Brak małych mieszkań w Polsce. Czy to mit?

Małe lokale nie mają dobrej prasy. Co więcej, pojawiają się opinie, że minimalny metraż mieszkań powinien wynosić 35 mkw. - 40 mkw. Aż jedna czwarta czytelników portalu RynekPierwotny.pl wskazała na ten drugi wariant (40 mkw.) w niedawnej ankiecie. Z drugiej strony, wyniki obliczeń Narodowego Banku Polskiego sugerują, że od dłuższego czasu w ofercie deweloperów widoczny jest niedobór małych mieszkań. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się sytuacji. Wyniki ich analizy nie do końca potwierdzają wnioski Narodowego Banku Polskiego.

Niedobór okazał się mniejszy niż według obliczeń NBP

Atutem analizy bazującej na danych RynekPierwotny.pl jest to, że informacje na temat sprzedaży i oferty deweloperów pochodzą z jednego źródła, czyli systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl. W przypadku analizy przeprowadzanej przez NBP, niestety mamy do czynienia z inną sytuacją. Dodatkową zaletą systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl jest największa w Polsce liczba ofert deweloperów.

Poniższy wykres przedstawia rozkład oferty deweloperskiej oraz sprzedaży firm deweloperskich pod względem powierzchni lokali mieszkalnych. Mowa o informacjach z II kw. 2024 r. dotyczących dziesięciu największych rynków (Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław). Uwzględnienie danych z minionego kwartału minimalizuje wpływ na wyniki ze strony programu Bezpieczny Kredyt 2%, który w dużych miastach najbardziej stymulował zakupy niewielkich lokali. Jeżeli łącznie ujmiemy wszystkie analizowane miasta, to okaże się, że wyniki będą następujące:

• mieszkania do 30 mkw. - 8% oferty i 9% sprzedaży deweloperów w II kw. 2024 r. na terenie 10 analizowanych miast
• mieszkania od 31 mkw. do 50 mkw. - 42% oferty i 45% sprzedaży
• mieszkania od 51 mkw. do 70 mkw. - 34% oferty i 31% sprzedaży
• mieszkania od 71 mkw. do 100 mkw. - 14% oferty i 13% sprzedaży
• mieszkania od 101 mkw. do 120 mkw. - 2% oferty i 2% sprzedaży
• mieszkania powyżej 120 mkw. - 1% oferty i 1% sprzedaży

Informacje zaprezentowane wyżej oraz na wykresie potwierdzają, że mamy do czynienia z pewnym niedoborem małych mieszkań. Nie jest to jednak duża dysproporcja. Wbrew pozorom, dotyczy ona głównie nie najmniejszych lokali (do 30 mkw.), lecz tych liczących sobie 31 mkw. - 50 mkw. Zbiorcze dane RynekPierwotny.pl z największych miast nie pokazują tak dużego niedoboru małych lokali, jak wyniki analizy NBP.

Małych „M” brakuje np. w Szczecinie oraz Wrocławiu

Jeżeli natomiast weźmiemy pod uwagę pojedyncze miasta, to można dostrzec, że w ich przypadku różnice pomiędzy metrażową strukturą oferty i sprzedaży są większe. Przy sumowaniu danych z dziesięciu ośrodków miejskich, wspomniane różnice mogą się wzajemnie znosić, co tłumaczy wyniki widoczne na wykresie. Natomiast w skali poszczególnych miast widzimy czasem dość duże dysproporcje oferty i sprzedaży deweloperów. Przykłady są następujące:

• na krakowskim rynku pierwotnym przez cały II kw. 2024 r. procentowy udział sprzedanych lokali liczących 31 mkw. - 50 mkw. był o 8 punktów procentowych (p.p.) większy niż w przypadku oferty deweloperów (analogiczna różnica z Trójmiasta i Wrocławia to odpowiednio 6 p.p. oraz 7 p.p.)
• w Poznaniu i Szczecinie udział najmniejszych mieszkań (do 30 mkw.) w sprzedaży deweloperów okazał się odpowiednio o 6 punktów procentowych i 8 p.p. większy niż w całej ofercie deweloperskiej

Warto też odnotować zróżnicowany udział najmniejszych mieszkań liczących sobie do 30 mkw. (de facto od 25 mkw. do 30 mkw.) w sprzedaży deweloperów z poszczególnych miast. Mowa o następujących wynikach:

• Bydgoszcz - 5% sprzedaży wszystkich nowych mieszkań w II kw. 2024 r.
• Katowice - 13%
• Kraków - 7%
• Lublin - 4%
• Łódź - 14%
• Poznań - 14%
• Szczecin - 15%
• Trójmiasto - 4%
• Warszawa - 6%
• Wrocław - 10%

Co ciekawe, Warszawa i Kraków, czyli miasta ze statystycznie najgorszą relacją cen metrażu i zarobków wcale nie cechują się szczególnie wysokim udziałem najmniejszych nowych mieszkań w sprzedaży. Podobna sytuacja dotyczy oferty deweloperów. Cały czas mówimy tutaj o mieszkaniach deweloperskich, a nie o najmniejszych lokalach użytkowych z mniej lub bardziej domyślną funkcją mieszkalną, czyli tak zwanych mikrokawalerkach. Zmiany prawne obowiązujące od 1 sierpnia 2024 r. co najmniej utrudnią powstawanie nowych inwestycji z takimi lokalami.