rozwiń >

Szczególna regulacja dzierżaw rolnych w Polsce ma charakter okazjonalny oraz wycinkowy

W ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, znajdują się zaledwie trzy przepisy odnoszące się wprost do dzierżaw rolnych (art. 704, 706 i 708 k.c.). Dotyczą one wyłącznie:

  • wypowiedzenia dzierżawy – w braku odmiennych postanowień umownych dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego;
  • zakończenia dzierżawy – dzierżawca, w braku odmiennej umowy, obowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie, w jakim powinien się on znajdować zgodnie z przepisami o wykonywaniu dzierżawy;
  • zwrotu kosztów zasiewów – jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zasiewy zgodnie ze swoim obowiązkiem, może on żądać zwrotu nakładów poniesionych na te zasiewy, o ile – wbrew zasadom prawidłowej gospodarki – nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Brak szczegółowego uregulowania dzierżawy rolniczej oznaczał dotychczas bardzo dużą swobodę w kształtowaniu tego typu umów. Teraz ma się to zasadniczo zmienić.

Według rządu aktualny stan prawny dzierżawy prywatnej jest mało zadowalający

Obecny stan prawnej regulacji dzierżaw rolnych w Polsce jest konsekwencją podejścia władz PRL w okresie prac nad Kodeksem cywilnym w latach 50. i 60. XX wieku. Dzierżawę w rolnictwie traktowano wówczas jako relikt dawnego ustroju – instytucję, która wraz z postepem socjalizacji rolnictwa miała stopniowo zanikać.

W efekcie zrezygnowano z bardziej rozbudowanych i dopasowanych do realiów rolnictwa rozwiązań, jakie przewidywał Kodeks zobowiązań z 1933 r. Tymczasem rzeczywistość po 1990 r. potoczyła się zupełnie inaczej. Dzierżawa gruntów prywatnych nie tylko nie zanikła, ale zaczęła się dynamicznie rozwijać.

Badania Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – Państwowego Instytutu Badawczego wykazały, że w Polsce w zdecydowanej większości gospodarstw opartych na ziemi własnej i dzierżawionej dominują dzierżawy międzysąsiedzkie. W 2020 r. takie umowy występowały w około 85% gospodarstw korzystających z dzierżawy, a grunty z dzierżaw prywatnych stanowiły blisko 73% łącznej powierzchni dzierżawionej ziemi.

Jakie zmiany w dzierżawie rolniczej planuje rząd?

Pod koniec grudnia Ministerstwo Rolnictwa udostępniło projekt ustawy o dzierżawie rolniczej. Jest to zupełnie nowy akt prawny, który ma kompleksowo uregulować kwestię dzierżawy rolniczej, bez ingerowania w przepisy Kodeksu cywilnego. Projekt wprowadza m.in. ramy czasowe dzierżawy rolniczej:

  • krótkoterminowa umowa dzierżawy rolniczej może być zawarta na okres do 8 lat;
  • długoterminowa umowa dzierżawy rolniczej może być zawarta na okres powyżej 8 lat, lecz nie dłuższy niż 30 lat.

Projekt przyjmuje również, że umowa dzierżawy zawarta na czas nieoznaczony, na okres dłuższy niż 30 lat, na czas aktywności zawodowej dzierżawcy albo na czas życia wydzierżawiającego lub dzierżawcy, będzie traktowana jako długoterminowa umowa dzierżawy rolniczej zawarta na okres 30 lat.

Forma zawarcia dzierżawy rolniczej. Koniec ustnych porozumień pomiędzy rolnikami

Umowa dzierżawy rolniczej będzie musiała zostać zawarta , pod rygorem nieważności, w jednej z następujących form:

  • pisemnej, z potwierdzeniem daty okazania umowy notariuszowi, kierownikowi biura powiatowego ARiMR albo wójtowi właściwemu ze względu na położenie przedmiotu dzierżawy,
  • elektronicznej,
  • aktu notarialnego.

To oznacza koniec ustnych porozumień między rolnikami. Umowy będą musiały być sformalizowane oraz zatwierdzone przez powyższe organy.

Ustawowy termin płatności czynszu dzierżawy

Kolejną zmianą jest ustawowe uregulowanie kwestii płatności czynszu dzierżawy. Jeżeli strony nie postanowią inaczej:

  • przy umowie zawartej na okres do jednego roku będzie on płatny z końcem okresu dzierżawy;
  • przy umowie zawartej na okres dłuższy niż jeden rok czynsz za dany rok dzierżawny będzie płatny do 31 października tego roku, licząc od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy.

Projekt ustawy reguluje również możliwość podwyższenia czynszu. Jeżeli wydzierżawiający, za zgodą dzierżawcy, poniesie w trakcie trwania umowy nakłady zwiększające użyteczność lub dochodowość przedmiotu dzierżawy, będzie mógł podnieść czynsz. Nie będzie to jednak możliwe, jeżeli takie nakłady zostały poniesione przez samego dzierżawcę.

Najważniejsze prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy

Po wejściu w życie nowych przepisów, wydzierzawiający uzyska prawo wejścia na przedmiot dzierżawy w celu sprawdzenia, czy dzierżawca prawidłowo wykonuje swoje obowiązki, w szczególności czy podejmuje działania zapobiegające zniszczeniu gruntu oraz pogorszeniu jego zdolności produkcyjnej.

Przy długoterminowych umowach dzierżawy dzierżawca będzie zobowiązany, na żądanie wydzierżawiającego, nie częściej niż raz w roku, do przedstawienia informacji o planach produkcyjnych na kolejny rok dzierżawny. W razie stwierdzenia uchybień wydzierżawiający będzie mógł udzielić pisemnego upomnienia, wyznaczając co najmniej trzymiesięczny termin na usunięcie nieprawidłowości, a w skrajnych przypadkach nawet rozwiązać umowę przed czasem.

Kolejne zmiany w dzierżawach rolniczych. Ustawowe uregulowanie poddzierżawy

Zgodnie z projektem, dzierżawca posiadający długoterminową umowę dzierżawy rolniczej będzie mógł, bez zgody wydzierżawiającego, poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania nie więcej niż 25% przedmiotu dzierżawy, pod warunkiem że:

  • do końca umowy pozostało więcej niż 3 lata,
  • poddzierżawa jest uzasadniona względami prawidłowej gospodarki,
  • dzierżawcy pozostało nie więcej niż 5 lat do osiągnięcia wieku emerytalnego.

Ustawodawca uregulował również kwestie przeniesienia praw i obowiązków z umowy dzierżawy

Przykładowo, przeniesienie praw i obowiązków z krótkoterminowej umowy dzierżawy będzie możliwe wyłącznie za zgodą wydzierżawiającego. W przypadku umów długoterminowych taka możliwość pojawi się m.in., gdy dzierżawca osiągnął wiek emerytalny lub stał się niezdolny do pracy i przenosi prawa:

  • na małżonka lub zstępnych spełniających określone warunki wiekowe i zawodowe,
  • albo na następcę, na którego przenoszona jest własność gospodarstwa rolnego stanowiącego zorganizowaną całość.

Rozwiązanie umowy dzierżawy rolniczej

Zgodnie z projektem, krótkoterminowa umowa dzierżawy zawarta na co najmniej 2 lata będzie mogła zostać wypowiedziana na piśmie (pod rygorem nieważności) na jeden rok naprzód, ze skutkiem na dzień 31 marca lub 31 pazdziernika roku następnego.

Ustawa przewiduje także ustawowe przesłanki wcześniejszego rozwiązania umowy, m.in.:

  • w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu,
  • rażącego naruszenia warunków umowy,
  • narażania przedmiotu dzierżawy na poważne szkody czy
  • nieuprawnionej poddzierżawy.

Wszystkie wyżej wymienione stanowią jedynie wybrane punkty ustawy. Z całą treścią projektu można zapoznać się pod poniższym linkiem: Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej z 30 grudnia 2025 r.

Nowe ustawa o dzierżawach rolniczych. Kiedy zmiany mogą wejść w życie? Co z obecnymi umowami?

Istotną dla rolników kwestią jest to, czy nowe przepisy będą ingerować w treść obecnie obowiązujących umów. Zgodnie z przepisami przejściowymi zawartymi w ustawie:

Ważne

"Art. 29. 1. Do umów dzierżawy, których przedmiotem są nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w formie innej niż forma określona w art. 5 ust. 1, stosuje się przepisy dotychczasowe przez okres nie dłuższy niż 3 lata od dnia wejścia w życie ustawy.

2. Po upływie okresu, o którym mowa w ust. 1, umowy dzierżawy, o których mowa w ust. 1, ulegają rozwiązaniu"

W skrócie oznacza to,że wszystkie umowy dzierżawy, które nie zostały sporządzone w formie aktu notarialnego lub zatwierdzone w sposób wskazany w nowej ustawie, zostaną rozwiązane w terminie nie dłuższym niż 3 lata od dnia wejścia w życie ustawy.

31 grudnia Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi skierowało projekt do konsultacji publicznych do 56 instytucji zwiazanych z rolnictwemoraz związkami zawodowymi (lista dostępna tutaj: . Termin wejścia w życie nowych przepisów będzie zależał od przebiegu procesu legislacyjnego. Zakłada się, że ustawa wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Podstawa prawna:

Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej z 30 grudnia 2025 r.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 2025 poz. 1071)