Rynek pierwotny vs. wtórny w Warszawie

Warszawa jest obok Krakowa jednym z dwóch dużych miast w Polsce, gdzie ceny mieszkań z rynku wtórnego przewyższają te oferowane przez deweloperów. Na koniec III kw. bieżącego roku za metr kwadratowy lokalu z drugiej ręki trzeba było w stolicy zapłacić średnio 18,7 tys. zł, podczas gdy na rynku pierwotnym stawki wynosiły przeciętnie 17,4 tys. zł/m kw., czyli ponad 1,2 tys. mniej.

Ceny ofertowe na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły o 2 proc. w porównaniu do czerwca tego roku. W ujęciu rocznym nastąpił natomiast nieznaczny spadek - o 0,7 proc. W ocenie autorów raportu dynamika zmian sugeruje wyhamowanie spadków cen w tym segmencie rynku. Przy tym - jak zauważyli - w poszczególnych dzielnicach widać odmienne trendy, zarówno jeśli chodzi o poziom cen, jak i kierunek zmian.

Najdroższa dzielnica w Warszawie

Niezmiennie najdroższą warszawską dzielnicą pozostaje Śródmieście. Na koniec III kwartału br. za metr kwadratowy na rynku wtórnym trzeba tam było zapłacić średnio 23 tys. zł. Tuż za nim uplasował się Żoliborz z ceną 20,7 tys. zł/m kw., który w tym okresie awansował o jedno miejsce, wyprzedzając Wolę, dotychczasowego wicelidera ze średnią stawką na poziomie 20,6 tys. zł/m kw.

Czwarte miejsce niezmiennie zajmuje Wilanów, gdzie średnia cena za metr kwadratowy lokalu z drugiej ręki wynosiła 19,8 tys. zł.

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że cztery najdroższe warszawskie dzielnice odnotowały spadki średnich cen ofertowych w ujęciu rocznym. Najmocniej potaniały nieruchomości z drugiej ręki w Śródmieściu – o 3,5 proc. rok do roku. Ceny na Woli spadły o 3 proc. rok do roku, na Żoliborzu 2,8 proc., a w Wilanowie 1,9 proc.

„Roczne spadki średnich cen na rynku wtórnym w najdroższych dzielnicach Warszawy świadczą o osiągnięciu pewnej bariery cenowej. Lokalizacje takie jak Śródmieście, Żoliborz czy Wola, przekraczając psychologiczny próg 20 tys. zł/m kw. stały się po prostu niedostępne dla szerokiej grupy nabywców. Ten wysoki próg wejścia może wzmacniać ich ekskluzywny charakter. Stają się one coraz bardziej prestiżowymi lokalizacjami. Delikatna roczna korekta w tym segmencie to raczej sygnał o stabilizacji po dynamicznych wzrostach, a nie utraty wartości” – podkreśliła Agata Stachowiak z Otodom.

Najtańsze dzielnice Warszawy

Poszukujący mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie najmniej zapłacą w Rembertowie. Na koniec III kw. br. średnia cena ofertowa za metr kwadratowy w tej dzielnicy wynosiła 13,6 tys. zł. Niewiele droższa były Białołęka - 14,4 tys. zł/m kw., Wesoła - 14,6 tys. zł/m kw. oraz Wawer - 14,7 tys. zł/m kw.

„Średnia cena w Śródmieściu, które jest najdroższą dzielnicą Warszawy, przewyższa średnią dla Rembertowa aż o 9,5 tys. zł/m kw. i za cenę jednego metra w sercu stolicy można kupić blisko 1,7 m kw. mieszkania na obrzeżach. To pokazuje, że termin »średnia cena dla Warszawy« bywa bardzo mylący. W rzeczywistości w ramach jednej metropolii funkcjonują zupełnie różne rynki, często nieprzystające do siebie pod względem dostępności, atrakcyjności i budżetów kupujących” – zaznaczyła Agata Stachowiak.

W rankingu najtańszych dzielnic także zaszły zmiany. W porównaniu do poprzedniego kwartału, Wesoła awansowała na trzecie miejsce, wypierając z zestawienia Targówek. Z kolei w ujęciu rocznym zamieniła się miejscami z Białołęką.

Z danych Otodom za III kwartał wynika, że warszawski rynek wtórny cechuje się dużym zróżnicowaniem pod względem dynamiki cen. Największy roczny spadek średnich stawek ofertowych zanotowano na Pradze-Północ – o 6,1 proc. rok do roku. Wyraźne korekty wystąpiły również na Targówku, gdzie ceny spadły o 4,4 proc., Bielanach - spadek o 4,3 proc. i Ochocie - o 4 proc. Niższe ceny względem ubiegłego roku odnotowano także m.in. na Pradze-Południe i we Włochach - w obu przypadkach o 2,7 proc., a także na Ursynowie - o 2 proc., Wilanowie i Mokotowie spadki wyniosły po 1,9 proc.

Najbliżej stabilizacji cenowej znalazły się Bemowo - spadkiem o 1,1 proc., Wawer - z obniżką 0,4 proc., Białołęka - spadek o 0,3 pro. oraz Rembertów i Ursus, gdzie ceny obniżyły się symbolicznie o 0,2 proc. W żadnej z dzielnic ceny nie pozostały na poziomie sprzed roku, a jedynym wyjątkiem od trendu spadkowego była Wesoła, gdzie mieszkania podrożały o 3,3 proc. rok do roku.

Trend przenoszenia się kupujących na obrzeża

„Kiedy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący coraz częściej zwracają się ku dzielnicom położonym bardziej na obrzeżach. W Wesołej atrakcyjna cena wyjściowa w połączeniu z dobrą komunikacją, dostępem do usług i rosnącym potencjałem lokalizacji przyciąga nabywców, co przekłada się na wzrost średnich stawek ofertowych na tamtejszym rynku wtórnym” skomentowała Agata Stachowiak.