Rolnicy mają zyskać silniejszą ochronę przed roszczeniami
Jedna z najważniejszych zmian dotyczy art. 144 Kodeksu cywilnego. Obecnie właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą m.in. ze stosunków miejscowych.
Projekt ma wprowadzić zasadę, że działalność rolnicza prowadzona zgodnie z prawem i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej co do zasady nie przekracza tej miary. Wzmocni to pozycję rolników w sporach dotyczących typowych następstw produkcji rolnej, takich jak hałas czy zapachy. Ochrona nie obejmie działalności prowadzonej niezgodnie z przepisami lub zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.
Nocne prace polowe a Kodeks wykroczeń
Zmiany mają objąć także odpowiedzialność za zakłócanie spokoju i spoczynku nocnego. Projekt przewiduje wyłączenie karalności, jeżeli hałas wynika z prawidłowo prowadzonej działalności rolniczej. Chodzi m.in. o żniwa, zbiory i inne prace, które ze względów pogodowych lub technologicznych bywają wykonywane późnym wieczorem albo nocą.
Jednym z przykładów sporów o immisje jest sprawa Szymona Kluki, hodowcy trzody chlewnej z Grodziska pod Łodzią. Sąsiedzi domagali się ochrony przed uciążliwościami związanymi przede wszystkim z zapachami pochodzącymi z chlewni. Sądy przyznały im rację, a rolnik został zobowiązany m.in. do zapłaty zadośćuczynienia oraz ograniczenia części oddziaływań gospodarstwa. 28 maja 2025 r. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej rolnika do rozpoznania (sygn. I CSK 262/25). W mocy pozostał więc prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 lipca 2024 r. (sygn. I ACa 239/23).
Podobne napięcia pojawiały się także przy planowanych inwestycjach rolniczych. Adrian Czakon, prowadzący kanał JockerFarm, zrezygnował z budowy hali magazynowej we Wrześnicy po sprzeciwie części mieszkańców obawiających się m.in. większego ruchu ciężkich maszyn. Przykład ten pokazuje konflikt między rozwojem gospodarstw a rosnącą funkcją mieszkaniową terenów wiejskich.
Kupujący ma potwierdzić świadomość rolniczych uciążliwości
Rząd chce, aby przy nabyciu nieruchomości położonej poza granicami administracyjnymi miasta w akcie notarialnym znalazło się oświadczenie nabywcy, że jest świadomy możliwych zakłóceń związanych z działalnością rolniczą prowadzoną na sąsiednich nieruchomościach. Ten sam obowiązek ma dotyczyć także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Kupujący nie zrzeka się jednak przyszłych roszczeń. Oświadczenie ma potwierdzać, że został poinformowany o możliwych uciążliwościach. Może ono mieć znaczenie dowodowe w przyszłym sporze, ale projekt nie przesądza wszystkich skutków takiego oświadczenia.
Notariusze zgłosili zastrzeżenia
Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej w stanowisku z 30 kwietnia 2026 r. zwróciło uwagę, że oświadczenie może być później wykorzystywane jako argument, iż kupujący „wiedział, na co się decyduje”. Zdaniem organizacji sama świadomość sąsiedztwa działalności rolniczej nie powinna jednak oznaczać akceptacji każdego poziomu przyszłych immisji.
SNRP wskazało też, że projekt nie określa jednoznacznie skutków braku oświadczenia w akcie notarialnym. Notariusze zakwestionowali również umieszczenie regulacji obejmującej wszystkie nieruchomości poza granicami administracyjnymi miast w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zastrzeżenia dotyczą także projektowanego art. 1441 Kodeksu cywilnego. Według SNRP działalność może być formalnie zgodna z przepisami, a mimo to w konkretnych warunkach wyjątkowo uciążliwa dla sąsiadów. To jeden z głównych punktów sporu o zakres ochrony rolników.
Prezydent Karol Nawrocki przedstawił własny projekt
Równolegle procedowany jest projekt ustawy o ochronie funkcji produkcyjnej wsi przygotowany przez prezydenta Karola Nawrockiego. Inicjatywa wpłynęła do Sejmu 7 kwietnia 2026 r.
Projekt prezydencki jest szerszy od rządowej nowelizacji, ponieważ przewiduje więcej mechanizmów ochronnych i proceduralnych. Wprowadza m.in. domniemanie, że typowe oddziaływania zgodnie z prawem prowadzonej działalności rolniczej nie przekraczają przeciętnej miary z art. 144 Kodeksu cywilnego.
Silniejsza ochrona gospodarstwa byłaby uzależniona m.in. od pierwszeństwa działalności rolniczej wobec nowej zabudowy lub nabycia sąsiedniej nieruchomości, legalności działalności oraz braku istotnej zmiany jej intensywności. Jeżeli warunki zostałyby spełnione, sąd miałby co do zasady oddalać żądanie zaniechania albo ograniczenia działalności, chyba że powód wykaże bezpośrednie i poważne zagrożenie dla zdrowia ludzi lub środowiska.
Projekt obejmuje także modernizację i rozbudowę gospodarstw. Przy istotnym zwiększeniu intensywności produkcji rolnik musiałby jednak zastosować adekwatne środki ograniczające oddziaływanie na otoczenie. Przed wniesieniem pozwu wymagane byłoby ponadto podjęcie próby polubownego rozwiązania sporu.
Oświadczenie notarialne także w projekcie prezydenckim
Projekt prezydencki również przewiduje oświadczenie nabywcy, ale w węższym zakresie. Obowiązek miałby dotyczyć nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową na obszarze, dla którego plan ogólny gminy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje funkcję rolniczą lub produkcyjną albo dopuszcza zabudowę zagrodową.
W akcie notarialnym kupujący potwierdzałby świadomość możliwości prowadzenia działalności rolniczej na sąsiednich nieruchomościach oraz występowania jej zwykłych następstw. Także tutaj nie chodzi o formalne zrzeczenie się prawa do dochodzenia roszczeń.
Projekt przeszedł etap prac rządowych
Konsultacje publiczne rządowego projektu zakończyły się 30 kwietnia. Następnie trafił on na Stały Komitet Rady Ministrów, a 18 sierpnia 2026 r. został przyjęty przez Radę Ministrów.
Projekt musi przejść jeszcze procedurę parlamentarną i zostać ogłoszony jako ustawa. Obie propozycje (rządowe i prezydencka), różnią się zakresem i zasadami rozstrzygania sporów ale zmierzają do jednego celu jakim jest silniejsza ochrona legalnie prowadzonej działalności rolniczej.
Czy Polacy popierają ochronę produkcyjnej funkcji wsi? Wyniki sondażu Forsal.pl
W sondażu przeprowadzonym wcześniej przez Forsal.pl wzięły udział 1832 osoby. Za przyjęciem zmian legislacyjnych w tej formie opowiedziało się 85 proc. czytelników (1564 osoby). Przeciw było 13 proc. ankietowanych (230 osób), a 2 proc. nie miało zdania (38 osób).
Źródła:
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów
Wyniki końcowe Powszechnego Spisu Rolnego 2020
PAP, Farmer.pl, RMF.FM
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.