Choć na polskim rynku działają już 433 centra handlowe, deweloperzy planują nowe inwestycje. Na ten rok zapowiedzieli, że wybudują kolejne 72 duże obiekty o powierzchni od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. mkw. Jeśli plan ten zostałby zrealizowany, to na rynku pojawiłaby się rekordowo duża powierzchnia, bo niemal 1 mln mkw.
Ostatni rekord padł w 1999 r, kiedy to do użytku inwestorzy oddali łącznie 898 tys. mkw. Jak co roku, zapewne duża część nowych projektów przesunie się w czasie. Analitycy są jednak przekonani, że w 2014 r. przybędzie przynajmniej 30 dużych centrów handlowych. Podkreślają jednocześnie, że oprócz tego do użytku zostanie oddanych co najmniej kilkadziesiąt mniejszych, osiedlowych centrów, czyli liczących ok. 2–5 tys. mkw.
Oferta nowoczesnej powierzchni handlowej znowu się więc powiększy. To dobra wiadomość dla najemców, którzy nie są zadowoleni z dotychczas zajmowanych lokali. Ponieważ wiele sieci przyhamowało swój rozwój tak dynamicznie, nowe firmy nie wchodzą też na nasz rynek tak dynamicznie jak w poprzednich latach, czynsze w nowych obiektach mogą być bardzo atrakcyjne.
Zanim jednak pomyśli się o przeprowadzce, należy sprawdzić, na jaki okres zawarta jest obecnie obowiązująca umowa najmu. Najwięcej możliwości jej rozwiązania istnieje w sytuacji, gdy obowiązuje na czas nieokreślony. Takie umowy w centrach handlowych to jednak obecnie rzadkość. Zdarzają się jeszcze tylko w lokalach przy głównych ulicach miast.
Reklama
Najczęściej umowa najmu obowiązuje przez pięć lat. Jeśli najemca regularnie płaci czynsz oraz osiąga w obiekcie dobre obroty, to nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy. Żaden właściciel czy zarządca obiektu nie zgodzi się bowiem na rozwiązanie współpracy tylko dlatego, że najemca znalazł tańszy lokal.
To oznacza, że rozwiązanie umowy najmu jest możliwe tylko pod pewnymi warunkami.
– Oczywista jest sytuacja, gdy przestaje istnieć albo dostęp do niego jest ograniczony lub w ogóle go nie ma na skutek remontu obiektu handlowego.
- Zawsze też można próbować rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron. Wynajmujący może jednak uzależnić w takiej sytuacji swoją zgodę od znalezienia przez najemcę następcy - wyjaśnia Magdalena Frątczak, z firmy doradczej CBRE.
Jak zauważają eksperci, nie wystarczy wytypować dowolnej firmy. Przedsiębiorca, na rzecz którego dojdzie do cesji, musi mieć dobrą kondycję finansową oraz wykazać się historią w prowadzonej działalności gospodarczej.
Jeśli najemca nie porozumie się w kwestii rozwiązania umowy, może ją zerwać licząc się z konsekwencjami. Na pewno zapłaci karę, której wysokość będzie uzależniona od czasu, jaki pozostał do końca jej obowiązywania. Im jest on dłuższy, tym kara będzie wyższa.
– Minimalna kara, z jaką można się spotkać odpowiada równowartości dwunastu miesięcznych czynszów powiększonych o opłatę marketingową, serwisową i VAT – wymienia Magdalena Frątczak. Maksymalna kara to odpowiednik kwoty, jaką zapłaciłby najemca za miesiące pozostałe do zakończenia współpracy, czyli w przypadku umowy zawartej na pięć lat, a wypowiadanej w drugim roku jej obowiązywania trzeba uregulować czynsz za pozostałe trzy lata.
Eksperci doradzają, by już na etapie zawierania umowy najmu określić ewentualne konsekwencje finansowe, które będą obowiązywały w przypadku rozwiązywania umowy przed czasem. Tylko wówczas można zapewnić sobie w miarę bezbolesne przejście tego procesu.
Planując odejście z galerii musimy o tym powiadomić właściciela i zarządcę. Kolejnym etapem jest spotkanie, na które trzeba się przygotować, a dokładnie zgromadzić dokumenty, z których będzie jasno wynikać, że sytuacja najemcy w danym centrum uległa pogorszeniu w porównaniu z rokiem ubieglym, np. obroty najemcy spadły o 50 proc. .Eksperci podpowiadają, by skorzystać z porady kancelarii prawnej. To oznacza wydatek nawet kilku tysięcy złotych.
Zawsze trzeba liczyć się z tym, że zarządca lub właściciel będzie próbował najpierw znaleźć inne rozwiązanie, to znaczy zaproponuje zmianę lokalu na większy, położony w innej części galerii, w otoczeniu innych sklepów. Może też przekonywać obniżeniem dotychczasowej stawki najmu. Dlatego na cały proces rozwiązywania umowy należy sobie zarezerwować od trzech do nawet sześciu miesięcy.
Gdy jednak już dojdzie do finalizacji, kolejną sprawą jest zdanie lokalu zarządcy. A ten może zażądać przywrócenia go do stanu, w którym zastał go najemca. To oznacza wyniesienie z niego tylko rzeczy ruchomych, ale też skucie kafelków, posadzek, likwidację sufitów podwieszanych itd.
Eksperci przestrzegają, by nie zawierać umowy w nowym centrum, dopóki dotychczasowa nie zostanie rozwiązana. Może się bowiem okazać, że zostanie się z dwoma lokalami. By tak się nie stało, można próbować z nowym centrum podpisać umowę warunkową, czyli taką, która będzie obowiązywać dopiero, gdy poprzednia ulegnie wygaśnięciu.
W 2013 roku sprzedano w Polsce nieruchomości komercyjne warte 3,3 mld dolarów – wynika z danych Savills. Bieżący rok może być jeszcze lepszy. Czytaj więcej tutaj.
/>