Działanie dewelopera polegające na wywieraniu presji poprzez sugerowanie, że bez zgody na aneks klient może nie otrzymać mieszkania, może już jednak naruszać prawa konsumenta.
Nowe przepisy definiujące aneks mają zamrozić cenę po podpisaniu umowy
Problem podwyższania ceny już po zawarciu umowy deweloperskiej dostrzegł również ustawodawca. W przygotowywanym przez rząd projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej, oznaczonym numerem UD361, przewidziano ustawowy zakaz waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Nabywca miałby w ten sposób uzyskać gwarancję niezmienności ceny, a ryzyko wzrostu kosztów realizacji inwestycji obciążałoby dewelopera.
Sprawę komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Jarosław Jedrzyński. - To byłaby istotna zmiana względem obecnego stanu prawnego. Dziś możliwość zmiany ceny trzeba oceniać przede wszystkim na podstawie treści konkretnej umowy i zawartych w niej klauzul. Po wejściu projektowanych przepisów w życie sama klauzula waloryzacyjna nie mogłaby już prowadzić do podwyższenia ceny na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy.
Na razie jest to jednak rozwiązanie projektowane, a nieobowiązujące prawo. Projekt UD361 pozostaje w toku prac rządowych, a jego przyjęcie przez Radę Ministrów zaplanowano na III kwartał 2026 r. Ostateczny kształt przepisów może więc jeszcze ulec zmianie. Na razie sprawy umów deweloperskich, jak też innych rodzajów, przede wszystkim oceniamy w świetle zapisów Kodeksu cywilnego.
Aneks jest zmianą umowy, a nie poleceniem
Aneks nie staje się skuteczny tylko dlatego, że przedsiębiorca go przesłał. Zmiana warunków umowy co do zasady wymaga zgody obu stron. Nabywca powinien więc traktować taki dokument jak nową propozycję kontraktową, która może zmieniać cenę, terminy, kary umowne albo zakres odpowiedzialności dewelopera. W przypadku umowy deweloperskiej znaczenie ma również forma takiej zmiany. Ponieważ sama umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, jej modyfikacja co do zasady także wymaga zachowania tej formy.
Najważniejsze pytanie brzmi jednak: co wynika z już podpisanej umowy? Jeżeli zawiera ona stałą cenę i nie przewiduje mechanizmu jej zmiany w określonych okolicznościach, deweloper nie powinien przedstawiać podwyżki jako automatycznego obowiązku klienta. Jeżeli natomiast kontrakt zawiera precyzyjną klauzulę waloryzacyjną, trzeba sprawdzić jej zakres, sposób obliczania podwyżki oraz zgodność z prawem.
Nie oznacza to, że przedsiębiorca w każdej sytuacji jest pozbawiony możliwości dochodzenia zmiany warunków umowy. W nadzwyczajnych okolicznościach może próbować wystąpić do sądu z odpowiednim roszczeniem. Czym innym jest jednak dochodzenie swoich racji na drodze prawnej, a czym innym jednostronne przedstawienie dopłaty jako warunku uzyskania własności mieszkania.
Kupujący nie powinien też opierać decyzji na telefonicznym zapewnieniu, że „wszyscy już podpisali”. Liczy się treść umowy, proponowanego aneksu oraz pisemne uzasadnienie żądania.
Zarzuty UOKiK jakie może zawierać aneks, dotyczą presji, nie samego negocjowania zmian
9 marca 2026 r. Prezes UOKiK poinformował o postawieniu zarzutów trzem przedsiębiorcom. Według Urzędu komunikaty kierowane do nabywców mogły skłaniać ich do zaakceptowania wyższej ceny albo rezygnacji z dochodzenia roszczeń z obawy, że nie uzyskają własności mieszkania.
UOKiK wskazał sytuacje, w których konsumenci mogli odczytać przekaz w ten sposób: jeżeli nie zaakceptują nowych warunków, inwestycja może nie zostać dokończona albo własność lokalu nie zostanie na nich przeniesiona. Urząd bada, czy takie działania stanowiły niedozwolony nacisk istotnie ograniczający swobodę decyzji konsumenta. Na etapie publikacji komunikatu były to zarzuty w prowadzonych postępowaniach, a nie prawomocne rozstrzygnięcia przesądzające odpowiedzialność przedsiębiorców. Ta różnica jest istotna. Sprawa pokazuje jednak, jakie zachowania regulator uznaje za wymagające szczegółowego zbadania.
Trudna sytuacja firmy nie kasuje umowy, w takiej sytuacji standardem jest aneks
Wzrost kosztów budowy, problemy wykonawcy czy pogorszenie warunków finansowania mogą być dla dewelopera realnym obciążeniem. Nie oznacza to jednak, że ryzyko działalności gospodarczej można po prostu jednostronnie przenieść na klientów.
Jeżeli firma twierdzi, że bez dopłat nie ukończy inwestycji, nabywca powinien zażądać konkretów. Potrzebne są informacje o podstawie prawnej i umownej żądania, stanie zaawansowania budowy, finansowaniu inwestycji, działaniu mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zabezpieczeniu interesów kupującego.
Sama dodatkowa wpłata nie gwarantuje ukończenia projektu. Nabywca powinien więc ocenić, czy proponowane rozwiązanie rzeczywiście usuwa źródło problemu, czy jedynie odsuwa go w czasie.
Aneks zawierający rezygnację z roszczeń jest niebezpieczny dla nabywcy
Aneks może zawierać nie tylko nową cenę. Deweloper może oczekiwać, że klient zaakceptuje późniejszy termin i jednocześnie zgodzi się na rezygnację z kar umownych, należnej rekompensaty, odszkodowania albo innych roszczeń związanych z opóźnieniem.
Takie ustępstwo może mieć wartość znacznie większą niż widoczna na pierwszy rzut oka dopłata. Jeżeli opóźnienie zmusza nabywcę do dłuższego najmu, ponoszenia dodatkowych kosztów finansowania albo przechowywania wyposażenia, rzeczywisty koszt przesunięcia terminu może szybko rosnąć.
Przed podpisaniem aneksu warto więc policzyć:
- wysokość już naliczonych i potencjalnych przyszłych kar lub rekompensat,
- dodatkowy koszt najmu albo finansowania,
- wydatki wynikające ze zmiany terminu przeprowadzki,
- wartość praw, z których nabywca miałby zrezygnować,
- korzyść oferowaną w zamian przez dewelopera.
Zgoda na późniejszy termin może być racjonalna, jeżeli kupujący otrzymuje w zamian realną rekompensatę i wiarygodny harmonogram dalszych prac. Nie powinna być jednak skutkiem groźby lub presji.
O to co powinien zrobić klient, gdy otrzyma aneks
Pierwszą zasadą jest brak pośpiechu. Nie należy podpisywać dokumentu podczas spotkania tylko dlatego, że przedstawiciel firmy wyznaczył krótki termin na podjęcie decyzji.
Bezpieczna kolejność działań wygląda następująco:
- Poprosić o projekt aneksu i pełne uzasadnienie proponowanych zmian na piśmie.
- Zachować e-maile, wiadomości i notatki z rozmów, zwłaszcza jeżeli pojawiają się w nich groźby lub próby wywierania presji.
- Porównać propozycję z umową deweloperską i prospektem informacyjnym.
- Sprawdzić, czy żądanie ma podstawę w umowie, np. w klauzuli waloryzacyjnej, albo w przepisach prawa.
- Policzyć wartość wszystkich praw i roszczeń, z których kupujący miałby zrezygnować.
- Przy istotnej zmianie ceny, terminu lub odpowiedzialności dewelopera skonsultować dokument z prawnikiem znającym ustawę deweloperską.
- W indywidualnej sprawie zwrócić się o pomoc do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, a w przypadku podejrzenia praktyki dotyczącej szerszej grupy klientów przekazać informacje również do UOKiK.
UOKiK prowadzi serwis prawakonsumenta.uokik.gov.pl, natomiast pomoc w konkretnej sprawie może zapewnić przede wszystkim rzecznik konsumentów lub prawnik. Przy sporze dotyczącym dużej kwoty i prawa do lokalu zwykle konieczna jest analiza całej dokumentacji.
Nie podpisany aneks nie kończy sprawy
Nabywca, który odrzuca aneks, powinien nadal monitorować inwestycję. Warto śledzić postęp prac, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, wpisy w księdze wieczystej oraz terminy zapisane w umowie.
Jeżeli deweloper zapowiada zatrzymanie budowy albo pojawiają się realne problemy z dalszą realizacją inwestycji, sprawa może wykraczać poza samą negocjację ceny. Konieczna staje się wówczas ocena ochrony wpłat, przesłanek odstąpienia od umowy oraz tego, czy w danej sytuacji mogą znaleźć zastosowanie mechanizmy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
DFG nie jest przy tym ogólną gwarancją dokończenia każdej zagrożonej inwestycji. Jego działanie uruchamia się w przypadkach określonych w ustawie. Dlatego decyzji o odstąpieniu od umowy nie należy podejmować bez wcześniejszego sprawdzenia skutków prawnych i finansowych.
Nie każdy aneks i kompromis jest kapitulacją
Zmiana umowy może być korzystna dla obu stron. Przesunięcie terminu bywa rozsądniejsze niż wielomiesięczny spór, a dopłata może być uzasadniona chociażby zmianą standardu lub zakresu świadczenia dokonaną na życzenie kupującego. Warunkiem powinny być jednak dobrowolność, przejrzystość oraz proporcjonalna korzyść dla obu stron.
Granica zostaje przekroczona wtedy, gdy klient formalnie ma wybór, ale rzeczywisty komunikat przedsiębiorcy sprowadza się do stwierdzenia: dopłać albo możesz stracić mieszkanie. Właśnie taki rodzaj presji znalazł się pod lupą UOKiK. - W transakcji wartej setki tysięcy złotych podpis nie powinien być reakcją na strach. Aneks trzeba czytać jak nową umowę – z kalkulatorem, dokumentami i, w razie potrzeby, niezależną poradą prawną - podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.