Władze miasta zatwierdziły tzw. Propozycję C, która zapewnia deweloperom ulgę podatkową na przekształcenie do 2030 roku do 5 milionów stóp kwadratowych (około 464515 m. kw.) powierzchni z funkcji komercyjnej na mieszkalną.
Burmistrz London Breed, która była orędownikiem tej propozycji, powiedziała, że przyjęte rozwiązanie pomoże miastu spełnić obowiązek stanowy dotyczący budowy dziesiątek tysięcy nowych domów i dywersyfikacji śródmieścia.
Opustoszałe biura
Rozwiązanie to wprowadzono w chwili, gdy sektor technologii, który jest kluczowy dla gospodarki San Francisco, ograniczył swoją obecność i siłę roboczą od czasu pandemii. Duże firmy, takie jak Meta Platforms i Salesforce, zmniejszyły powierzchnie wynajmowanych przez siebie biur, umożliwiając pracownikom pracę z domu i przenosząc siedziby w inne miejsca o mniejszej powierzchni.
Z analizy CBRE Group wynika, że w grudniu wskaźnik pustostanów w biurach w San Francisco osiągnął rekordowy poziom 36 proc. i oczekuje się, że w tym roku odsetek ten jeszcze wzrośnie.
Wizja burmistrz London Breed
Breed powiedziała, że inicjatywa ta pomoże przekształcić śródmieście miasta z dzielnicy biznesowej czynnej od 9 do 17 w całodobową dzielnicę o mieszanym przeznaczeniu.
Breed była zdecydowanym zwolennikiem poszukiwania innowacyjnych sposobów wykorzystania przestrzeni, a w zeszłym roku sugerowała nawet, że stadion piłkarski mógłby zastąpić centrum handlowe Westfield San Francisco Centre w centrum miasta po tym, jak właściciele centrum handlowego zrezygnowali z nieruchomości.
Duży potencjał na konwersję
W porównaniu z innymi miastami San Francisco wyróżnia się dużym potencjałem w zakresie przekształcania budynków biurowych w mieszkania, ze względu na kształt i wielkość budynków, wysokość sufitów oraz bliskość transportu publicznego.
W swoim raporcie Stowarzyszenie Planowania i Badań Urbanistycznych Zatoki San Francisco stwierdziło, że 40 proc. budynków w centrum miasta ocenionych przez firmę architektoniczno-projektową Gensler nadawałoby się do konwersji. W całej Ameryce Północnej tylko 20 proc. budynków ocenionych przez Genslera uzyskało wysokie wyniki pod względem konwersji.
Wysokie koszty przekształcenia
Jednakże rygorystyczne przepisy dotyczące planowania i budowy obowiązujące w San Francisco, w połączeniu z wysokimi kosztami budowy, stanowią poważne przeszkody w realizacji takich projektów. Wiele z takich projektów może okazać się niewykonalnych z powodów finansowych.
Ponadto przekształcanie biur w domy wiąże się z wieloma wyzwaniami technicznymi, a sceptycy twierdzą, że potencjał jest przeceniony. Według osobnej analizy przeprowadzonej przez Moody’s Investors Service konwersja na zabudowę wielorodzinną jest opłacalna jedynie w 13 proc. biur w San Francisco.
Sprawę jeszcze bardziej komplikuje raport sporządzony przez biuro kontrolera i jednostkę ds. analiz ekonomicznych w San Francisco. Autorzy raportu ostrzegają, że masowa konwersja biur na mieszkania może prowadzić do utraty miejsc pracy i zaszkodzić lokalnej gospodarce.
Szkody dla lokalnej gospodarki
Z 20-letniej prognozy zawartej w badaniu wynika, że przekształcenie każdych 30 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej w budynki mieszkalne może wyeliminować 155 miejsc pracy i obniżyć PKB miasta o 49 milionów dolarów.
„Większość zwolnień byłaby skoncentrowana w branżach wykorzystujących biura, które wnoszą główny wkład w PKB miasta, natomiast zyski pojawiłyby się w budownictwie, administracji i branżach obsługujących lokalnie” – wynika z raportu.
Do tej pory w mieście zrealizowano zaledwie kilka adaptacji biur na mieszkania, w tym trzypiętrowy budynek w dzielnicy Tenderloin, który niedawno został przekształcony w 56 apartamentów. Zatwierdzono też jeden projekt przekształcenia historycznego budynku Warfield w San Francisco, a budowa ma rozpocząć się na początku tego roku.
