzenie MdM może oznaczać odpływ części klientów.

Według Macieja Wewiórskiego, analityka DM BOŚ, pojawienie się konkurencji w postaci rynku wtórnego może spowodować, że część deweloperów stanie pod presją obniżek cen. - Niewykluczone, że spółki mocniej nastawione na MdM będą zmuszone zrewidować plany kolejnych inwestycji i oferta deweloperska się zmniejszy – dodaje.

Propozycjom Platformy Obywatelskiej przyklaskują za to pośrednicy w obrocie nieruchomościami. - To świetna wiadomość nie tylko dla segmentu wtórnego, ale dla całego rynku nieruchomości. To system naczyń połączonych, który powinien rozwijać się równomiernie. A teraz rynek deweloperski rozwija się bardzo dynamicznie, a wtórny jest w stanie zamrożenia – mówi Marlen Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników i Zarządców Nieruchomości.

>>> Czytaj też: Gdzie się podziała dziura mieszkaniowa?

Wskazuje, że w 2014 r. we Wrocławiu przeprowadzili 6,5 tys. transakcji, a na rynku wtórnym było ich zaledwie 3,3 tys. Taka różnica utrzymuje się i w tym roku. Dodaje, że rozszerzenie programu powinno pozwolić przede wszystkim na znacznie lepsze niż do tej pory wykorzystanie programu.

Pod tym względem MdM faktycznie kuleje. Do końca maja z budżetu programu na 2015 r. wykorzystane zostało nieco ponad 271 mln zł. To niecałe 38 proc. z 715 mln zł, które rząd może w tym roku przeznaczyć na dopłaty do kredytów zaciąganych przez młodych singli i rodziny na kupno nowego lokum. W 2014 r. jego budżet został wykorzystany w 34,53 proc. Budżet MdM na lata 2016-2018 to sumie 2,24 mld zł.

- To bardzo dobra wiadomość dla naszych klientów i właścicieli mieszkań. Tutaj MdM mocno wpłynął na spadek zainteresowania lokalami z drugiej ręki – wskazuje Małgorzata Janucewicz, prezes Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Dodaje jednak, że taki ruch nie odciągnie od deweloperów wszystkich klientów chcących skorzystać z MdM. Jest bowiem wśród nich spora grupa zdecydowana na zakup wyłącznie nowego lokalu.

- Poza tym sądzę, że deweloperzy tak łatwo nie odpuszczą, być może będą obniżać ceny. Ale o tym jak faktycznie będzie wyglądała sytuacja przekonamy się dopiero kiedy poznamy limity cenowe MdM dla rynku wtórnego.

O prognozy można pokusić się już teraz. W ramach poprawek przyjętych na środowym posiedzeniu specjalnej sejmowej podkomisji zapadła decyzja, że takie mieszkania mają mieć inne limity cen kwalifikujące nieruchomość do programu MdM. W przypadku rynku pierwotnego jest to 110 proc. średniego wskaźnika odtworzeniowego, dla mieszkań z drugiej ręki ma to być 90 proc. Z wyliczeń Home Broker wynika, że o ile w Warszawie limit dla rynku pierwotnego wynosi 6 588,32 zł, to przy tych założeniach na rynku wtórnym byłoby to 5 390,44 zł.

Dla Gdańska limit ten wynosiłby dzisiaj na rynku wtórnym 4 338,90 zł. - To nie jest kwota, która w Gdańsku zawojuje rynek wtórny – przyznaje Małgorzata Janucewicz.

Jaki ostatecznie będzie wskaźnik dla mieszkań z drugiej ręki i cały kształt ustawy będzie zależało od dalszych prac Sejmu nad nowelizacją ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. W czasie prac w podkomisji przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju sugerowali, aby wynosił on nie 90, a 80 proc. Według resortu przy takim wskaźniku zmniejsza się ryzyko podwyższania cen do limitów MdM. Według informacji Forsal.pl to jedna z kwestii, która w czasie dalszych prac nad nowelizacją może się zmienić. Przesądzone jest jednak rozszerzenie MdM na rynek wtórny.