Pod koniec września firma Unirepo prowadząca bazę ofert prywatnych ogłoszeniodawców szacowała liczbę mieszkań na wynajem na 62–63 tys. w skali całego kraju. Dla porównania przed rokiem ta oferta była o 40 proc. większa, a dwa lata wcześniej – prawie dwa razy większa. Spadek podaży nie pozostaje bez wpływu na ceny.
Do tego dochodzi inflacja, która powoduje wzrost kosztu utrzymania nieruchomości. To oczywiście podnosi skłonność właścicieli do przerzucania dodatkowych kosztów na najemców. Podobnie działają podwyżki stóp procentowych w przypadku osób, które kupiły mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu. Chcą one bowiem, przynajmniej częściowo, wyższe odsetki uwzględnić w stawce czynszu. Z kolei chętni mają problem z dostępem do kredytów mieszkaniowych. Do tego do naszego kraju napłynęły fale uchodźców z Ukrainy.
Efekt jest taki, że część osób, które w normalnych warunkach kupowałyby mieszkania, jest zmuszona do najmu.
Stawki więc sukcesywnie rosną.
– Oczywiście na najwyższe dochody z tego tytułu mogą liczyć inwestorzy posiadający lokale w centrach dużych miast, wokół centrów akademickich i w miejscowościach turystycznych. Nieco mniej zarobią właściciele lokali położonych na obrzeżach bądź w miastach satelickich przy metropoliach. Natomiast zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkalną jest tak duże, że praktycznie każdy inwestor prowadzący uczciwy najem może liczyć na dochód – komentuje Bartłomiej Baranowski, koordynator ds. kontentu serwisu Domiporta.pl.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, wskazuje, że stawki czynszu najmocniej poszły w górę we Wrocławiu – o ok. 40 proc., a wyraźnie mniejsze zmiany są np. w Poznaniu i Warszawie (wzrost o ok. 20–30 proc.). Ale to nie oddaje, jak zaznacza, całego obrazu.
– W poszczególnych dzielnicach sytuacja może przestawiać się różnie. Na przykład w stolicy potężny popyt na kawalerki spowodował, że stawki czynszów za te mieszkania poszły w ciągu roku w górę nawet o ponad 40 proc. Zupełnie inna sytuacja panuje w segmencie najtańszych lokali, na których odbiorców jest relatywnie najwięcej, a inna w segmencie mieszkań o wysokim standardzie, które także zdrożały, ale procentowo mniej niż lokale z niższej półki cenowej – tłumaczy.
/>
Kupować czy nie kupować
Zdaniem ekspertów kupowanie mieszkań z myślą o wynajmie jest więc nadal dobrą inwestycją. Przemawiają za tym nie tylko skokowo rosnące obecnie stawki czynszów. Deweloperzy, co widać w statystykach GUS, ograniczają nowe budowy.
– Efekt tego branża najmu odczuje dopiero za dwa–trzy lata, gdy się okaże, że na lokalnym rynku będzie mniej mieszkań – wyjaśnia Bartłomiej Baranowski.
Poza tym mieszkaniówka jest ciągle uznawana za bezpieczną przystań dla kapitału. I jeśli patrzymy na dane historyczne, jest to uzasadnione.
– Okazuje się bowiem, że inwestując w nieruchomości, w perspektywie co najmniej 5–10 lat mamy nie tylko niemal gwarancję, że na tym zarobimy, ale nawet pokonamy inflację. Oczywiście nikt nie da nam gwarancji, że prawidłowości, które sprawdzały się przez dziesięciolecia na wielu rynkach rozwiniętych, będą się powtarzać, ale trudno sobie wyobrazić aż tak poważną zmianę paradygmatów rządzących tym rynkiem – uważa Bartosz Turek.
W niektórych lokalizacjach ceny mieszkań delikatnie spadają.
– Trzeba pamiętać, że w przypadku zakupu nieruchomości, nawet jeżeli ceny spadną w najbliższych miesiącach, za parę lat znowu będą rosły. Inwestowanie w nieruchomości to często nie sprint, a maraton – podkreśla Bartłomiej Baranowski.
Jak zauważa Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości, wedle oficjalnych statystyk mieszkania na wynajem w Polsce to tylko ok. 4,5 proc. całego zasobu, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej to aż 20 proc. Do tego, jak zaznacza, zgodnie z ostatnimi danymi JLL na rynku warszawskim w zakresie ofert najmu obecnie jest dostępne tylko 2 proc. z nich.
Na co postawić
Rozważając zakup mieszania na wynajem, podobnie jak w przypadku innych długoterminowych inwestycji, nie należy skupiać się jedynie na bieżących wynikach. W dłuższym okresie największym zainteresowaniem najemców będą się cieszyły lokalizacje dobrze skomunikowane z uczelniami i dzielnicami biurowymi (niekoniecznie w ścisłym centrum).
– Najbezpieczniejszym wyborem przy zakupie mieszkania na wynajem są największe miasta, choć na niektórych mniejszych rynkach można uzyskać nawet wyższe poziomy zwrotu z inwestycji. Atrakcyjność mieszkania nadal zwiększą balkon czy taras, a także dostęp do rozbudowanej lokalnej infrastruktury (zgodnie z ideą 15-min miasta). Z kolei dynamicznie rosnące koszty energii powinny skłonić inwestorów do baczniejszego przyglądania się energetycznej efektywności budynków – uważa Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Wojciech Caruk zwraca z kolei uwagę na różnorodność, która powinna być na rynku, nie tylko pod względem oferowanych metraży czy standardu, lecz także lokalizacji.
– Mamy doświadczenia oparte na zarządzaniu zasobem Funduszu Mieszkań na Wynajem i Funduszu Mieszkań dla Rozwoju.
Najemcami pierwszego z nich są głównie mieszkańcy innych miast, którzy przyjechali za pracą, przedsiębiorcy, którzy pragną pozostać mobilni, usamodzielniający się młodzi ludzie i studenci. Oni najczęściej wybierają mieszkania dwupokojowe i umowy na rok lub dwa lata. Preferencje zmienią się wraz z wydłużeniem okresu najmu. Najczęściej dotyczy to rodzin, w których pojawiają się dzieci – tłumaczy i dodaje, że w Funduszu Mieszkań dla Rozwoju, w którym najczęściej wynajmują właśnie rodziny, większą popularnością cieszą się mieszkania o większej liczbie pokoi.
– Najem to oferta, która cieszy się zainteresowaniem nie tylko w największych polskich miastach, lecz także poza nimi. Nasze inwestycje w Świdniku, Toruniu czy Radomiu są w 100 proc. wynajęte – zauważa.
Wyzwania do pokonania
Eksperci przypominają, że każda inwestycja wiąże się jednak z ryzykiem. W przypadku nieruchomości na wynajem istnieje ryzyko, że kupując dziś mieszkanie i chcąc je sprzedać w przyszłości, dostaniemy mniej, niż łącznie wydaliśmy. Bo kosztem jest nie tylko cena lokalu, lecz także koszty transakcyjne oraz wydatki na wykończenie i wyposażenie.
– Może się okazać, że trudny dziś do przewidzenia splot wydarzeń doprowadzi do spadku poziomu czynszu albo trafimy na nierzetelną ekipę wykończeniową, kupimy mieszkanie z wadą budowlaną lub prawną, albo trafimy na nierzetelnego najemcę. Mimo to nieruchomości są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału. I nie chodzi tu tylko o wcześniej wspomnianą zdolność do ochrony przed inflacją w dłuższym terminie, lecz także o to, że kupując nieruchomość na wynajem, nie powinniśmy zbyt dużo stracić nawet przy realizacji niekorzystnych scenariuszy – tłumaczy Bartosz Turek i jako przykład podaje dane historyczne z Polski i USA pokazujące ile, inwestując w najgorszym do tego momencie, można było stracić na złocie, indeksach grupujących największe firmy na giełdowych parkietach i na nieruchomościch (domy i mieszkania). Na złocie czy akcjach ten poziom przekraczał nawet 40, 50 czy 60 proc., a na nieruchomościach przeważnie wynosił nie więcej niż kilkanaście procent.
– Nawet jeśli uwzględnić, że kupiliśmy dom czy mieszkanie na tzw. górce cenowej, ponieśliśmy koszty transakcji, wydaliśmy pieniądze na wyposażenie i wykończenie oraz opłaciliśmy stosowne podatki, i tak możliwość czerpania w miarę regularnych przychodów z wynajmu bardzo pozytywnie wpływała na wynik naszej inwestycji, ograniczając straty – zauważa Bartosz Turek.
Niemniej jednak, jak wskazuje Agnieszka Mikulska, obecnie przy zakupie warto uwzględniać na przykład rosnące koszty eksploatacji i mediów. W przypadku niektórych nieruchomości właściciele będą musieli elastycznie podchodzić do ustalania czynszu, aby skrócić okresy pustostanu, w których sami ponoszą opłaty.
– Inwestorzy indywidualni powinni również znać plany większych inwestycji w mieszkania na wynajem w rejonie planowanego zakupu, ponieważ może im być trudno konkurować z nowoczesną ofertą w profesjonalnie zarządzanych obiektach – podkreśla.
Do tego istnieje ryzyko wejścia w życie nowych danin, które rozważa rząd.
A już dziś mieszkania na wynajem w Polsce są w niechlubnej czołówce europejskiej pod względem przeludnienia.
– Istotnym źródłem ryzyka są zmiany w otoczeniu prawnym i niepewność co do dalszego ich kierunku. Od przyszłego roku będą obowiązywać nowe zasady opodatkowania przychodów z najmu. Przez wielu właścicieli zmiany są uważane za mniej korzystne niż stosowane przez nich do tej pory rozliczanie na zasadach ogólnych z możliwością odliczania amortyzacji. Tymczasem są już wstępne informacje o planowanych dalszych zmianach i nowych podatkach, które mogą zostać wprowadzone dla właścicieli mieszkań na wynajem, w tym tych dotyczących renty planistycznej czy dodatkowego podatku przy posiadaniu kilku mieszkań na wynajem. Takie informacje zwiększają ostrożność inwestorów, którym trudno przewidzieć, z jakimi obciążeniami będzie się wiązać ich działalność w przyszłości – mówi Agnieszka Mikulska.
Choć, jak zauważa Bartłomiej Baranowski, są też takie działania, które w dłuższej perspektywie mogą przynieść dobre rezultaty. I wymienia wspieranie kooperatyw mieszkaniowych, program kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego, SIM-y.
– Niestety, problemem tego rządu jest ogłaszanie jakichś zmian i dopiero późniejsza praca nad poszczególnymi rozwiązaniami. Klęska Mieszkania plus to idealny przykład. Program, który na papierze wyglądał atrakcyjnie, został przeprowadzony z licznymi błędami w warstwie koncepcyjnej, analitycznej i ustawodawczej. Nie odmienił więc rynku nieruchomości – zaznacza.
Mimo tych czynników ryzyka dynamiczny rozwój rynku mieszkań na wynajem jest jednym z trendów, które już widać w sektorze mieszkaniowym i który utrzymają się w najbliższych latach. Trudno się wprawdzie spodziewać, że w Polsce wynajem mieszkań stanie się w najbliższej dekadzie równie powszechny jak na przykład w Niemczech, niemniej jego popularność znacznie wzrośnie. ©℗
PAO
Rodziny z dziećmi zostają na dłużej
/>
Rynek najmu jest skoncentrowany głównie w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców. Opłacalność najmu zależy nie tylko od cen zakupu mieszkania i finalnego jego wynajęcia, lecz także od tego, jak jest rozwinięty rynek najmu w danym mieście. Z naszych badań wynika, że w metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców co trzeci najemca wyprowadza się z mieszkania w ciągu roku od zawarcia umowy. Stałymi najemcami, którzy użytkują jedno lokum przez ponad pięć lat, są natomiast zwykle rodziny z dziećmi, o niższych dochodach, mieszkające w miastach do 100 tys. mieszkańców.
W marcu br. na portalu Otodom zanotowano trzy-, czterokrotnie więcej odpowiedzi na ogłoszenia najmu przy półtora-, dwukrotnie wyższej liczbie wyświetleń, co było odzwierciedleniem silnej potrzeby znalezienia dachu nad głową, a nie tylko przeglądania ofert. Nie można jednak stwierdzić, że zainteresowanie najmem całkowicie się ustabilizowało, a kto miał wynająć, ten już to zrobił. Wskazuje na to liczba unikatowych aktywnych użytkowników, którzy odpowiadają na ogłoszenia. W szczytowym momencie, do połowy marca br., było to dwa razy więcej użytkowników niż jeszcze w lutym. I chociaż ich liczba zmalała, to wciąż na portalu we wrześniu 2022 r. o 10 proc. więcej użytkowników szukało mieszkań na wynajem niż przed rokiem.
Po obniżce stóp procentowych oraz cofnięciu zaostrzenia rekomendacji KNF na rynek wrócą chętni na zakup mieszkania. W momencie zwiększenia dostępności finansowej mieszkań spadek popytu na rynku najmu doprowadzi do korekty cen i zmniejszy rentowność inwestycji w najem. Poza tym mogą się pojawić problemy związane z brakiem ciągłości najmu i niewypłacalnością lokatorów. Z kolei szansą może być wzrost wartości mieszkania, gdy zduszony popyt kupujących wróci na rynek i spotka się z ograniczoną, niewystarczającą podażą mieszkań.