Inwestujesz w nieruchomości? Zobacz, na czym najlepiej zarobić

1 Mieszkanie M 25 w inwestycji „N1 Metropolitan Apartments”, lokalizacja: Warszawa, Śródmieście, ul. Grzybowska 6/10 (1,1 km od centrum Warszawy), ofertowa cena za 1 mkw. - 23 186 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 7 383 132 zł, powierzchnia - 318,4 mkw.
Sześciopokojowy i luksusowy apartament w samym centrum Warszawy - taka nieruchomość z pewnością nie może być tania. Prezentowane mieszkanie jest najdroższą propozycją w niedawno ukończonej inwestycji „N1 Metropolitan Apartments”. Oprócz najdroższego apartamentu, inwestor (N1 Sp. z o.o.) oferuje również mieszkania z ceną od 2,1 mln zł do 4,2 mln zł.
Na cenę wszystkich lokali z inwestycji „Metropolitan Apartments”, oprócz bardzo dobrej lokalizacji (1,2 km od Pałacu Kultury i Nauki), wpływa również wysoki standard wykończenia budynku (marmury, kryształowe lustra, biała skóra, białe drewno). Lokatorzy budynku „N1 Metropolitan Apartments” mają do dyspozycji m.in. całodobową ochronę i szybkobieżne windy. Takie rozwiązania są standardem we właściwie wszystkich inwestycjach deweloperskich z najwyższej półki (cena powyżej 10 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw.).

2 Mieszkanie 30B w inwestycji „Huculska 5”, lokalizacja: Warszawa, Mokotów, ul. Huculska 5 (3,4 km od centrum Warszawy), ofertowa cena za 1 mkw. - 15 000 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 5 144 700 zł, powierzchnia - 343,0 mkw.
Bardzo drogie warszawskie apartamenty znajdziemy nie tylko na terenie Śródmieścia. Takie mieszkania są dostępne również na Mokotowie. Najdroższe z nich kosztuje ponad 5,1 mln zł. Nabywca lokalu o powierzchni 343 mkw. z pewnością nie będzie narzekał na brak przestrzeni. Siedmiopokojowy apartament znajduje się niedaleko Łazienek Królewskich i Pałacu Królikarnia.
Na cenę analizowanego mieszkania oraz innych lokali w inwestycji „Huculska 5”, wpływa m.in. wykończenie całej elewacji przy pomocy okładzin z trawertynu. Podobne oznaki luksusu możemy znaleźć również w kilku innych mokotowskich inwestycjach. Na terenie Mokotowa jest dostępnych aż osiem projektów, w których minimalna cena za 1 mkw. mieszkania przekracza 10 000 zł. Pod względem liczby najbardziej ekskluzywnych inwestycji, wspomniana dzielnica Warszawy może już konkurować ze Śródmieściem.

3 Mieszkanie M.06 w inwestycji „W Residence”, lokalizacja: Kraków, Dębniki, ul. Czarodziejska (2,6 km od centrum Krakowa), ofertowa cena za 1 mkw. - 14 374 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 1 550 000 zł, powierzchnia - 107,8 mkw.
W Krakowie ekskluzywne mieszkania można znaleźć nie tylko na terenie Starego Miasta i Grzegórzek. Bardzo ciekawą lokalizacją jest też południowy brzeg Wisły (w dzielnicach Dębniki oraz Podgórze). Niedaleko Wawelu i Kościoła na Skałce powstało kilka projektów z najwyższej półki cenowej. Jednym z nich jest inwestycja „W Residence”. Budynek wzniesiony przy ulicy Czarodziejskiej, zawiera tylko osiem apartamentów. Najdroższy z nich kosztuje ponad 1,5 mln zł (14 374 zł za 1 mkw.).
Na terenie Krakowa wyższe ceny za 1 mkw. osiągają tylko mieszkania w zrewitalizowanych kamienicach (blisko Rynku Głównego). Posiadacze takich lokali mogą jednak narzekać na hałas związany z organizacją różnych imprez kulturalnych i wzmożonym ruchem turystycznym. Dlatego coraz więcej ekskluzywnych krakowskich inwestycji powstaje na południowym brzegu Wisły albo na peryferyjnym i spokojnym Zwierzyńcu.

4 Mieszkanie numer 8 w inwestycji „Kamienica Perłowa”, lokalizacja: Kraków, Stare Miasto, ul. Feldmana 6 (1,2 km od centrum Krakowa), ofertowa cena za 1 mkw. - 12 700 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 886 140 zł, powierzchnia - 68,2 mkw.
Kolejna z ekskluzywnych krakowskich inwestycji, wbrew swojej nazwie nie ma historycznego charakteru. Nowe mury „Kamienicy Perłowej” zostały wkomponowane w pobliską historyczną zabudowę. Ostatnie dostępne mieszkanie w tej inwestycji, ma powierzchnię 68,2 mkw. i kosztuje 12 700 zł za 1 mkw. (łącznie 886 140 zł bez miejsca garażowego). Lokale o podobnej cenie za 1 mkw. nie są całkowitą rzadkością w Krakowie. Takie „M” można znaleźć m.in. w następujących projektach:
- Kamienica Senatorska, Zwierzyniec, ul. Senatorska (ceny od 11 000 zł/mkw.)
- Czarodziejska, Dębniki, ul. Czarodziejska (ceny od 11 000 zł/mkw.)
- Park Avenue Apartments, Podgórze, ul. Czarodziejska (ceny od 12 000 zł/mkw.)
- Zacisze 4, Stare Miasto, ul. Zacisze (ceny od 13 500 zł/mkw.)

Kilku innych deweloperów publicznie nie podaje ceny oferowanych apartamentów, ale można przypuszczać, że ta kwota znacznie przekracza 10 000 zł/mkw.

5 Mieszkanie numer M14 w inwestycji „Rakowicka 8”, lokalizacja: Kraków, Grzegórzki, ul. Rakowicka 8 (0,5 km od centrum Krakowa), ofertowa cena za 1 mkw. - 12 300 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 1 157 307 zł, powierzchnia - 94,1 mkw.
Mieszkania z odrestaurowanych kamienic to ciekawy segment krakowskiego rynku nieruchomości. W Mieście Kraka istnieje jeszcze spory zasób zabytkowych budynków położonych blisko Rynku Głównego, które deweloperzy mogą poddać kompleksowej rewitalizacji. Taki proces przeszła m.in. secesyjna kamienica z ulicy Rakowickiej 8. Pod tym adresem są dostępne nowe mieszkania o cenie przekraczającej 800 000 zł. Najdroższy z lokali liczy sobie 94,1 mkw. i kosztuje prawie 1,16 mln zł.
W inwestycji „Rakowicka 8” uwagę zwraca spora dbałość o odtworzenie historycznych szczegółów (np. faset pod stropem oraz balustrad balkonów). Podobnie jak w innych zrewitalizowanych kamienicach, nie zabrakło również nowoczesnych rozwiązań (m.in. klimatyzacji, monitoringu i nowoczesnych wind). Osoby szukające krakowskich budynków po podobnej rewitalizacji, powinny zainteresować się też projektem Zacisze 4.

6 Mieszkanie 36.5 w inwestycji „Ziębice”, lokalizacja: powiat ząbkowicki, Ziębice, ul. Rynek 36 (29,9 km od Kłodzka), ofertowa cena za 1 mkw. - 2876 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 81 000 zł, powierzchnia - 28,2 mkw.
Najtańsze spośród prawie 59 000 mieszkań prezentowanych na portalu RynekPierwotny.pl, kosztuje równe 81 000 zł i jest dostępne w Ziębicach koło Kłodzka. Ten lokal znajduje się w odremontowanej kamienicy przy ziębickim rynku. Do mieszkania przynależy komórka lokatorska. Lokal jest sprzedawany w standardzie deweloperskim, a jego cena spełnia kryteria programu MdM. Dzięki temu można dodatkowo zredukować koszt zakupu kawalerki o powierzchni 28,2 mkw.
Niska cena analizowanego mieszkania, wynika z kilku czynników. Po pierwsze, Ziębice znajdują się stosunkowo daleko od dwóch znacznie większych ośrodków miejskich (Wrocław i Opole). Po drugie, cały powiat ząbkowicki cechuje się dość wysoką stopą bezrobocia rejestrowanego (15,3% w 2015 r.) oraz ujemnym saldem migracji (w 2014 r. oficjalnie ubyło około 200 osób). Na terenie Ziębic i podobnych miast, znalezienie bardzo tanich mieszkań nie stanowi problemu. Cena używanych lokali czasem może być niższa od 1500 zł/mkw.

7 Mieszkanie numer 16 w inwestycji „Kamienica Dąbrowskiego”, lokalizacja: powiat tczewski, Tczew, ul. Dąbrowskiego (1,3 km od centrum Tczewa), ofertowa cena za 1 mkw. - 2996 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 144 900 zł, powierzchnia - 48,4 mkw.
Zakup prawie pięćdziesięciometrowego M2 za 145 000 zł, jest możliwy na przykład w Tczewie. To lokum pod względem najniższej ceny jednostkowej (2996 zł/mkw.), zajmuje drugie miejsce spośród wszystkich ofert na portalu RynekPierwotny.pl. Opisywane mieszkanie znajduje się w odnowionej kamienicy blisko centrum miasta. Budynek z lat 30 - tych minionego wieku, ostatnio przeszedł gruntowną modernizację. Wymieniono w nim między innymi wszystkie instalacje. Zmodernizowana kamienica posiada miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie.
Przeciętne ceny nowych i używanych mieszkań na terenie Tczewa (około 3300 zł/mkw.), są typowe dla wielu polskich miast o podobnej wielkości. W tym kontekście warto przypomnieć, że średnia transakcyjna cena lokalu mieszkalnego wynosi obecnie 4100 zł/mkw. - 4300 zł/mkw. (4117 zł/mkw. według GUS w 2014 r.). Informacje napływające z takich miast jak Warszawa lub Kraków, mogą sugerować, że metraż w Polsce jest znacznie droższy.

8 Mieszkanie B9 - 01/A w inwestycji „Zielone Wzgórze”, lokalizacja: powiat olsztyński, Barczewo, ul. Grunwaldzka 13 (8,8 km od Olsztyna), ofertowa cena za 1 mkw. - 3150 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 97 839 zł, powierzchnia - 31,1 mkw.
Bardzo tanie mieszkania można znaleźć również w sąsiedztwie większego miasta. Przykładem może być inwestycja Zielone Wzgórze, która jest realizowana w Barczewie koło Olsztyna. Dwa bliźniacze mieszkania dostępne w tym projekcie, obecnie kosztują 97 839 zł. Za taką kwotę otrzymamy kawalerkę o powierzchni 31,1 mkw. Największe mieszkania w tej samej inwestycji, mają cenę około 2700 zł/mkw.
Barczewo to przykład lokalizacji, w której mieszkańcy większego miasta, mogą szukać budżetowego lokum. Dla warszawiaków, taką tańszą alternatywą może być np. lokal na terenie Piaseczna lub Pruszkowa. W przypadku Krakowa, rolę podmiejskiej lokalizacji pełni m.in. Wieliczka. Wybór lokalu zbudowanego koło większego miasta ma sens tylko wtedy, gdy dodatkowe koszty dojazdu po 10 - 15 latach nie skompensują niższej ceny. Osoby decydujące się na zakup lub budowę domu, zwykle biorą pod uwagę również inne czynniki niż dojazd (np. swobodę w dysponowaniu działką).

9 Mieszkanie numer 110 z inwestycji „ul. Piasta Kołodzieja bud. C”, lokalizacja: Kraków, Mistrzejowice, ul. Piasta Kołodzieja (6,4 km od centrum Krakowa), ofertowa cena za 1 mkw. - 5150 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 149 453 zł, powierzchnia - 29,0 mkw.
W Krakowie za 150 000 zł oczywiście nie można kupić typowego M2. Taka kwota wystarczy jednak do nabycia jednego z dwóch bliźniaczych mieszkań, które są oferowane przy ulicy Piasta Kołodzieja. Te kawalerki dobre dla oszczędnego singla, mają powierzchnię około 29 mkw. Koszt zakupu prezentowanych lokali, można obniżyć dzięki dopłacie z programu Mieszkanie dla Młodych.
Pojawienie się dużej liczby tanich lokali na terenie Krakowa, wynika głównie z niskich limitów programu Mieszkanie dla Młodych. Od 2014 r. krakowscy deweloperzy dość intensywnie zabudowują te obszary, które wcześniej nie cieszyły się ich zainteresowaniem (przykłady: Nowa Huta, Bieńczyce, Swoszowice, Mistrzejowice). Osoby kupujące mieszkania w takich lokalizacjach, powinny zwracać uwagę na dostępność potrzebnej infrastruktury i plany budowy sąsiednich obiektów, które mogą być uciążliwe.

10 Mieszkanie numer 85 z inwestycji „Triton Winnica”, lokalizacja: Warszawa, Białołęka, ul. Dionizosa (13 km od centrum Warszawy), ofertowa cena za 1 mkw. - 6200 zł, ofertowa cena za mieszkanie - 135 966 zł, powierzchnia - 21,9 mkw.
Wbrew pozorom, w stolicy można znaleźć nowe mieszkanie za kwotę znacznie mniejszą niż 150 000 zł. Takie lokum będzie jednak bardzo małą kawalerką. Przykładem jest mieszkanie z Białołęki o powierzchni wynoszącej około 22 mkw. Ten lokal kosztuje niecałe 136 000 zł, a jego cena za 1 mkw. jest niższa od aktualnego limitu MdM. Rządowa dopłata dla singla, może pokryć część kosztów związanych z urządzeniem mieszkania sprzedawanego w standardzie deweloperskim.
Prezentowane mieszkanie posiada cenę (6200 zł/mkw.), która jest typowa dla warszawskiej Białołęki. Ta wysunięta na północ część stolicy, wciąż cechuje się najniższym kosztem zakupu metrażu. Po budowie Mostu Marii Skłodowskiej - Curie, dojazd do Białołęki jest już znacznie lepszy, ale nie wszyscy kupujący zdają sobie z tego sprawę. Wielu potencjalnych nabywców lokali, nadal nie chce mieszkać na północy Warszawy. Osoby kupujące mieszkania w peryferyjnych dzielnicach (takich jak np. Białołęka), powinny zdawać sobie sprawę, że wartość tych „M” jest najbardziej uzależniona od rynkowej koniunktury.

11 Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że udział mieszkań o bardzo niskiej lub bardzo wysokiej cenie jednostkowej, przez ostatnie lata był stabilny. Na rynku deweloperskim przeważają lokale o cenie wynoszącej 4000 zł/mkw. - 8000 zł/mkw. Takie „M” stanowią dwie trzecie całej oferty krajowych deweloperów. W przypadku bardzo tanich lub bardzo drogich mieszkań, inwestorzy stosują inną strategię sprzedażową. Ekskluzywne lokale są sprzedawane przede wszystkim ze względu na swoją unikalność. Właśnie ta cecha jest eksponowana w ich projektach i reklamach. Sprzedaż tanich mieszkań w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach, nie wymaga szczególnych zabiegów marketingowych. Popyt na takie lokale dodatkowo wzrósł po uruchomieniu programu MdM.
Z punktu widzenia inwestora, interesujące mogą być przede wszystkim ekskluzywne mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach (np. centrum Warszawy) lub tanie lokale kupowane i wykańczane z myślą o wynajmie. W tym drugim przypadku, trzeba jednak zwracać uwagę na stan lokalnego rynku pracy, dostępność potrzebnej infrastruktury, koszty wykończenia oraz remontów i dobry dojazd do centrum miasta. Wynajem tanich mieszkań, położonych z dala od większych ośrodków miejskich, może być tylko krótkookresowym źródłem zysku. W dłuższej perspektywie, większość małych miast będzie mocno odczuwać skutki kryzysu demograficznego i migracji młodych ludzi.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl