Przez ostatnie 15 lat - 20 lat, Polska zmieniła się prawie nie do poznania. Przykład stanowi poprawa infrastruktury i estetyki miast. Bardzo duże zmiany dotyczyły również rynku mieszkaniowego oraz rynku kredytów hipotecznych. Osoby pamiętające realia z początku stulecia, bardzo dobrze wiedzą, że ceny mieszkań były wówczas o wiele niższe. W zależności od lokalizacji, nominalna różnica względem obecnych stawek za 1 mkw. jest nawet trzykrotna lub czterokrotna. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się wspomnianej różnicy cenowej. Ma ona związek nie tylko z akcesją do Unii Europejskiej. Ogromny wpływ na ceny polskich lokali wywarł rozwój rynku kredytów mieszkaniowych.

Największa zmiana cenowa zaszła w latach 2006-2009

Jeżeli chodzi o długookresowe zmiany cen polskich mieszkań, to bardzo sugestywne wydają się dane Głównego Urzędu Statystycznego. Ta instytucja na podstawie aktów notarialnych już od dawna sprawdza średnie ceny sprzedaży polskich lokali mieszkalnych. Informacje GUS - u widoczne na poniższym wykresie wskazują, że bezpośrednio przed akcesją naszego kraju do Unii Europejskiej średnia cena mieszkania dla całej Polski wynosiła około 1200 zł/mkw. Nie znamy jeszcze analogicznego wyniku z poprzedniego roku. Można jednak szacować, że będzie on oscylował na poziomie ok. 4800 zł - 4900 zł za 1 mkw. W 2017 r. polskie mieszkanie (według danych GUS) przeciętnie kosztowało 4713 zł/mkw.

>>> Czytaj też: Już nie ma powodów, aby spieszyć się z kupnem mieszkania

Inne ciekawe dane pochodzące z bazy PONT wskazują, że w 2003 r. średnia ofertowa cena nowego „M” z siedmiu największych rynków oscylowała na poziomie ok. 3800 zł/mkw. W połowie 2007 r. analogiczny wynik przekroczył już 8000 zł/mkw. Warto przeanalizować również poniższy wykres. Dobrze pokazuje on, że największe wzrosty cen polskich mieszkań przypadły na lata 2006 - 2009. To właśnie wtedy odnotowano około trzykrotną zmianę. Późniejszy trend wzrostowy nie był już tak szybki. Trzeba zwrócić uwagę na jego niemal coroczną kontynuację. Wyjątek stanowią tylko dwa lata, które okazały się kryzysowe dla polskiego rynku mieszkaniowego (2010 r. oraz 2013 r.).

Podobna sytuacja dotyczyła też innych krajów regionu

Nie tylko Polacy mogą z niedowierzaniem patrzeć na historyczne ceny mieszkań sprzed 15 lat - 20 lat. Niepełne informacje, jakimi dysponujemy wskazują, że pozostałe kraje naszego regionu również doświadczyły bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań. Dobry przykład stanowią Czechy. Wedle danych Eurostatu, metraż u naszych południowych sąsiadów w latach 2005 - 2018 podrożał tylko o 14% wolniej niż w Polsce. Od 2005 r. do 2018 r. podobnym tempem wzrostu cen mieszkań jak Polska cechowała się też Łotwa oraz Estonia.

Polska, Czechy oraz inne kraje byłego bloku wschodniego, które weszły do Unii Europejskiej w 2004 roku, pod koniec minionego wieku cechowały się jeszcze bardzo słabo rozwiniętym rynkiem kredytów mieszkaniowych. Perspektywa akcesji tych państw do UE sprawiła, że zainteresowały się nimi międzynarodowe grupy bankowe posiadające doświadczenie w kredytowaniu nieruchomości. Na korzyść tych inwestorów (często przejmujących lokalne banki), działały zmiany prawne ułatwiające finansowanie lokali oraz domów. Takie zmiany często były elementem przedakcesyjnego dostosowywania przepisów. Warto również wspomnieć o poprawie koniunktury gospodarczej w latach 2002 - 2004 i długookresowym ustabilizowaniu poziomu inflacji na terenie krajów wchodzących do UE.

Wszystkie wspomniane czynniki sprawiły, że jeszcze przed wejściem do Unii Europejskiej kraje byłego bloku wschodniego zaczęły bić rekordy pod względem wzrostu wartości kredytów mieszkaniowych. Potwierdzają to informacje zaprezentowane w poniższej tabeli. Warto je uzupełnić o dane dotyczące Polski. Mianowicie na początku 2000 r. łączna wartość wszystkich kredytów mieszkaniowych spłacanych przez Polaków wynosiła 6 mld zł. W momencie akcesji Polski do UE, analogiczny wynik oscylował już na poziomie 33 mld zł. Kiedy kończył się poprzedni boom hipoteczny (w sierpniu 2008 r.), kredyty mieszkaniowe naszych rodaków miały wartość 145 mld zł. Aktualny wynik z maja 2019 r. to niebagatelne 424 mld zł. Skala zmian dotyczących mieszkaniowego zadłużenia Polaków jest imponująca nawet jeśli weźmiemy pod uwagę inflację.

>>> Czytaj też: Podatek katastralny w Polsce odwołany. Ale czy to dobrze?

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl