Ile tak naprawdę jest warte rządowe wsparcie dla kredytobiorców? Na takie oszczędności możesz liczyć

Pomoc jest przeznaczona dla osób posiadających kredyty hipoteczne w złotym. Będzie składała się z czterech filarów: „wakacji kredytowych”, pomocy dla kredytobiorców z przejściowymi problemami, wprowadzenia nowego wskaźnika oprocentowania kredytu w miejsce WIBOR-u oraz wzmocnienia mechanizmu odporności bankowego systemu kredytowego.

Wakacje kredytowe - ile zostanie w kieszeni?

„Wakacje kredytowe” mają według szacunków rządu obniżyć roczne koszty obsługi kredytu w 2022 i 2023 roku o jedną trzecią. Skorzystać będzie mogła każda osoba, która zaciągnęła hipotekę w złotych. Rozwiązanie polegać ma na tym, że można będzie przesunąć w czasie (zawiesić) spłatę jednej raty w kwartale w ciągu tego i następnego roku (czyli łącznie 8 rat, w tym po dwa miesiące w trzecim i czwartym kwartale 2022 roku) bez płacenia dodatkowych odsetek. Wniosek będzie można złożyć poprzez bankowość elektroniczną.

Pierwszy filar to podobnie jak Fundusz Wsparcia Kredytobiorców rozwiązanie dla osób, które są w tak złej sytuacji finansowej, że nie są w stanie spłacać niezwykle wysokich obecnie rat.

Wszystkie terminy przewidziane w umowach zostaną odpowiednio przedłużone. „Wakacje” mają dotyczyć zarówno kapitałowej, jak również odsetkowej części raty. – Według szacunków rządowych kosztować ma to 3 miliardy złotych rocznie, ale uda się to tylko jeśli z pomocy skorzysta tylko część kredytobiorców. Gdyby skorzystali wszyscy, to koszt tego rozwiązania dla banków może wynieść w granicach 1-2 mld zł miesięcznie. W takim wypadku skala kosztów jest tak duża, że przez jeden miesiąc w kwartale banki będą musiały oddać kwotę z grubsza odpowiadającą całemu wypracowanemu zyskowi. To jest rozwiązanie, które najmocniej uderzyłoby w banki – mówi ekspert HRE Investments Bartosz Turek.

Więcej na temat tego, ile będziesz mógł (-ła) zaoszczędzić na "wakacjach kredytowych" dowiesz się TUTAJ >>>

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców: jakie dopłaty i kto może z nich skorzystać?

Drugi filar to wsparcie polegające na dofinansowaniu o 1,4 mld zł w 2022 i 2 mld zł w 2023 roku Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dodatkowe środki mają zostać przeznaczone na dopłaty o wartości do 2 tys. zł miesięcznie dla gospodarstw domowych w najtrudniejszej sytuacji finansowej, które będzie można pobierać maksymalnie przez 3 lata. Łączne zwrotne wsparcie może wynieść 72 tys. zł, z czego nawet 22 tys. zł będzie można umorzyć. Z pomocy będą mogły skorzystać gospodarstwa domowe, w których co najmniej jedna osoba jest bezrobotna, miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego przekraczają 50 proc. dochodów osiąganych miesięcznie albo miesięczny dochód w 2022 roku po odjęciu kosztów kredytu nie przekracza 1552 zł na osobę (w gospodarstwach jednoosobowych) i 1200 zł na osobę (w gospodarstwach wieloosobowych).

Według szacunków rządu z dopłat tych będzie mogło skorzystać 100 tys. kredytobiorców. Koszt rozwiązania będą musiały pokryć banki. Czym są właściwie dopłaty w ramach FWK? To po części nieoprocentowana pożyczka, a po części darmowe świadczenie dla najuboższych kredytobiorców. Wspomniane kwoty będą z pewnością znaczącą pomocą dla osób, w których przypadku kredyt pochłania ponad połowę dochodu.

Zastąpienie WIBOR-u. Jak zmienią się raty kredytów?

Wartość wsparcia w ramach tego filaru ma wynieść według rządowych szacunków ok. 1 mld zł rocznie. Obecnie obowiązujący WIBOR ma zostać zastąpiony przez nowy wskaźnik oprocentowania kredytu, który ma być korzystniejszy dla pożyczkobiorców.

Przypomnijmy, że na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego (mowa oczywiście o kredytach ze zmienną ratą) składa się wskaźnik WIBOR (w przypadku kredytów hipotecznych to zazwyczaj WIBOR 3M i 6M) oraz bankowa marża. Różnice pomiędzy poszczególnymi odmianami tego wskaźnika w praktyce przekładają się na to, jak często jest aktualizowana wysokość raty kredytu. Wysokość marży jest ustalana przez bank, jest częścią oferty przedstawianej klientowi i zależy od różnych czynników, na przykład wysokości wkładu własnego czy długości okresu kredytowania. Marża jest stała, dlatego o zmienności oprocentowania i wysokości raty decyduje WIBOR.

Czym jest WIBOR? To stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Jego wzrost w ostatnim roku jest niezwykle szybki. Jeszcze na początku maja zeszłego roku WIBOR 3M wynosił zaledwie 0,21 proc. W analogicznym okresie tego roku (stan na 10 maja) już 6,36 proc.! WIBOR ma zostać zastąpiony innym wskaźnikiem wypracowanym przez sektor bankowy, którego oprocentowanie powinno być zbliżone do poziomu stawki referencyjnej overnight POLONIA. Jest ona ustalana przez NBP jako średnia (ważona wolumenem poszczególnych transakcji) oprocentowania niezabezpieczonych depozytów międzybankowych zawartych na termin O/N (over night, czyli depozytów jednodniowych). Obecnie wynosi ona 4,87 proc. (stan na 10 maja). Widzimy więc, że jest spora różnica pomiędzy wartościami obu wskaźników.

Jak bardzo wpłynie to na wysokość rat kredytów? W przypadku pożyczki na 300 tys. zł zaciągniętej na 25 lat przełoży się to na spadek raty w granicach 350-400 zł.

Pojawiają się coraz liczniejsze krytyczne głosy ekspertów. Ingerencja w obowiązujący od dawna wskaźnik będzie miała ich zdaniem skutek proinflacyjny. NBP po to właśnie podnosi stopy procentowe, by zwiększyć koszt pieniądza, w tym kredytu hipotecznego, co ma w konsekwencji wpłynąć na zduszenie inflacji. Propozycja rządu jest niejako walką z NBP. Na inny minus zwraca uwagę ekspert portalu Rynek Pierwotny Andrzej Prajsnar. - Trzeba brać pod uwagę fakt, że w długiej perspektywie część korzyści dla dłużników związanej z zastosowaniem stawki krótkoterminowej rynku międzybankowego zostałaby zniwelowana. Stawki takie jak np. POLONIA wolniej od trzymiesięcznego i sześciomiesięcznego WIBOR-u reagują na spodziewane obniżki stóp procentowych NBP. Potwierdzeniem może być sytuacja z drugiej połowy 2012 roku – mówi.

Również zdaniem dr Adama Czerniaka ze Szkoły Głównej Handlowej wpływ zmiany wskaźnika na wysokość rat będzie śladowy. - Wraz z wprowadzeniem nowego wskaźnika regulacje unijne wymuszają ustanowienie tzw. korekty spreadu, czyli skorygowania w już zawartych umowach różnicy pomiędzy WIBOR-em a nowym wskaźnikiem wynikającej z premii za ryzyko czy różnej perspektywy czasowej. Przykładowo, proponowany w projekcie wskaźnik POLONIA jest stawką jednodniową (overnight) a WIBOR 3M stawką trzymiesięczną. Korekta spreadu będzie musiała uwzględnić wynikające z tego różnice w oprocentowaniu - tłumaczy.

Zwiększenie odporności systemu bankowego

Ostatni filar ma tworzyć nowy fundusz zwiększający odporność sektora bankowego o wartości 3,5 mld zł. Środki mają pochodzić z zysków sektora banków komercyjnych. Zdaniem premiera Mateusza Morawieckiego zmiana ta ma wpłynąć na unormowanie rynku kredytów hipotecznych i skłonić banki do szerokiego wdrożenia stałej stopy procentowej.

Banki mogą podnieść marże

Koszt proponowanych rozwiązań spada na banki. Powiedzmy sobie jednak szczerze – ich sytuacja finansowa w ostatnich miesiącach zdecydowanie się poprawiła. W ciągu pierwszych dwóch miesięcy tego roku zysk netto banków wyniósł ponad 4 mld zł, czyli mniej więcej dwukrotnie więcej niż w poprzednim. W całym roku sektor może wypracować około 25 mld zł, co byłoby najlepszym wynikiem w historii. Zależy to od tempa wzrostu wskaźnika WIBOR, wysokości oprocentowania depozytów oraz tempa wzrostu portfela kredytów. Gdyby nie wprowadzenie podatku bankowego (którego wysokość w tym roku ma wynieść około 5 mld zł), to zyski byłyby jeszcze znacznie wyższe.

Należałoby zadać sobie tutaj pytanie o to, jak banki zareagują na rządowe propozycje wsparcia dla kredytobiorców. - Warto pamiętać, że banki mogą w ramach odpowiedzi nieco podwyższyć marże. Może się zatem okazać, że na przykład 30-50 proc. efektu związanego z nową, niższą stopą referencyjną zostanie zneutralizowane przez podwyżki marż oferowanych kredytów mieszkaniowych – mówi Prajsnar.

– Przynajmniej w części przerzucą je na klientów. Mają do dyspozycji trzy rozwiązania: obniżenie oprocentowania depozytów (lub wstrzymanie się z ich podnoszeniem), podniesienie opłat za usługi bankowe (karty kredytowe, prowadzenie kont itd.) oraz zwiększenie marż kredytów hipotecznych – mówi. Zauważa także, że najmocniej zostaną obciążone te banki, które mają największe problemy ze spłatą kredytów hipotecznych, co jest spowodowane konstrukcją Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Na dobrą finansową kondycję banków zwraca uwagę Adam Czerniak. - Na skutek wzrostu stóp procentowych zyski banków bardzo mocno wzrosły w ostatnich miesiącach. To sprawia, że nie będę one musiały szukać dodatkowych przychodów, aby sfinansować koszty pomocy dla kredytobiorców. Równocześnie, wakacje kredytowe czy wzrost składek na FWK zniechęcą banki do podnoszenia oprocentowania lokat czy obniżania kosztów prowadzenia rachunków. Tym samym wdrażane regulacje działają w przeciwnym kierunku niż pożądany przez premier, w formułowanych do sektora bankowego apelach - mówi.

Co z cenami mieszkań?

Nasuwa się tutaj pytanie, czy potencjalne majstrowanie rządu przy wskaźniku wpływającym na oprocentowanie i potencjalne podniesienie w wyniku tego marż kredytowych wpłynie znacząco na popyt na zadłużanie się pod zakup mieszkania i w konsekwencji ceny nieruchomości. Zdaniem Bartosza Turka rządowe zmiany nie będą miały dużego przełożenia na rynek, a kluczowa pozostanie wysokość stóp procentowych. – Bez wątpienia w tym roku jest i będzie znacznie trudniej o kredyt mieszkaniowy niż w ubiegłym. Spodziewam się znacznego spadku popytu na kredyty, ale lukę tę powinni zapełnić przynajmniej w pewnej mierze inwestorzy gotówkowi – mówi. Dostrzega też szereg czynników, które sprawią, że ceny nieruchomości nadal powinny rosnąć. Wskazuje m. in. na atrakcyjność nieruchomości jako aktywa chroniącego wartość kapitału, duży popyt na najem, wzrost aktywności inwestorów instytucjonalnych (głównie zagranicznych funduszy inwestycyjnych), wzrost kosztów budów czy masową migrację. – Wszystkie badania pokazują, że masowa migracja wpływa na wzrost czynszów, co już obserwujemy w Polsce, jak również w dalszej perspektywie wzrost cen nieruchomości. Spodziewam się, że w 2022 roku spadnie liczba transakcji kupna nieruchomości (o 10-20 proc.), ale ceny powinny pójść w górę – mówi Turek.