Mieszkania (nie) dla młodych: kupić, wynająć? Oto, ile zostaje w kieszeni przy średnich zarobkach [RAPORT]

Jeśli weźmiemy pod uwagę przeciętne zarobki w sektorze przedsiębiorstw i ceny zakupu mieszkań, możemy ulec złudzeniu, że sytuacja przeciętnego 25-30-latka z Polski nie różni się zasadniczo od sytuacji jego rówieśnika z Zachodu, np. z Niemiec. Przykładowo 50-metrowe mieszkanie w Berlinie kosztuje ok. 270 tys. euro, czyli ponad 80 średnich pensji brutto w stolicy RFN. W Warszawie za podobne lokum zapłacimy 660 tys. zł, czyli także około 80 przeciętnych pensji brutto. W szczegółach wygląda to jednak całkiem inaczej.

Po pierwsze - młody Niemiec raczej wynajmie mieszkanie niż je kupi. Bardzo łatwo to zrozumieć, jeśli spojrzymy na przeciętne czynsze: za 50-metrowe lokum musi zapłacić ok. 650 euro miesięcznie, czyli niecałe 20 procent przeciętnej pensji. A w Warszawie będzie to ok. 3,8 tys. zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych), a więc ok. 45 procent pensji.

Po drugie – gdyby zniechęcony wysokimi kosztami najmu młody warszawiak postanowił jednak kupić mieszkanie na kredyt (w złotówkach), to oprocentowanie wyniesie obecnie od 8,9 proc. wzwyż. U berlińczyka będzie to 3 proc. (i tak dużo na tle sofijczyka i lizbończyka – 2,3 proc., wiedeńczyka – 2,2 proc., a już zwłaszcza paryżanina – 1,7 proc.). Łatwo wyliczyć, jak ta katastrofalna wręcz różnica na niekorzyść Polaków/Polek przekłada się na wysokość miesięcznych rat.

Młody Polak jest więc skazany albo na horrendalnie drogi najem (z horrendalnie wysokimi opłatami), albo na rekordowo drogi kredyt (zbliżone stawki mają w Unii tylko Węgrzy). W rzeczywistości jego sytuacja jest… jeszcze gorsza. 

Przeciętne wynagrodzenie w Warszawie czy Krakowie podawane przez GUS (prawie 8,4 tys. zł w styczniu – dane ze wszystkich miast wojewódzkich na końcu tekstu) obejmuje wyłącznie najlepiej uposażoną część pracowników sektora przedsiębiorstw zatrudniających od 10 osób wzwyż. Takie (lub większe) pieniądze zarabia jedynie 30 procent ludzi w tym sektorze. O wiele bardziej miarodajna jest zatem mediana, dzieląca ogół pracowników na dwie równe połowy – jedna zarabia ponad tę kwotę, a druga poniżej niej. GUS jej wprawdzie na bieżąco nie podaje, ale z raportów za minione lata wynika, że jest ona o ok. jedną piątą niższa od przeciętnego wynagrodzenia.

Na co stać parę młodych ludzi, których zarobki są zbliżone do mediany? O precyzyjne wyliczenia poprosiliśmy Jarosława Sadowskiego z Expandera, który na bieżąco monitoruje ceny mieszkań i koszty najmu w największych miastach w Polsce. W naszych szacunkach uwzględniliśmy medianę wynagrodzeń NETTO, bo przecież o naszej silne nabywczej decyduje to, ile pieniędzy mamy w ręku, a nie – ile przelewamy wraz z pracodawcą na konto fiskusa, NFZ i ZUS.

Para młodych kupuje mieszkanie na kredyt

Młodzi ludzie, którzy nie dostali mieszkania w spadku lub w darze od najbliższych, ani nie wygrali go w teleturnieju lub na loterii, mają do wyboru dwie opcje: latami ciułać pieniądze lub zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ciułanie w realiach wysokiej inflacji to niekończący się koszmar: nawet przy najlepszych depozytach straty przekraczają obecnie 10 procent rocznie. Kredyt – nawet tak drogi, jak w Polsce – ma o wiele większy sens, choćby dlatego, że 9 procent to jednak wciąż zdecydowanie mniej od inflacji; w dodatku, jeśli inflacja zacznie spadać, należy się spodziewać obniżek stóp procentowych, a więc i niższego oprocentowania kredytów (czytaj: niższych rat).

Załóżmy, że para młodych ludzi z zarobkami na poziomie lokalnej mediany zaciąga 25-letni kredyt na zakup 50-metrowego mieszkania w obecnych realiach. W poszczególnych miastach będzie to wyglądało tak:

 W większości miast na Zachodzie Europy (oraz w USA) rata kredytu hipotecznego na zakup 50-metrowego mieszkania nie przekracza 20 procent dochodów netto statystycznej pary. Jak widać, w Polsce w relatywnie najlepszej sytuacji są mieszkańcy Katowic – tutaj przeciętna para młodych przeznaczy na spłatę kredytu 29 proc. swoich miesięcznych dochodów netto. Z resztą koniecznych opłat mieszkaniowych wyjdzie około 40 procent. I to w zasadzie koniec dobrych wieści.

W pozostałych miastach młodzi będą musieli wydać na spłatę kredytu i inne opłaty mieszkaniowe właściwie całą jedną pensję, zaś w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Białymstoku i – zwłaszcza – Warszawie w ogóle nie dostaną kredytu, bo banki co do zasady nie udzielają go w sytuacji, gdy wysokość raty przekracza 40 procent dochodów. W szczególnie trudnym położeniu są młodzi warszawianie – ceny mieszkań i raty kredytu są tutaj kompletnie nieproporcjonalne do zarobków większości ludzi.

Nieco lepiej wygląda to, jeśli statystyczna para zaciągnie kredyt na 35 lat, czyli w praktyce – w przypadku kobiet – spłacany aż do emerytury: 

 W takim układzie gdańszczanie i krakowianie mają szansę załapać się na kredyt, ale muszą pamiętać, że jego późniejsza spłata, przynajmniej w początkowym okresie, pochłonie lwią część ich dochodów. W tym i przyszłym roku będzie to – wraz z opłatami – równowartość jednej pensji, co oznacza, że trzeba we dwoje wyżyć za drugą. Planowanie w takiej sytuacji dzieci wyda się wielu co najmniej ryzykowne. Zwłaszcza że wydatki na takie podstawowe produkty, jak żywność i napoje, rosną jeszcze dynamiczniej od wskaźnika inflacji, a podwyżki płac od wielu miesięcy nie nadążają za drożyzną: wedle GUS żywność drożeje rok do roku średnio o 20 procent, a wynagrodzenia większości średniaków podnoszone są o 10 procent lub mniej.

Para młodych kupuje mieszkanie na kredyt z dopłatą państwa (czyli innych podatników)

Sprawdziliśmy, na ile sytuację osób chcących kupić mieszkanie na kredyt, poprawi wprowadzenie dopłat w ramach państwowego programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Z wyliczeń Jarosława Sadowskiego wynika, że dopłaty te mocno obniżą wysokość raty – w pierwszym okresie niemal o połowę. Równocześnie kredyt taki będzie można wziąć bez wkładu własnego.

- Zaletą tego programu jest więc nie tylko dość niska rata, ale też wysoka dostępna kwota kredytu. Dzięki temu z rozwiązania będzie mogło skorzystać znacznie więcej osób, niż dotąd, przy zastrzeżeniu, że po dopłaty (poza kilkoma wyjątkami) mogą sięgnąć wyłącznie ci, którzy nigdy wcześniej nie posiadali domu, ani mieszkania. Popyt na kredyty i mieszkania zapewne więc wzrośnie, ale program nie wywoła nowego boomu na rynku nieruchomości. Liczba osób spełniających warunki programu jest bowiem ograniczona – komentuje ekspert.

Z państwową dopłatą miesięczna rata 25-letniego kredytu hipotecznego na 50-metrowe mieszkanie w większości dużych miast wyniesie między 2 tys. a 2,5 tys. zł i pochłonie od jednej czwartej do jednej trzeciej wspólnych dochodów naszej statystycznej pary. Najciężej znów będą mieli warszawianie, którzy wraz z innymi wydatkami będą musieli przeznaczyć na mieszkanie blisko połowę dochodów, a więc jedną pensję, by wyżyć za drugą. 

 Trochę lepiej wygląda to w wariancie, w którym kredyt zostanie zaciągnięty na 35 lat:

 W większości miast spłaty będą do uniesienia, przy czym znowu najtrudniej zrobić to w Warszawie. 

Para młodych wynajmuje mieszkanie

A może przeczekać czas rekordowej inflacji i najwyższego w Unii oprocentowania kredytów – i wynająć coś „na mieście”, dopóki sytuacja się nie wyklaruje? Takie rozwiązanie wybrało bardzo wiele par, w tym tysiące takich, które jeszcze półtora roku temu, przed falą podwyżek stóp procentowych, serio myślały o zaciągnięciu kredytu. Efekt? Wzrosła liczba osób szukających mieszkania do wynajęcia. W dodatku cała ta grupa zderzyła się na rynku z inną: Ukrainek i Ukraińców chroniących się przed wojną przede wszystkim w największych miastach. To musiało doprowadzić do lawinowego wzrostu kosztów najmu. W porównaniu ze styczniem 2022 r. stawki są wyższe od 12 proc. (Częstochowa) do 36 proc. (Kraków). W Warszawie, Wrocławiu, Toruniu, Białymstoku koszty najmu wzrosły o jedną trzecią, w Rzeszowie tylko ciut mniej.

Ile po tych podwyżkach wyda za najem 50-metrowego mieszkania nasza statystyczna para młodych ludzi? Oto wyliczenia Jarosława Sadowskiego (przy zarobkach i stawkach ze stycznia 2023):

 Po raz kolejny okazuje się, że najbardziej pod górkę mają warszawianie: na wynajęcie niedużego przecież lokum muszą wydać aż 37 procent dochodów statystycznej pary. We Wrocławiu jest to 35 proc. , w Gdańsku 31 proc., w Krakowie, Białymstoku i Szczecinie – 30 proc. , w innych miastach – niewiele mniej. Relatywnie najlepiej wygląda to w Katowicach (jeszcze lepiej w sąsiednim Sosnowcu).

Pozostałe opłaty mieszkaniowe także słone

Koszty najmu – podobnie jak raty kredytu – stanowią tylko część kosztów mieszkaniowych. Trzeba do nich doliczyć (pobierane przez wspólnoty i spółdzielnie) czynsze administracyjne, obejmujące m.in. koszty zarządu, centralnego ogrzewania i ciepłej wody, energii elektrycznej w częściach wspólnych, remontów i napraw bieżących, spłaty zaciągniętych kredytów, sprzątania, utrzymania zieleni, przeglądów technicznych itp.). Przy 50-metrowym mieszkaniu będzie to – w zależności od miasta - od 500 do 900 zł miesięcznie. 

Do tego doliczyć trzeba koszty energii elektrycznej (ok. 1500 KWh rocznie, ale przy pracy w domu nawet dwa razy tyle, a to oznacza wpadnięcie w wyższe stawki za kWh; w rzeczywistości daje to rachunki od 80 do ponad 200 zł miesięcznie), gazu (jeśli tylko do gotowania – 40 zł miesięcznie, a jeśli także do podgrzewania wody – to nawet 200 zł miesięcznie), wywozu odpadów (średnio 60 zł od pary). Razem powiększa to wydatki o 300, a nawet 600 zł. 

Policzmy to dla Warszawy:

• Przy wynajmie 50 metrowego mieszkania nasza para zapłaci 3750 zł kosztów najmu i średnio 1250 zł innych opłat. To ok. 5000 zł, czyli jedna pensja. Trzeba wyżyć za drugą.
• Przy zakupie 50-metrowego lokum na 25-letni kredyt bez wkładu własnego, ale z dopłatą od państwa, łączne koszty mieszkaniowe wyniosą ok. 5200 zł miesięcznie.
• Przy zakupie 50-metrowego lokum na 35-letni kredyt bez wkładu własnego, ale z dopłatą od państwa, łączne koszty mieszkaniowe wyniosą ok. 4500 zł miesięcznie.
• Przy zakupie 50-metrowego lokum na 25-letni kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, bez dopłaty od państwa, łączne koszty mieszkaniowe wyniosą ok. 6200 zł miesięcznie. Trzeba będzie przeżyć za 3800 zł.
• Przy zakupie 50-metrowego lokum na 35-letni kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, bez dopłaty od państwa, łączne koszty mieszkaniowe wyniosą ok. 5900 zł miesięcznie. Trzeba będzie przeżyć za 4100 zł.

Jeśli naszej parze urodzi się dziecko (lub dzieci) kwotę do przeżycia trzeba odpowiednio podzielić, zważywszy, że… dzieci kosztują ponadprzeciętnie. Zwłaszcza na początku. Co gorsza, ceny wielu produktów, np. pampersów, ale też zupek, soczków itp. , rosły w ostatnich dwóch latach ponad inflację.

Para z jednym dzieckiem spłacająca 25-letni kredyt bez dopłaty państwa będzie dysponować kwotą rzędu 1200 – 1300 zł na głowę miesięcznie, czyli jakieś 40 zł dziennie. Jeśli ma jeden (nie służbowy) samochód, to wyda na jego utrzymanie minimum 300 zł miesięcznie (bez kosztów AC), dochodzą do tego wydatki na ubrania, meble, sprzęt RTV i AGD itp. Odpowiednio pomniejszą one pulę wolnych środków. Jak w takiej sytuacji marzyć o wyjściu do restauracji, albo wczasach?

To tym trudniejsze, im bardziej drożeją podstawowe produkty. Wedle portalu DlaHandlu.pl, obejmujący 50 popularnych towarów koszyk zakupów  kosztował dwa lata temu w najtańszych sklepach ok. 250 zł, a teraz – ponad 400 zł. Dane GUS nie pozostawiają złudzeń: ceny żywności są średnio o ponad 20 proc. wyższe niż przed rokiem. Zasadniczo zmniejsza to siłę nabywczą tzw. dochodu rozporządzalnego naszej statystycznej pary. 

Wedle GUS, przed obecnym kryzysem, w 2021 r., przekraczał on w gospodarstwach pracowniczych 2 tys. zł na osobę, zaś w gospodarstwach przedsiębiorców  - 2,5 tys. zł na osobę. Przeciętne wydatki w gospodarstwach pracowniczych wynosiły wówczas ponad 1,3 tys. zł na głowę. Ponad jedna czwarta z nich szła na żywność i napoje bezalkoholowe, 19 proc. na użytkowanie mieszkania i nośniki energii, ponad 9 proc. na transport, po 6 proc. na wyposażenie mieszkania, zdrowie oraz kulturę i rekreację, minimalnie mniej na różnego rodzaju usługi.

Problem polega na tym, że wszystkie najważniejsze pozycje w koszyku wydatków statystycznego gospodarstwa pracowniczego zdrożały od tego czasu zdecydowanie ponad oficjalny poziom inflacji: żywność średnio o jedną trzecią, paliwa (a więc i transport) o jedną czwartą, opłaty za eksploatację mieszkań i nośniki energii o ponad połowę, podobnie - usługi. W barach i restauracjach ceny są dwa razy wyższe, zwłaszcza w największych miastach, z Warszawą i Krakowem na czele.

Efekt? Oto porównanie przeciętnych miesięcznych wydatków na osobę w gospodarstwie domowym w 2021 i 2023 r.:

• żywność i napoje bezalkoholowe – było 340 zł, jest 450 zł
• opłaty za eksploatację mieszkań i nośniki energii – było 260 zł, jest 400 zł
• transport indywidualny (w tym paliwo) – było 80 zł, jest 105 zł
• usługi – było 80 zł, jest 105 zł
• zdrowie – było 80 zł, jest 105 zł
• rekreacja, kultura – było 85 zł, jest 120 zł
• wyjście do restauracji – było 60 zł, jest 120 zł
• wyposażenie mieszkania – było 75 zł, jest 100 zł
• odzież i obuwie – było 60 zł, jest 80 zł

W największych miastach ceny (a więc i wydatki) są od 20 do nawet 100 procent wyższe. 2 tys. zł na osobę oznacza tu naprawdę skromne życie, bez rozrywek – i jakichkolwiek oszczędności. 

Kogo stać na mieszkanie w Polsce

Jeśli złożymy to wszystko w całość, trudno się dziwić, że w obecnej sytuacji na zakup lub wynajem mieszkania, nawet niewielkiego, decydują się niemal wyłącznie pary o mocno ponadprzeciętnych dochodach. Czyli jakich? 

Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu 2023 r.

W największych miastach przeciętne zarobki zostały wywindowane przez dwie, trzy grupy pracowników. Np. w Krakowie, Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu są to zatrudnieni w sekcji informacja i komunikacja (tu średnia pensja wynosi ok. 15 tys. zł brutto miesięcznie), prowadzący działalność profesjonalną, naukową i techniczną (ponad 11 tys. zł) oraz pracownicy szeroko pojętej energetyki (ponad 10 tys. zł). W Katowicach dochodzą do tego górnicy, otrzymujący oprócz relatywnie wysokich pensji (11 tys. zł) premie w postaci barbórek i czternastek oraz rekordowe kwartalne wyrównania antyinflacyjne.

Młode pary, w których przynajmniej jedna osoba pracuje w którejś z wymienionych sekcji gospodarki, dysponując kwotą powyżej 13 tys. zł netto miesięcznie, mogą zarówno wynająć mieszkanie, jak i zaciągnąć kredyt na jego zakup – utrzymując przy tym relatywnie przyzwoity poziom życia i pewien margines bezpieczeństwa. Względny komfort – przy obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym i finansowym - wymaga od pary zarobków powyżej 15 tys. zł netto. Wedle serwisu Wynagrodzenia.pl (Sedlak&Sedlak) warunek taki spełnia zaledwie 15 procent WSZYSTKICH pracujących w Polsce, w tym zaledwie kilka procent młodych na początku swej drogi zawodowej. 

Grupą aktywną na rynku mieszkaniowym są także młodzi przedsiębiorcy, którzy osiągnęli sukces – ci jednak o wiele częściej kupują nieruchomości za gotówkę.