Rynek najmu krótkoterminowego – podsumowanie 2025 r. i prognozy na 2026 r.

Podsumowanie rynku najmu krótkoterminowego w 2025 r.

Obecnie rynek wyraźnie się oczyścił – zniknęły najsłabsze apartamenty, osłabła konkurencja oparta wyłącznie na cenie, a znacznie większy nacisk położono na jakość oferowanych lokali. Widoczna jest także postępująca profesjonalizacja – operatorzy najmu coraz częściej dbają o spójne standardy obsługi i utrzymania mieszkań.

W 2025 r. podaż rosła w sposób stabilny, na poziomie około 5 proc. rocznie. Oznacza to, że najem krótkoterminowy nie „pożera” agresywnie mieszkań dostępnych na rynku. To segment, który nie jest dla każdego – nie każda lokalizacja się sprawdzi i nie każde mieszkanie będzie w stanie na siebie dobrze zarobić.

Coraz częściej motywacją właścicieli nie są już spektakularnie wyższe zyski, ponieważ również ten rynek stał się konkurencyjny. Co prawda, przy dobrze zaplanowanej strategii, dochody netto (po uwzględnieniu kosztów) mogą być o 20–40 proc. wyższe niż w najmie długoterminowym. Jednak wielu właścicieli wybiera najem krótkoterminowy przede wszystkim z innych powodów – m.in. z obawy przed restrykcyjnymi prawami lokatorskimi i ryzykiem wieloletnich sporów o odzyskanie własnego mieszkania.

Prognozy i metatrendy na 2026 r.

Nowa definicja domu i styl życia w podróży

Rok 2026 przyniesie zmianę postrzegania tego, czym w ogóle jest „dom”. Granice między hotelem, mieszkaniem a biurem zacierają się. Nocleg przestaje być tylko usługą – staje się doświadczeniem, w którym komfort życia i pracy idą w parze.

Rynek dojrzewa i weryfikuje dotychczasowe modele. Klasyczny najem długoterminowy traci na atrakcyjności, a jego miejsce zajmują elastyczne formy, dopasowane do dynamicznego rytmu – pracowników kontraktowych, osób relokujących się czy nawet studentów zagranicznych. Obok turystów pojawia się rosnąca grupa “tymczasowych mieszkańców”, którzy szukają nie pokoju, lecz w pełni wyposażonego domu na kilka tygodni lub miesięcy.

Praca z dowolnego miejsca jest już codziennością, a podróże służbowe zmieniają się w 10-dniowe workation. Oczekiwania gości rosną: szybki światłowód, ergonomiczne stanowisko, odpowiednie oświetlenie do wideokonferencji, wysokiej klasy ekspres do kawy. Coraz częściej firmy same finansują takie wyjazdy, bo ich koszt jest niższy niż konsekwencje wypalenia zawodowego.

Koniec generycznych wnętrz, początek mieszkań z historią

Era beżowo-szarych, identycznych “apartamentów z katalogu” dobiega końca. W 2026 r. kluczowym argumentem będzie historia, klimat i atrakcyjność miejsca. Goście coraz chętniej wybierają apartamenty, które odzwierciedlają lokalność, a także ich własny styl życia – z miejscem do jogi, z biblioteką, z profesjonalnym biurem, z domowym kinem czy z udogodnieniami dla zwierząt Wystrój staje się czynnikiem biznesowym – unikalność oznacza wyższe obłożenie, a generyczność – spadek konkurencyjności.

Zmęczenie tłumem i zwrot ku alternatywnym lokalizacjom

Trend świadomej anty-turystyki będzie w 2026 r. wyjątkowo silny. Coraz więcej osób unika najbardziej zatłoczonych kierunków i wybiera “drugie miasta”. W Polsce popularność zdobywają np. Katowice czy Poznań, zamiast Krakowa lub Warszawy. Do tego pojawia się nowe zjawisko – góry jako kierunek całoroczny, wybierany dla spokoju i kontaktu z naturą. To sygnał dla branży – lokalizacja premium w 2026 roku nie oznacza centrum miasta, lecz przestrzeń, która zapewnia oddech.

Technologia, zaufanie i odpowiedzialny operator

W 2026 r. profesjonalizacja rynku najmu krótkoterminowego będzie jeszcze bardziej wyraźna. Obsługa staje się “niewidzialna”, ale równocześnie bardziej wymagająca. Smart locki, samodzielny check-in, automatyczna weryfikacja gości czy planowanie sprzątań są standardem, a natychmiastowe odpowiedzi to oczekiwanie gości. AI przejmuje pierwszy kontakt, jednak prawdziwa wartość operatora tkwi w łączeniu technologii z empatią i umiejętnością rozwiązywania bardziej złożonych problemów.

Jednocześnie rośnie znaczenie odpowiedzialności wobec lokalnych społeczności. W miastach wprowadzane są licencje, opłaty i ograniczenia dotyczące najmu, a zaufanie staje się kluczową walutą – zarówno w oczach gości, jak i mieszkańców. Operatorzy będą dywersyfikować lokalizacje, weryfikować gości i monitorować hałas, tak aby ich działalność była zgodna z regulacjami i nie obciążała otoczenia.

Regulacje w całej UE

Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. od 20 maja 2026 r. wszystkie obiekty wynajmowane krótkoterminowo będą musiały być obowiązkowo zarejestrowane, a unikalny numer identyfikacyjny będzie wymagany we wszystkich ofertach publikowanych przez platformy rezerwacyjne takie jak Airbnb czy Booking.com.

Regulacja narzuca także obowiązki dla samych platform – będą one musiały weryfikować numery rejestracyjne ofert oraz regularnie udostępniać dane o liczbie rezerwacji, liczbie nocy i gościach odpowiednim organom publicznym.

Celem tych przepisów jest przede wszystkim uporządkowanie zasad najmu krótkoterminowego w całej UE poprzez zapewnienie większej przejrzystości i kontroli, co z kolei ma umożliwić władzom lokalnym i krajowym skuteczniejsze planowanie polityki mieszkaniowej i turystycznej. Dzięki temu możliwe będzie lepsze zarządzanie podażą mieszkań, ograniczenie zjawiska overtourismu oraz zmniejszenie negatywnego wpływu najmu turystycznego na rynki mieszkaniowe i lokalne społeczności.