Czeskie media niedawno poinformowały, że coraz więcej mieszkańców Czech z obszarów położonych niedaleko Niemiec, przeprowadza się za pobliską granicę. Przyczyną takiej emigracji do zachodniego sąsiada są wysokie ceny mieszkań. Czeskie „M” podrożały tak bardzo, że znacznie tańsze oferty zakupu i najmu lokali łatwo można znaleźć na terenie wschodnich Niemiec. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśnili przyczyny tego ciekawego zjawiska, które powoduje emigrację Czechów do Niemiec.

Praski rynek „ciągnie” za sobą ceny z innych miast

Czechy już od dawna są „najdroższym” rynkiem mieszkaniowym w Europie Środkowej. Informacje zebrane przez firmę Deloitte potwierdzają ten wniosek. Dane Deloitte wskazują, że w 2018 r. przeciętne nowe mieszkanie na terenie Czech kosztowało 2525 euro za 1 mkw. Analogiczne wyniki dla Polski oraz Węgier wynosiły odpowiednio: 1370 euro/mkw. i 1323 euro/mkw. Bardzo sugestywny wydaje się fakt, że Czechy pod względem cen nowego metrażu prawie dogoniły sąsiednią Austrię.

Warto zdawać sobie sprawę, że wysoka średnia cena mieszkania z całych Czech nie jest tylko efektem wyników notowanych na stołecznym rynku. W minionym roku przeciętny nowy lokal z Pragi kosztował około 3200 euro/mkw. Relatywnie drogie były też nowe „M” sprzedawane na terenie Brna (ok. 2300 euro/mkw.) i Ostrawy (1700 euro/mkw.). Takie nieco mniejsze czeskie miasta pozostają pod presją cenową Pragi. Praski rynek mieszkaniowy napędzany aktywnością inwestorów zagranicznych i zyskownym najmem krótkoterminowym, niejako „ciągnie” w górę ceny metrażu z innych czeskich miast.

Od 2013 r. czeskie mieszkania podrożały już o 40 proc.

Niektóre dane mówią, że w 2018 r. praskie nowe mieszkania podrożały aż o jedną piątą. W skali całych Czech roczne zmiany cenowe były mniejsze. Mimo tego nasi południowi sąsiedzi mają powody do narzekań. Czechy razem z Węgrami ostatnio przodują bowiem pod względem tempa wzrostu cen metrażu. Poniższy wykres bazujący na danych Eurostatu informuje, że przez ostatnie pięć lat Słowacja również cechowała się szybszym tempem wzrostu cen mieszkań niż Polska. Dane Europejskiego Urzędu Statystycznego wskazują, że przeciętne ceny mieszkań z krajów Grupy Wyszehradzkiej wzrosły następująco:

  • Czechy - zmiana roczna o 9%/zmiana pięcioletnia o 38%
  • Polska - zmiana roczna o 7%/zmiana pięcioletnia o 16%
  • Słowacja - zmiana roczna o 7%/zmiana pięcioletnia o 30%
  • Węgry - zmiana roczna o 10%/zmiana pięcioletnia o 55%

Średnie tempo wzrostu cen mieszkań z całych Czech jest bardzo szybkie, mimo że ten kraj nie doświadczył takiego kryzysu w „mieszkaniówce” jak np. Węgry. Jeżeli natomiast chodzi o wyniki dotyczące Polski, to mogą one wydawać się zbyt niskie. Warto jednak pamiętać, że Eurostat bierze pod uwagę zmiany z całego kraju, a nie tylko największych miast.

Zmiany cen mieszkań

Zmiany cen mieszkań

źródło: Materiały Prasowe

Za mała aktywność deweloperów była problemem

Można zadawać sobie pytanie, dlaczego ceny czeskich mieszkań wzrosły o wiele bardziej w stosunku do kosztów zakupu polskiego metrażu. Odpowiedź staje się bardziej oczywista po sprawdzeniu skali nowego budownictwa we wszystkich krajach Grupy Wyszehradzkiej. Takie porównanie pokazuje bowiem, że przez ostatnie 5 lat deweloperzy z Czech, Słowacji i Węgier budowali o wiele mniej mieszkań w przeliczeniu na 1000 osób niż polscy inwestorzy. To główna różnica, która sprawiła, że mimo podobnego otoczenia gospodarczego (m.in. malejącego bezrobocia i niskich stóp procentowych) polskie mieszkania w ujęciu długoterminowym nie drożały tak szybko jak czeskie.

Wschodnie landy Niemiec wabią nie tylko Czechów

Wcześniejsza analiza potwierdza, że Czesi mają spore powody do narzekania na ceny domów i lokali. Trudno się zatem dziwić, że osoby mieszkające w północno - zachodniej części tego kraju z zainteresowaniem patrzą na niemiecki rynek mieszkaniowy. Chodzi oczywiście o oferty zakupu lub najmu mieszkań na terenie wschodnich Niemiec. Tamtejsze miasta ze względu na problemy demograficzne wydają się atrakcyjne cenowo dla Czechów mieszkających blisko granicy. Jako przykład można podać duże miasto Chemnitz (ok. 250 000 mieszkańców), gdzie średnia cena używanego mieszkania oscyluje na poziomie około 1000 euro/mkw. Mniejsze saksońskie miasta cechują się jeszcze niższym kosztem zakupu mieszkania. Przykładowo w czterdziestotysięcznej Pirnie używane mieszkanie można kupić za 700 euro/mkw. - 800 euro/mkw. Dwukrotnie mniejsze miasteczko Annaberg - Buchholz wyróżnia się średnią ceną używanego metrażu wynoszącą tylko 400 euro/mkw.

Warto pamiętać, że niskie ceny mieszkań ze wschodnich Niemiec kuszą nie tylko obywateli Czech. Do wschodnich landów przeprowadzają się też Polacy mieszkający wcześniej na obszarze przygranicznym. Taka specyficzna imigracja ze względu na swoją ograniczoną skalę, nie rozwiąże jednak problemów demograficznych na terenie byłego NRD.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl