Patrząc na dane o popycie na powierzchnię biurową, można ostrożnie wyciągnąć wniosek, że zbliżyliśmy się do wolumenów sprzed pandemii. Prognozy JLL mówią o powrocie w 2024 roku na ścieżkę wzrostu stawek czynszów, ale widać też zmianę w oczekiwaniach najemców. Na jakie biura jest największe zapotrzebowanie?
Biura wyszły z pandemii obronna ręką i mają nawet ważniejszą rolę do spełnienia niż wcześniej, ponieważ są już nie tylko miejscem do pracy, ale muszą się dostosować także do nowych wymagań najemców. Co prawda “home office” znany był już przed pandemią, ale w jej czasie upowszechnił się model pracy poza biurem. Dziś jednak menadżerowie oczekują powrotu pracowników do biur, ponieważ zauważyli, że to sprzyja większej efektywności i buduje więź między pracownikami, ale także integruje zespół z firmą. Pracownicy poznali już plusy i minusy pracy zdalnej i faktem jest, że nie jest ich łatwo ściągnąć z powrotem. W USA pracodawcy zdecydowanie egzekwują powroty. W Europie starają się raczej zachęcić niż nakazać, choć wiele zależy od branży, w której działają. W Azji w ogóle nie mają tego problemu. Ma to duży związek z warunkami mieszkaniowymi, jakie panują na tych kontynentach. W Chinach czy Indiach, gdzie mieszkania są małe, często bez dostępu do Internetu, ludzi nie trzeba zachęcać, żeby przychodzili do biura, ponieważ często mają tam lepsze warunki niż w domu. Po przeciwnej stronie skali są Amerykanie, którzy kupili w pandemii duże domy, wyprowadzili się daleko od swoich biur i nie chcą do nich wracać, ponieważ to wywraca im nowy model życia. My w Europie jesteśmy pośrodku. Nie mamy dużych amerykańskich domów daleko od centrum, ani tak niekomfortowych, jak Azjaci. Dlatego u nas pracodawcy stawiają na zachęty. Chcą pokazać pracownikom, że w biurze będzie im się lepiej pracowało niż w domu, a do tego spędzą czas z kolegami. Zjedzą wspólnie lunch czy pójdą na jogę.
Klienci pytają pana, co zrobić, żeby ściągnąć pracowników do biur?
Oczywiście. Mamy nawet taką usługę. Doradzamy, jak stworzyć biuro, w którym ludzie będą się dobrze czuli. Badamy na bieżąco oczekiwania pracowników biurowych. Dzięki temu wiemy, co jest dla nich ważne. Jeśli specyfika firmy na to pozwala, to firmy pracują w modelu hybrydowym i pracownicy bardzo go sobie chwalą. Jeśli menadżerowie chcą, żeby pracownicy spędzali w biurze trzy dni w tygodniu, to nasze badania pokazują, że ludzie na to przystają – jeśli w biurze stworzy im się warunki do efektywnej pracy, zapewniając poczucie prywatności, spokój i ciszę. Open space to już przeszłość. Wolimy pracę w bardziej kameralnych warunkach, z równoczesnym dostępem do formalnych i nieformalnych miejsc spotkań zespołu. Aby biuro przestało być tylko miejscem pracy, ważne jest też, co znajduje się w jego otoczeniu. Nasze badania pokazują, że dla 92 procent pracowników istotne jest, żeby w budynku lub bliskim sąsiedztwie był sklep spożywczy, kantyna czy restauracja. Postawienie paczkomatu sprawia, że ludzie gotowi są spędzić w biurze jeden dzień więcej. Aż 82 procent oczekuje udogodnień dla rowerzystów: szatni, natrysków, parkingów i stacji naprawczych. Prawie trzy czwarte chce kawiarni i apteki, a ponad 60 proc. siłowni. To konkretne wskazówki dla szefów, czym zachęcić pracowników do powrotu do biura.
Biuro stało się dziś jednym z narzędzi, którym posługują się działy kadr. Aż 87 procent pracowników biur mówi, że ich jakość ma znaczenie przy wyborze nowego pracodawcy. Poza tymi wszystkimi funkcjami, o których pan wspomniał, nadal liczy się lokalizacja.
Oczywiście, choć nieco zmieniło się znaczenie pojęcia dobra lokalizacja. Kiedyś oznaczało ono włącznie centrum miasta. Dziś to miejsce dobrze skomunikowane. Nie musi być w samym centrum, ale jeśli można tam łatwo i wygodnie dotrzeć z domu, to takie miejsce staje się pożądanym adresem na rynku powierzchni biurowych. I tu znowu odwołam się do naszych badań, które pokazują, że jeśli pracownikom dojazd do biura zabiera ponad godzinę, to nie chcą w nim spędzać nawet dwóch dni w tygodniu. Przyszłość należy więc do dobrze zlokalizowanych biurowców, które oferują nowoczesną powierzchnię i cenione przez pracowników usługi. Dobrze zlokalizowany grunt to jest coś, czego nie jesteśmy w stanie wyprodukować. Problem z dostępem do takich gruntów jest już odczuwalny, co przyczynia się do wzrostu stawek czynszu w takich lokalizacjach. W Warszawie za mkw. biura w takim miejscu trzeba zapłacić od 23 do 26 euro. Natomiast w bardziej odległych od centrum lokalizacjach w stolicy można wynająć powierzchnię za 14-16 euro za mkw. W pozostałych największych miastach ceny wahają między 12 a 18 euro za mkw. Uważam, że z czasem nożyce cenowe między topowo ulokowanymi biurowcami będą coraz większe. Wpłynie to też na zmiany na tym rynku. Biura w dobrych lokalizacjach będą mogli zaoferować tylko najwięksi deweloperzy, którzy są w stanie zainwestować w najdroższe grunty i w budowę nowatorskich projektów. Na pewno znaczenia nabiorą brownfieldy. Będziemy, bardziej niż dziś, ponownie wykorzystywać tereny, burzyć, a w ich miejsce budować nowe obiekty, z wykorzystaniem materiałów ze zburzonych budynków. Robimy tak już, chociażby przy okazji naszego projektu biurowego w czeskiej Pradze – Mercury. Dużo tu zależy od polityki miast. Na przykład w Bukareszcie aktualnie nie wydaje się pozwoleń na budowę. Władze chcą, żeby deweloperzy nadali kolejne życie starym budynkom lub w ich miejsce postawili nowe. Firmy, które nie będą w stanie dostosować się do nowych warunków i nie mają dobrych lokalizacji, będą musiały zmienić funkcje swoich nieruchomości. Być może przekształcić biurowce na mieszkania czy hotele.
Już dziś widać duży spadek aktywności deweloperów. Popyt się odbudował, ale podaż jest najniższa od lat. Problem z dostępnością gruntów odgrywa tu dużą rolę, ale na pewno są też inne przyczyny.
Podrożało finansowanie. Kredyty są drogie. Inflacja wysoka. Ceny materiałów stanęły, ale koszty pracy rosną. To wszystko powoduje, że buduje się mniej, co przekłada się na wzrost stawek czynszów.
Ale pustostanów też jest sporo. W Katowicach 20 proc. W Łodzi 23 proc. W pozostałych dużych miastach, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście po kilkanaście procent.
W Katowicach w krótkim czasie przybyło sporo nowej powierzchni i stąd taka ilość pustostanów. Uważam, że jeśli biurowiec spełnia te warunki, o których wcześniej mówiłem, to nie będzie problemu z zapełnieniem powierzchni, aczkolwiek na tym konkretnym rynku zajmie to dłużej niż w przeszłości. Wynika to ze specyfiki operacji prowadzonych przez firmy z sektora nowoczesnych usług, które determinują popyt w Katowicach. Poza tym Katowice mają stosunkowo dużo nowych, dobrej jakości budynków dostarczonych na przestrzeni ostatnich kilku lat.
Nie uciekniemy od ekologii. Wspomniał pan już o ponownym wykorzystywaniu materiałów. Nieruchomości odpowiadają za 40 proc. światowej emisji CO2. Można powiedzieć, że koszt związany z budynkiem środowisko odczuwa dwa razy. Gdy on powstaje i gdy jest eksploatowany. Na ile ta świadomość i regulacje, ale też i oczekiwania inwestorów, determinują dziś funkcjonowanie rynku nieruchomości biurowych?
ESG odgrywa, zwłaszcza dla firm europejskich, bardzo dużą rolę. Gdy rozmawiamy z klientem, to pierwsze, o co nas pyta, to jak nasza nieruchomość spełnia standardy ESG. Gdy odpowiedź zawarta w szczegółowym raporcie go satysfakcjonuje, przechodzimy do kolejnego etapu negocjacji. Jesteśmy szwedzką firmą, więc mamy się tu czym pochwalić. Tam od dawna przywiązuje się do zrównoważonego rozwoju dużą wagę. Jeszcze nikt nie nazywał tego ESG, a dla Szwedów było oczywiste, że trzeba budować zdrowo i energooszczędnie, zwracać uwagę na środowisko i odpowiedzialne sąsiedztwo. Nasze obiekty zapoczątkowały certyfikację LEED w Polsce, a dziś zdobywają platynowe certyfikaty potwierdzające najwyższe standardy.
Myślimy o tym, żeby jak najmniej zanieczyszczać środowisko już na etapie projektowania, wyboru lokalizacji, a także podczas budowy. Jednym z warunków zdobycia takiego certyfikatu jest dostęp budynku do komunikacji publicznej. Oprócz tego pierwsi w Europie zastosowaliśmy beton o śladzie węglowym obniżonym o 46 proc. w stosunku do klasycznego. Wykorzystaliśmy ten materiał w dwóch warszawskich inwestycjach: P180 i Studio. W kontekście Studio, eksperci oszacowali, że dzięki zastosowaniu niskoemisyjnego betonu nie trafią do środowiska zanieczyszczenia, które 23,5 tys. drzew pochłaniałoby przez 10 lat. Do budowy chodników wokół naszych inwestycji stosujemy beton antysmogowy, pochłaniający zanieczyszczenie powietrza. Dużo wagi przywiązujemy do rozwiązań, które pozwalają zaoszczędzić energię i wodę. Wykorzystujemy tzw. szarą wodę, która nie nadaje się do picia, ale do spłukiwania toalet jak najbardziej. Zamiast klasycznej klimatyzacji sięgamy po belki chłodzące. Drewno musi mieć certyfikat FSC, gwarantujący, że pochodzi z lasów zarządzanych w sposób zrównoważony.
O ile zastosowanie takich materiałów i rozwiązań podraża budowę?
W zasadzie w ogóle jej nie podraża, jeśli jest ona dobrze zaplanowana. Przede wszystkim obniża to koszt eksploatacji budynku. Ludzie pracują w zdecydowanie zdrowszym środowisku, a dodatkowo, jeśli w odpowiedni sposób zaprojektuje się taki budynek, to w efekcie zużywa on zdecydowanie mniej energii.
