W artykule przedstawiam przegrany spór przed sądem właściciela działki o powierzchni zaledwie 38 arów (przy dodatkowych 9 arach nieużytków). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o charakterze utwardzonym. I w planie ogólnym została wyłączona z możliwości zabudowy. Jest to definitywne wyłączenie.
WSA w Poznaniu z 27 sierpnia 2026 r., sygn. akt II SA/Po 541/26 rozstrzygnął na korzyść gminy ten spór z jej mieszkańcem.
Idea planu ogólnego w praktyce jest taka: domy budujemy w skupiskach
Tak więc sporna działka położona poza takim skupiskiem nie ma żadnej szansy na przekształcenie w działkę budowlaną.
Nowe domy mają powstawać przede wszystkim w skupiskach istniejącej zabudowy, a nie na przypadkowych działkach rolnych. Skupisko to, mówiąc najprościej, grupa budynków położonych blisko siebie. Przepisy dotyczące obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) wymagają co najmniej pięciu odpowiednio usytuowanych budynków. W omawianym wyroku właściciel działki 38 arów wskazywał na pobliskie 3 domy - ale były one za daleko. Gmina odmówiła zmiany swojego stanowiska, powołując się na ochronę gruntów rolnych III klasy i przeciwdziałanie rozpraszaniu zabudowy.
Przykład
Przepisy dotyczące obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) wymagają zgrupowania co najmniej pięciu budynków określonych kategorii. Każdy z nich musi znajdować się w odległości nie większej niż 100 m od przynajmniej jednego innego budynku w tym zgrupowaniu. Następnie wokół budynków wyznacza się obszary w odległości 50 m, uzupełnia niewielkie luki i koryguje granice według ustawowego algorytmu.
Limity zabudowy - potrzebujemy na 20 lat tylko 120 ha działek budowlanych. I nie pozwolimy budować
Samorząd wyznaczył 120,2 ha obszarów uzupełnienia zabudowy, niemal wyczerpując limit wynikający z przyjętych wyliczeń. Według gminy istniejące luki budowlane zapewniają już 130% zapotrzebowania na nowe mieszkania w perspektywie 20 lat. Dlatego nie widzi potrzeby przeznaczania kolejnych gruntów pod budowę domów.
Jaki zapadł wyrok sądu w sprawie planu ogólnego i możliwości przekształcenia działki rolnej w budowlaną - są blisko 3 domy, a nie 5
Sąd tak uzasadnił wygraną gminy i blokadą na dekady budowę domu dla spornej działki:
Z przepisów wynika, że wyznaczanie obszaru uzupełnienia zabudowy to wynik operacji matematycznych z niewielką dozą swobody organu. Jak wynika z powołanego wyżej § 1 ust. 1 pkt 1 r.w.g.o.u.z. wyznaczenie granic obszaru uzupełnienia zabudowy wymaga przed wszystkim istnienia skupiska nie mniej niż 5 budynków, pomiędzy którymi (a nie nieruchomościami na których budynki te są zlokalizowane) nie może być większej odległości aniżeli 100 m. W przypadku otoczenia działki skarżącego takie wyznaczenie jest zatem o tyle niedopuszczalne, że w sąsiedztwie nie występuje zgrupowanie 5 budynków. W sąsiedztwie 50 m istnieją jedynie 2 budynki, które w rozumieniu § 1 ust. 1 pkt 1 r.w.g.o.u.z. nie stanowią zgrupowania nie mniej niż 5 budynków oddalonych od siebie na odległość nie większą niż 100 m. Bez znaczenia zatem jest podnoszona przez skarżącego okoliczność, że w bliskim sąsiedztwie - w promieniu ok. 130 m usytuowane są 3 istniejące domy mieszkalne. Taka okoliczność nie wypełnia bowiem warunków określonych przepisami § 1 ust. 1 pkt 1 i 2 r.w.g.o.u.z.
Podstawy prawne - jak obliczać możliwość budowy domów?
Podstawa prawa
§ 1 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz.U. z 2024 r. poz. 729).
1. Odległość 100 metrów – § 1 ust. 1 pkt 1
Przepis stanowi:
„określa się zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu [...]”.
Przepis wymienia rodzaje budynków uwzględnianych przy wyznaczaniu zgrupowania, m.in. budynki mieszkalne, przemysłowe, handlowo-usługowe, biurowe i inne wskazane w rozporządzeniu.
Komentarz: Nie trzeba, aby wszystkie pięć budynków znajdowało się w promieniu 100 m od jednego punktu. Wystarczy, że każdy z nich znajduje się nie dalej niż 100 m od przynajmniej jednego innego budynku należącego do tego zgrupowania.
2. Odległość 50 metrów – § 1 ust. 1 pkt 2
Pełne brzmienie:
„wyznacza się obszary ograniczone krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w zgrupowaniach, o których mowa w pkt 1;”.
Komentarz: Po ustaleniu zgrupowania co najmniej pięciu budynków wyznacza się wokół ich obrysów obszary sięgające 50 m. Jest to jeden z etapów ustalania granic obszaru uzupełnienia zabudowy, a nie jego ostateczna granica.
Ukończył prawo i filologię polską na Uniwersytecie Jagiellońskim. Pracował w kancelariach prawnych, prowadził szkolenia prawnicze. Z Grupą INFOR związany od 2003 roku.
Specjalizacja: świadczenia i ubezpieczenia społeczne, ZUS, zasiłki, prawo pracy, cywilne i gospodarcze, prawo administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny.
