rozwiń >

Koniec z automatem: nie każda firmowa nieruchomość to biznesowy majątek

1 grudnia 2025 r. w Dzienniku Urzędowym opublikowano długo wyczekiwaną interpretację ogólną, która precyzuje, kiedy grunty, budynki i budowle należy uznać za związane z działalnością gospodarczą. MF potwierdza, nie zawsze wystarczy samo posiadanie nieruchomości przez firmę czy przedsiębiorcę, aby naliczyć najwyższą stawkę podatku. Liczy się również sposób jej wykorzystania. Wprowadzono podział na trzy główne grupy podatników każda z nich będzie traktowana inaczej w kontekście opodatkowania. Wspólnym mianownikiem ma być faktyczny związek nieruchomości z działalnością, a nie tylko jej właściciel.

Prowadzisz firmę? Sprawdź, do której grupy należysz

W pierwszej grupie znajdują się firmy, które prowadzą wyłącznie działalność gospodarczą. W ich przypadku wszystkie posiadane nieruchomości będą traktowane jako związane z biznesem, nawet jeśli są czasowo nieużywane. To oznacza, że spółki prawa handlowego zapłacą podatek od nieruchomości według najwyższych stawek. Druga grupa to tzw. „podatnicy w podwójnej roli” osoby fizyczne, które prowadzą działalność, ale posiadają też prywatny majątek. Tu kluczowe będzie rozróżnienie, które nieruchomości służą działalności, a które celom prywatnym. Wzrośnie znaczenie funkcjonalnego powiązania nieruchomości z firmą, nawet jeśli nie figuruje ona w ewidencji środków trwałych.

Wynajmujesz mieszkanie firmie? Możesz zapłacić więcej

Najwięcej emocji może wywołać trzecia grupa przypadków. Chodzi o sytuacje, w których osoba prywatna oddaje nieruchomość w użytkowanie firmie np. wynajmuje mieszkanie spółce lub pośrednikowi zajmującemu się najmem. Zgodnie z interpretacją, taka nieruchomość może zostać uznana za związaną z działalnością gospodarczą, a jej właściciel choć sam nie prowadzi firmy zapłaci wyższy podatek.

ikona lupy />
podatek od nieruchomości / Shutterstock

To spora zmiana dla tysięcy osób wynajmujących lokale pod działalność, które do tej pory korzystały z preferencyjnej stawki podatkowej. Teraz wszystko zależy od tego, kto faktycznie korzysta z nieruchomości i w jakim celu.

Uważaj, zanim podpiszesz umowę najmu

Nowa interpretacja to również ostrzeżenie dla osób fizycznych, które wynajmują swoje nieruchomości firmom. Nawet jeśli nie prowadzą działalności, mogą zostać potraktowane jak przedsiębiorcy i będą płacić wyższy podatek od nieruchomości, niż gdyby mieszkali w nim sami. Interpretacja ogólna daje urzędom skarbowym nowe narzędzia do oceny, kiedy nieruchomość jest faktycznie związana z biznesem. Dlatego właściciele powinni dokładnie analizować umowy i sposób wykorzystania nieruchomości, by nie dać się zaskoczyć fiskusowi.

Podsumowanie: na co zwrócić uwagę?

  • Samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie wystarczy do zastosowania wyższej stawki podatku.
  • Liczy się faktyczne lub potencjalne wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej.
  • Wynajmowanie nieruchomości firmie może skutkować wyższym podatkiem nawet dla osoby prywatnej.
  • Osoby fizyczne muszą jasno oddzielać majątek osobisty od firmowego.

Źródło:

Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” (nr DPL2.8401.3.2025) - opublikowana w Dz. Urz. MFiG z 1 grudnia 2025 r., poz. 40.