W ciągu dwóch pierwszych miesięcy 2022 r. oddano w Polsce do użytku 33,7 tys. mieszkań. To tylko o 0,1 proc. mniej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych GUS.
Można by zatem odnieść wrażenie, że o hamowaniu rynku nie ma mowy. Sytuacja wygląda jednak inaczej, gdy się spojrzy na to, kto dostarczył mniej mieszkań. Zgodnie z danymi GUS są to deweloperzy. W styczniu i lutym oddali do eksploatacji 18,2 tys. lokali, czyli o 6,5 proc. mniej niż przed rokiem. Dla porównania inwestorzy indywidualni w tym samym czasie odpowiadali za 14,8 tys. lokali, czyli o 7,8 proc. więcej niż rok temu.
Na wyhamowywanie rynku wskazują też wydane pozwolenia na nowe projekty. W sumie zostały udzielone na realizację 47,7 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 5,8 proc. gorszym od tego sprzed roku. Wreszcie spadek jest widoczny po stronie rozpoczętych inwestycji. Jak wynika z danych GUS, od początku roku do końca lutego rozpoczęto budowę 29,7 tys. mieszkań. To o 11,6 proc. mniej niż przed rokiem. I tu również przede wszystkim deweloperzy odpowiadają za taką sytuację. Rozpoczęli bowiem budowę 18,7 tys. lokali, czyli o 16,4 proc. mniej niż rok temu. W przypadku budownictwa indywidualnego spadek sięga 3,7 proc. Ruszyli z budową 10,6 tys. lokali. Mimo to na koniec lutego w budowie pozostawało 867 tys. mieszkań. To o 4,7 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2021 r.
/>
Zdaniem ekspertów podaż na rynku będzie jednak topnieć. Choć w danych GUS nie widać jeszcze wpływu wojny na polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, to odzwierciedlają one już trudności, z jakimi muszą się mierzyć deweloperzy, a które mają wpływ na planowane przez nich przedsięwzięcia. Mowa przede wszystkim o dostępie do nowych gruntów pod inwestycje. Tych brakuje przede wszystkim w największych miastach, a w dodatku konkurują o nie inwestorzy biurowi, mieszkaniowi i najmu instytucjonalnego. Ten ostatni sektor zyskuje szczególnie na znaczeniu w związku z malejącym odsetkiem społeczeństwa, który stać na kupno mieszkania na własność, i rosnącą potrzebą mobilności wśród młodych osób.
Jak komentuje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest, kiedy na rynku pojawiają się parcele do 5 tys. PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkalnej), do walki o nie zgłasza się nawet po kilkanaście firm. To winduje ceny.
Przez ostatnie dwa lata stawki na rynku gruntów inwestycyjnych wzrosły o kilkadziesiąt procent. Szacuje się, że w samej Warszawie wzrosły niemal o połowę.
Do tego dochodzą wysokie ceny materiałów i robocizny, co z kolei sprawia, że deweloperom coraz trudniej znaleźć wykonawcę inwestycji. Jak mówią eksperci, przyszłość jest dziś tak nieprzewidywalna, że mało kto chce zawierać kontrakt na projekt, którego realizacja trwa średnio około dwóch lat.
Do tego dochodzi brak rąk do pracy, który pogłębił się na skutek wojny. Nie ma w związku z tym komu realizować nowych projektów. Szacuje się, że od ataku Rosji na Ukrainę polskie budowy opuściło nawet 30 proc. ukraińskich pracowników.
Co więcej, prognozy na przyszłość nie są dobre. Jak zauważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, ze względu na sankcje nałożone na Rosję tamtejszy bank centralny na koniec lutego podwyższył główną stopę procentową z 9,5 do 20 proc. Również nasz bank centralny, aby bronić polską walutę, zdecydował się na podwyżkę o 0,75 pkt baz. z poziomu 2,75 do 3,50 proc. Sytuacja w Ukrainie ma również bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych i surowców w Polsce. Ciągle też brakuje pracowników.
Konsekwencje całej tej sytuacji zaczyna też ponosić popyt. Wzrost cen na rynku mieszkaniowym przy jednoczesnym spadku podaży, czyli dostępnej do wyboru oferty, sprawił, że kupujący wolą czekać.
– Należy oczekiwać, że proces sprzedaży wydłuży się z obecnych dwóch, trzech kwartałów do czterech, pięciu, jak miało to miejsce przed boomem. Tym samym nadchodzi koniec czasu sprzedaży mieszkań jeszcze przed zakończeniem budowy – uważa Katarzyna Kuniewicz, analityczka rynku mieszkaniowego, szefowa zespołu badań rynkowych w Obido.
Nie bez znaczenia dla popytu są podwyżki stóp procentowych i utrudniony dostęp do kredytów, którego koszty rosną. Deweloperzy biorący udział w ankiecie przygotowanej przez portal dompress.pl na temat wpływu zmiany polityki kredytowej i podwyżek stóp procentowych na rynek mieszkaniowy mówią wprost: ma przełożenie.
Jak przyznała Agata Zambrzycka, dyrektor ds. relacji z klientem w Aria Development, widoczne jest spowolnienie sprzedaży. Wzrost kosztów kredytu oraz spadek zdolności kredytowej nabywców sprawił, że sprzedaż nie jest już na tak wysokim poziomie, jak kilka miesięcy temu.
Wpływ podwyżek stóp procentowych na sprzedaż potwierdza też Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG. Jak tłumaczy, widoczne są niepewność i większa ostrożność związane zarówno z podwyżkami stóp i zapowiedziami kolejnych wzrostów, a także wprowadzeniem przepisów Polskiego Ładu. Osoby poszukujące nieruchomości czekają z decyzjami, by zorientować się w nowej sytuacji. – Widzimy, że tempo sprzedaży zwolniło, co wiąże się z powyższymi czynnikami, jak i obecną sytuacją polityczno-gospodarczą w Polsce i na świecie – mówi.
Choć słychać też takie głosy jak Cezarego Grabowskiego, dyrektora sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska, według którego podnoszenie stóp procentowych może spowolnić sprzedaż tylko w krótkiej perspektywie. Zauważa on, że ich zmiana to element istotny, ale niejedyny, który decyduje o poziomie popytu na rynku mieszkaniowym. I dodaje, że w 2021 r. sześciu na 10 klientów firmy realizowało zakup mieszkania za pomocą gotówki, a pozostałe 40 proc. korzystało z kredytu. Dane pokazują, że Polacy z każdym miesiącem dysponują coraz większymi zasobami gotówki na kontach. Już wcześniej skłonni byli ją inwestować na rynku nieruchomości, ze względu na utrzymujące się przez długi czas niskie stopy procentowe. W tej chwili dodatkowym impulsem jest galopująca inflacja. Nawet jeśli stopy procentowe rosną, to i tak o wiele wolniej niż inflacja. Dlatego zakup mieszkania jest dziś traktowany i jako forma inwestycji pod wynajem, i coraz częściej jako ochrona kapitału przed inflacją. Zakup mieszkania daje też możliwość wygenerowania zysku związanego ze wzrostem wartości nieruchomości w czasie.
Jeśli chodzi o wojnę w Ukrainie, to również miała swoje przełożenie na rynek nieruchomości, ale przede wszystkim w pierwszych dniach konfliktu. – 24 lutego, czyli w pierwszym dniu wojny, ruszyliśmy z ankietą wśród klientów serwisu OBIDO, czyli tych, którzy są w procesie zakupu mieszkania. Pytamy ich o to, jak wojna przekłada się na ich decyzje. Odpowiedzi spływają każdego dnia – mówi Katarzyna Kuniewicz.
W pierwszych dniach ankiety przeważała grupa osób, które do czasu ustabilizowania się sytuacji postanowiła odłożyć zakup mieszkania lub zupełnie z niego z rezygnować. Ich odsetek sięgał w zależności od dnia 50–60 proc. Jednak z każdym kolejnym dniem odsetek tych, którzy się wstrzymywali, stopniowo malał i po kilku dniach wyniósł 24 proc. Jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, 7 marca – w związku z zapowiadaną znaczącą podwyżką stóp procentowych – udział wahających się ponownie jednak gwałtowanie wzrósł do 44 proc., ale na krótko.
Po trzech tygodniach konfliktu sytuacja uległa diametralnej zmianie. Odsetek osób, które deklarują, że konflikt nie będzie miał wpływu na plany zakupowe, zwiększył się do 50 proc. z około jednej trzeciej na początku uruchomienia ankiety. – Co więcej, zwiększyła się też liczba osób deklarujących przyspieszenie zakupów z ok. 3–4 proc. w zależności od dnia do 12–15 proc. – mówi Katarzyna Kuniewicz i dodaje, że wyniki prowadzonego obecnie badania należy interpretować raczej jak wskazania barometru nastrojów niż dowodu na gwałtowną zmianę zachowania popytu. Choć nie ma wątpliwości, że wojna w Ukrainie wywiera istotny wpływ na nabywców mieszkań.
– Pytamy kupujących również o to, czy zmieniły się ich kryteria wyboru. Około 60 proc. osób odpowiada, że nie. Tylko 40 proc. potwierdza i wskazuje, że woli mieszkanie na obrzeżach z dala od lotniska, urzędów i innych ważnych obiektów.
Pewna część ankietowanych wskazuje też, że zamiast budynku wielorodzinnego zdecyduje się na dom jednorodzinny pod miastem – podkreśla Kuniewicz.
O tym, że na agresji Rosji na Ukrainę ucierpiał polski rynek nieruchomości, jest przekonany Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain. Przede wszystkim zaznacza, że widać osłabienie sprzedaży, co jest bezpośrednio związane z nagłym przeniesieniem uwagi konsumentów na sytuację w Ukrainie. – Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, aby zobaczyć, co przyniesie przyszłość. Przeciętny Kowalski kupujący lokum na kredyt również wstrzymuje się z decyzją albo wybiera mniejszy metraż, bo oczywiste jest, że stopy procentowe zostaną znów podniesione i przełoży się to na wysokość rat kredytów – dodaje.
Obecnej sytuacji towarzyszy niepewność. Dlatego zdaniem ekspertów trudno dokładnie oszacować jej długofalowe następstwa. Szczególnie, że nie wiadomo też, jak duża skala podwyżek czeka jeszcze rynek.
– Niewątpliwie deweloperzy nie mają miejsca na obniżkę cen ze względu na rosnące koszty. Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i na spłatę comiesięcznych rat tych już zaciągniętych. Natomiast jak zachowa się rynek będzie można powiedzieć za kilka miesięcy, teraz za wcześnie na jakieś konkretne diagnozy – ocenia Katarzyna Tworska.
Z drugiej strony jest wiele czynników, które będą motorem napędowym na rynku. Po pierwsze, luka mieszkaniowa. Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje ponad 1 mln mieszkań. Do tego kondycja finansowa nabywców wciąż jest dobra, co jest zasługą niskiego bezrobocia i rosnących zarobków. Na rynku istnieje też wciąż duża grupa kupców inwestycyjnych, który dodatkowo stymulują popyt. Do tego mimo kolejnych podwyżek stóp procentowych, przy inflacji wynoszącej ponad 9 proc., realna stopa pozostaje głęboko ujemna, przez co mieszkania wciąż są dobrą, bezpieczną inwestycją pozwalającą chronić oszczędności przed inflacją. Rynek stymulują też takie czynniki jak: chęć poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, migracje wewnętrzne z mniejszych miejscowości do dużych aglomeracji oraz rosnąca liczba cudzoziemców osiedlających się w Polsce na stałe. Dlatego można sądzić, że ten rok ostatecznie nadal będzie sprzyjał utrzymaniu wysokiego poziomu sprzedaży.