Wynajmujesz domki turystom na doby. Skarbówka: to może być najem prywatny i 8,5 proc. ryczałtu

Interpretacja indywidualna z 7 września 2026 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.677.2026.7.MC) dotyczy pytania, które co roku wraca u właścicieli nieruchomości nad morzem, nad jeziorem i w górach: czy krótkoterminowy wynajem turystom musi być w PIT traktowany jako przychód z działalności gospodarczej. Dyrektor KIS odpowiedział: nie.

Trzy domki, weekendy i 100 tys. zł przychodu

Z wnioskiem wystąpił rolnik prowadzący gospodarstwo rolne, wyłączny właściciel trzech sąsiadujących ze sobą domków letniskowych. Planuje wynajmować je okazjonalnie i krótkoterminowo: na jedną lub kilka dób, głównie latem i w weekendy. Podkreślił, że wynajem ma być nieregularny i sporadyczny, a nie stały i systematyczny.

Istotne są także elementy, których w opisie zabrakło: wnioskodawca nie korzysta z portali rezerwacyjnych, nie świadczy żadnych usług dodatkowych poza samym udostępnieniem domku i nie prowadzi ani nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Przychody mają nie przekroczyć 100 tys. zł rocznie i stanowić dodatek do dochodów z rolnictwa.

Wnioskodawca dodatkowo argumentował, że przy takiej skali koszty ZUS i prowadzenia jednoosobowej działalności przewyższyłyby przychody. Ten argument nie był jednak kryterium prawnym rozstrzygnięcia.

Dlaczego fiskus nie zakwalifikował przychodów do działalności

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika w całości za prawidłowe. Punktem odniesienia była uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), którą organ obszernie przywołał.

„To zatem podatnik decyduje o tym, czy »powiązać« określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem" — czytamy w uchwale.

Z tego wynika reguła, którą fiskus powtórzył w interpretacji: zasadą jest kwalifikowanie przychodów z najmu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a wyjątkiem — do działalności gospodarczej, i to wtedy, gdy podatnik sam wprowadził dany składnik majątku do majątku związanego z wykonywaniem działalności. Sama liczba wynajmowanych obiektów nie przesądza więc jeszcze o zakwalifikowaniu przychodów do działalności gospodarczej.

Stawki: 8,5 proc., a po przekroczeniu progu 12,5 proc.

Od 2023 r. najem prywatny nie daje podatnikowi wyboru formy opodatkowania — zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody z tego źródła są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

• 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł,
• 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

podatek, ryczałt, najem prywatny

Ryczałt liczy się od przychodu, czyli kosztów uzyskania przychodu odliczyć nie można. To właśnie dlatego przy wynajmie wymagającym realnych nakładów (remonty, wyposażenie, media) rachunek bywa mniej oczywisty, niż sugeruje niska stawka.

Portal rezerwacyjny nie przesądza o działalności gospodarczej

To najczęstsze nieporozumienie wokół tej linii interpretacyjnej. Z wrześniowego rozstrzygnięcia nie można wyprowadzić prostego katalogu czynności, których pojawienie się automatycznie zmienia najem prywatny w działalność gospodarczą. Korzystanie z portalu rezerwacyjnego czy sprzątanie obiektu między pobytami samo w sobie nie przesądza o kwalifikacji przychodów. Znaczenie ma całokształt okoliczności oraz to, czy nieruchomość została związana z działalnością gospodarczą.

Potwierdzają to inne rozstrzygnięcia z tego samego roku. W interpretacji z 15 lipca 2026 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.497.2026.2.IM) Dyrektor KIS zaakceptował najem prywatny dwóch domków w modelu obejmującym korzystanie z ogólnodostępnych portali rezerwacyjnych, kontakt z gośćmi, przekazywanie kluczy, sprzątanie po pobycie i wykonywanie drobnych napraw. Podatnik wykonywał te czynności osobiście i nie świadczył usług dodatkowych typowych dla obiektów hotelarskich.

Podobnie w interpretacji z 16 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.599.2025.3.KB) za najem prywatny uznano wynajem dwóch domków, mimo że właścicielka korzystała z portali internetowych do pozyskiwania najemców. W tym przypadku nie oferowała jednak usług dodatkowych o charakterze hotelarskim lub gastronomicznym. Wniosek dla właścicieli jest więc odwrotny od intuicyjnego: rezygnacja z Booking.com czy Airbnb nie jest warunkiem zachowania najmu prywatnego.

Trzeba przy tym pamiętać o podstawowym ograniczeniu. Interpretacja chroni wyłącznie tego, kto o nią wystąpił, i tylko w zakresie opisanego zdarzenia przyszłego. Podatnik, który opisze swój wynajem jako okazjonalny, a w rzeczywistości będzie prowadził go jak przedsiębiorca, z tej ochrony nie skorzysta.

Czego interpretacja nie rozstrzyga

Tu warto postawić granicę wyraźnie. Rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie kwalifikacji przychodów na gruncie PIT i ryczałtu ewidencjonowanego. Organ nie wypowiadał się o obowiązkach wynikających z Prawa przedsiębiorców, przepisów o CEIDG ani o ubezpieczeniach społecznych.

Poza zakresem interpretacji pozostają w szczególności:

• VAT — jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia. W 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 tys. zł, ale przy krótkotrwałym zakwaterowaniu status podatnika i zasady opodatkowania trzeba ustalić osobno,
• podatek od nieruchomości — wykorzystywanie obiektu w sposób zbliżony do działalności gospodarczej bywa przedmiotem sporów z gminami o stawkę,
• przepisy o usługach hotelarskich — przy krótkotrwałym udostępnianiu domków należy zweryfikować m.in. obowiązek wpisu obiektu do prowadzonej przez gminę ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i dotyczące wyposażenia.

Co warto zrobić przed sezonem

Kto planuje podobny model, powinien przede wszystkim rzetelnie opisać własny sposób wynajmu — a nie dopasowywać opis do pożądanego wyniku. Jeżeli skala i organizacja odpowiadają opisanym w interpretacji, ryczałt od najmu prywatnego jest rozwiązaniem obronionym. Jeżeli rośnie liczba obiektów, pojawia się rozbudowana obsługa gości i stała sprzedaż przez platformy — warto wystąpić o własną interpretację indywidualną, zanim urząd sam oceni charakter tej aktywności.