Kolejne banki w ramach odpowiedzi na stanowisko KNF obniżają poziom bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych. Wspomniany bufor obecnie może wynosić 2,5 punktu procentowego (zamiast 5,0 p.p.) w przypadku kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą stopą oprocentowania (na co najmniej 5 lat).

Okazuje się, że oprocentowanie „zamrożone” na pięcioletni okres będą miały również kredyty z rządowego programu. Mowa o programie Bezpieczny Kredyt 2%, który prawdopodobnie ruszy przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Jego wprowadzenie jest bardziej prawdopodobne niż wdrożenie opozycyjnej propozycji kredytu mieszkaniowego bez odsetek (przedstawionej niedawno przez lidera PO). Warto zatem sprawdzić, jaka po uwzględnieniu mniejszego bufora może być zdolność kredytowa osób wnioskujących o „Bezpieczny Kredyt 2%”. Najpierw eksperci RynekPierwotny.pl wyjaśniają kwestie związane z oprocentowaniem takiego kredytu.

Trzeba się liczyć z oprocentowaniem 3,2 proc. - 3,7 proc. na 5 lat

Reklama

Niedawno w Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy precyzującej zasady funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Po lekturze wspomnianego projektu oznaczonego sygnaturą UD479 widzimy pewne nowości, o których wcześniej nie było mowy. Ważną informacją jest to, że oprocentowanie „Bezpiecznego Kredytu 2%” będzie stałe tylko w okresie pięcioletnim. Zatem stawka oprocentowania zmieni się raz przed zakończeniem dziesięcioletniego okresu dopłat.

Zmianie po 5 latach będzie ulegało również efektywne oprocentowanie „hipoteki” uwzględniające przyznaną dopłatę do raty. Można je obliczyć w sposób następujący:

Efektywne oprocentowanie kredytu w programie Bezpieczny Kredyt 2% = Umowne oprocentowanie kredytu na 5 lat ustalone z danym bankiem - wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej + 2,00%

Wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej ustali BGK jako 90% średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową (udzielanych przez banki uczestniczące w programie). Na samym początku rządowego programu ten kwartalny wskaźnik ma jednak wynosić 7,00%. Dlatego przy założeniu umownego oprocentowania „hipoteki” wynoszącego 8,20% - 8,70% na 5 lat, osoby zaciągające pierwsze kredyty z dopłatami (w III kw. 2023 r.) prawdopodobnie będą płacić przez kolejne 5 lat odsetki według efektywnej stopy 3,20% - 3,70%.

Część osób nie wykorzysta limitu wartości kredytu

Dzięki powyższemu wyjaśnieniu można zrozumieć, dlaczego eksperci portalu RynekPierwotny.pl podczas obliczania szacunkowej zdolności kredytowej (już z niższym buforem) uwzględnili efektywne oprocentowanie 3,50%. Przygotowana tabela prezentuje również pozostałe założenia dotyczące preferencyjnego kredytu, które mają związek np. z okresem spłaty (25 lat) i maksymalnym udziałem pierwszej raty malejącej w dochodzie netto (50%).

Przykładowe obliczenia potwierdzają, że obniżenie wymaganego bufora przez nadzór finansowy ma dość duży wpływ na przewidywaną zdolność kredytową w programie Bezpieczny Kredyt 2%. W przypadku rodziny „2+1” z dochodem netto 7000 zł, mówimy o wzroście możliwej do pożyczenia kwoty z 340 000 zł do 420 000 zł. Taki wynik pokrywa się z wyliczeniami dotyczącymi również niedotowanych kredytów. Mowa o szacunkach, które wskazują, że obniżenie bufora przez KNF (dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem) zwiększa zdolność kredytową średnio o około 20% - 25%.

Z drugiej strony, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że nawet przy obniżonym buforze na wypadek wzrostu stóp procentowych, przykładowa rodzina potrzebowałaby dochodu wynoszącego 10 000 zł netto, aby wykorzystać cały limit wartości dotowanego kredytu (600 000 zł). Jeżeli taka sytuacja się nie zmieni, to zbyt niska zdolność kredytowa nadal będzie pewnym problemem dla uczestników programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl