Dzicy lokatorzy w Polsce. Jak się ich pozbyć? Oto, co mówi prawo

Rodzime prawo dopuszcza możliwość eksmisji nielegalnych lokatorów. Specjalizująca się w prawie nieruchomości adwokat Sylwia Mendak krok po kroku przybliża jak przeprowadzić ten proces.

Jak wskazuje rozmówczyni, temat eksmisji w ostatnim czasie stał się bardzo popularny ze względu na duże zainteresowanie wynajmem lokali mieszkalnych, a tym samym problemy z nierzetelnymi lokatorami. - Często dochodzi do sytuacji, że pomimo posiadania prawa własności nieruchomości nie możemy z niego korzystać, bowiem ktoś nielegalnie zajmuje nasz lokal. Przepisy prawa niestety chronią takich lokatorów, z kolei procedura ich usunięcia jest czasochłonna i musi zostać wykonana zgodnie z przepisami. W takich właśnie przypadkach musimy przeprowadzić eksmisję - tłumaczy.

Eksmisja w wyjątkowych przypadkach

Sylwia Mendak zaznacza, że w polskich przepisach brak jest definicji pojęcia „eksmisja”, jednak pod tym terminem rozumiemy wszelkie działania prawne i faktyczne zmierzające do wyegzekwowania od lokatora opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości właścicielowi lub innej osobie uprawnionej. - Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym "właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą." Przez uprawnienia do władania rzeczą rozumiemy posiadanie tytuł prawnego tej nieruchomości, czyli bycie jej właścicielem, najemcą czy użytkownikiem wieczystym - wylicza adwokat Sylwia Mendak.

Przed zdecydowaniem się na tak radykalny krok jak eksmisja, trzeba sprawdzić czy w określonym przypadku będzie ona w ogóle dopuszczalna. - Z pozwem o eksmisję możemy wystąpić w sytuacji, gdy ktoś zajmuje naszą nieruchomość, nie posiadając do niej tytułu prawnego. W praktyce będzie to przypadek, gdy taka osoba utraci prawo do zajmowania danego lokalu np. wskutek wypowiedzenia jej umowy najmu lub zakończenia okresu obowiązywania takiej umowy, czy po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie wyda jej nowemu właścicielowi - podkreśla mecenas. - Eksmisja będzie możliwa również, gdy ktoś bezprawnie wtargnie do naszej nieruchomości i pomimo wzywania go do opuszczenia i opróżnienia będzie w niej pozostawał. Należy jednak pamiętać, że właściciel nie jest uprawniony do samodzielnego usunięcia lokatora ze swojej nieruchomości. Może on bowiem narazić się na odpowiedzialność karną za naruszenie miru domowego z art. 193 kodeksu karnego.

Jak wyjaśnia adwokat, przepisy dopuszczają możliwość wszczęcia i przeprowadzenia postępowania o eksmisję w przypadku wystąpienia z określonymi roszczeniami. Są wśród nich np. pozew o eksmisję, wniosek o zobowiązanie osoby stosującej przemoc w rodzinie do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania czy wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Kiedy kierujemy sprawę do sądu?

Jak przebiega procedura przeprowadzania eksmisji? W pierwszej kolejności należy wezwać lokatora pisemnie do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia zajmowanej przez niego nieruchomości. Jeżeli lokator nie zgodzi się dobrowolnie wydać nieruchomości, konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Z pozwem o eksmisję występuje się do sądu rejonowego. Sądem właściwym miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania eksmitowanego lokatora.

- W pozwie musimy przedstawić wszelkie okoliczności dotyczące bezprawnego przebywania lokatora w nieruchomości, jak również poprzeć je stosownymi dowodami. W przypadku wykazania w postępowaniu, że lokator zajmuje lokal bezprawnie, sąd wyda wyrok orzekający nakaz opuszczenia lokalu. W wyroku zawarte będzie również rozstrzygnięcie o przyznaniu lub odmowie przyznania prawa do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu. Sąd orzekając o opróżnieniu lokalu, bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną i rodzinną lokatorów. Obligatoryjnie o prawie do lokalu socjalnego orzeka się w przypadku kilku grup osób wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego m.in. wobec kobiet w ciąży, nieletnich, emerytów czy rencistów - wymienia adwokat.

Prawnik zaznacza, że nie ma jednak obowiązku przyznawania lokalu socjalnego w sytuacji, gdy eksmitowane osoby posiadają tytuł prawny do innego lokalu lub są one w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.

- Czas trwania postępowania sądowego uzależniony jest od wielu czynników: zawiłości sprawy, stanowisk stron czy ilości spraw, które się toczą w danym wydziale sądu. W niektórych miejscowościach uzyskamy wyrok eksmisyjny w ciągu kilku miesięcy natomiast w większych miastach trzeba liczyć się z tym, że sprawa może potrwać nawet kilka lat - mówi Sylwia Mendak.

Adwokat kontynuuje, że następnym krokiem, po uprawomocnieniu się wyroku orzekającego eksmisję oraz nadaniu mu klauzuli wykonalności, będzie wystąpienie do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji w zakresie opróżnienia nieruchomości. - Komornik w pierwszej kolejności podejmie próbę skłonienia osoby, która zajmuje nasz lokal do jego dobrowolnego opuszczenia. W tym celu wysyła stosowne wezwanie, pouczając jednoczenie, że po upływie wskazanego w nim terminu, przystąpi do czynności egzekucyjnych, czyli wyprowadzenia lokatora i osób z nim zamieszkujących do lokalu socjalnego lub innego wskazanego przez właściciela nieruchomości - wyjaśnia adwokat.

Co stanie się jeśli lokatorowi nie przyznano prawa do lokalu socjalnego? - Wówczas można go wyeksmitować do innego lokalu, którego były lokator jest najemcą czy dożywotnikiem. W przypadku natomiast, gdy takiego lokalu nie ma, komornik będzie musiał wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu wskaże tymczasowe pomieszczenie. Zgodnie z przepisami, jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe - wymienia Sylwia Mendak.

Inna procedura w przypadku najmu okazjonalnego

Adwokat zwraca uwagę na jeszcze jedną wyjątkową sytuację. W przypadku, gdy lokal był wynajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego nie istnieje konieczność występowania do sądu z pozwem o eksmisję, zatem znacznie przyśpieszamy ten proces. - Konieczne będzie jedynie wystąpienie do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na posiadane przez wynajmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego. Wraz z takim wnioskiem należy sądowi przedłożyć tytuł egzekucyjny, czyli oświadczenie najemy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym

najemca poddał się egzekucji oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Konieczny będzie także dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela, jak np. odpis księgi wieczystej. Do tego należy załączyć potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. To wymóg ustawowy, aby najem lokalu odbywał się w formie najmu okazjonalnego - tłumaczy prawniczka.

- Dalsze postępowanie egzekucyjne wygląda analogicznie jak w przypadku egzekucji na podstawie prawomocnego wyroku sądowego, z tą różnicą, że lokator eksmitowany jest do lokalu wskazanego przez niego na etapie zawierania umowy najmu - opisuje mecenas.

Polskie prawo - chroni właścicieli czy lokatorów?

Czy jednak mimo złożoności i dużego stopnia szczegółowości przepisów o przeprowadzaniu w Polsce egzekucji, są one skuteczne? - W mojej ocenie, jak również wielu osób, które wynajmują nieruchomości, polskie prawo nie zapewnia należytej ochrony własności. W sytuacji, gdy trafimy na nierzetelnego najemcę, który ma złą wolę oraz zna przepisy prawa może zajmować nieruchomość w sposób bezprawny latami, często nie uiszczając nawet opłat eksploatacyjnych - podkreśla Sylwia Mendak.

- Niestety ustawodawca chcąc otoczyć ochroną lokatorów, którym wynajmujący wypowiadali z dnia na dzień umowy najmu, zakłócali mir domowy czy wyrzucali siłą rzeczy z lokalu, wprowadził przepisy zapewniające im bardzo szeroką ochronę. Intencje oczywiście były słuszne, ale niektóre z mechanizmów są nadużywane przez pewne osoby - wskazuje rozmówczyni.

Mowa o ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przepisy te zapewniają bardzo rygorystyczne warunki wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych oraz otaczają szeroką grupę osób dodatkową ochroną związaną z konieczności zapewnienia im lokali socjalnych w przypadku eksmisji. - W większości gmin lokali socjalnych brakuje. Co za tym idzie, nawet po uzyskaniu wyroku nakazującego opuszczenie lokalu czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego, do którego będzie można przenieść lokatorów będzie bardzo długi - mówi adwokat.

Jak wyjaśnia mecenas, obecnie najbezpieczniejszą formą wynajmu lokali mieszkalnych jest więc najem okazjonalny. - Załącznikiem do tej umowy jest bowiem oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu, co powoduje brak konieczności wszczynania postępowania o eksmisję. Najemca musi przedłożyć również oświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu po zakończeniu stosunku najmu wraz ze zgodą właściciela tego lokalu - kończy ekspertka.