Niepewna "dziura w ziemi"
– Kupno mieszkania lub domu w trakcie budowy, zwłaszcza na etapie tzw. dziury w ziemi, zawsze jest obarczone ryzykiem. Żadna firma deweloperska, nawet najbardziej doświadczona, nie da przecież 100% gwarancji, że inwestycja dobiegnie szczęśliwie końca – mówi ekspert GetHome.pl Marek Wielgo.
Równocześnie przyznaje, że to ryzyko znacznie ograniczyła obowiązująca od ponad 10 lat ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską.
– Gdyby deweloperowi podwinęła się noga, to jej klienci nie zostaną z niczym. Na szczęście na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje były objęte wymogami ustawy deweloperskiej – podkreśla ekspert.
/>
Polacy kupują mieszkanie z folderu
Według niego, to dlatego Polacy nie mają zbytnich oporów przed zakupem mieszkania, które mogą obejrzeć jedynie w folderze reklamowym. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu tylko 18% mieszkań w ofercie deweloperów w 6 największych miastach miało termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych było zaledwie 8%.
Rzecz w tym, że dla wielu nabywców liczy się przede wszystkim możliwość wyboru mieszkania w danej inwestycji, a na wczesnym etapie budowy można przebierać w ofertach. Istotne może być też i to, że deweloper zgodzi się na nieodpłatne zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych. Z takim nastawieniem kupujących mamy do czynienia przede wszystkim w Gdańsku, gdzie gotowych jest zaledwie 5% mieszkań, oferowanych przez deweloperów. Dodajmy, że w Warszawie, Łodzi i Poznaniu udział takich mieszkań w ofercie wynosił 6%, w Krakowie – 9%. Najwięcej, bo aż 15% było ich we Wrocławiu.
/>
– Co ciekawe, w ostatnich latach w stolicy Dolnego Śląska udział gotowych mieszkań na rynku pierwotnym prawie zawsze był największy – komentuje ekspert GetHome.pl.
Cena ma znaczenie
Jednak niekoniecznie świadczy to o największej skłonności do podejmowania ryzyka zakupu mieszkania na wczesnym etapie budowy. Duże znaczenie może mieć też cena. Dlatego sprawdziliśmy, jak zmienia się jej średnia za m kw. w zależności od terminu zakończenia budowy.
/>
Nie tylko we Wrocławiu, ale także w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Poznaniu ci, którzy rozglądają się za mieszkaniem, w rozpoczętych niedawno inwestycjach, muszą się liczyć z tym, że słono zapłacą. Niestety, deweloperzy wprowadzają do sprzedaży coraz droższe mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Wygląda na to, że obecnie najbardziej atrakcyjne cenowo są mieszkania, które są już jakiś czas w sprzedaży. Np. w Warszawie i Gdańsku różnice są duże. W stolicy średnia cena mieszkań na bardzo wczesnym etapie budowy przekracza już 16,5 tys. zł za m kw. W inwestycjach nieco zaawansowanych, np. z niespełna dwuletnim terminem oddania do użytkowania, średnia nie przekracza 12,6 tys. zł za metr. Z kolei w Gdańsku najmniej kosztują mieszkania, których budowa zakończy się najpóźniej za rok.
Co ciekawe, w Gdańsku i Krakowie prawie gotowe mieszkania są najtańsze w przeliczeniu na m kw. (średnio). Z kolei w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu najbardziej atrakcyjne cenowo są mieszkania gotowe. Można to tłumaczyć tym, że w końcówce budowy pozostają lokale o większym metrażu. Cena metra kwadratowego takich mieszkań jest więc zwykle niższa.
Ryzyko upadłości dewelopera
/>
W ostatnich latach kupujący mieszkania na etapie budowy nie musieli się zbytnio przejmować ryzykiem upadłości dewelopera, bo był to okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Jednak w tym roku to ryzyko wzrosło z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie. Dlatego warto wiedzieć, że od 1 lipca 2022 r. zacznie działać Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), dzięki któremu zakup przysłowiowej dziury w ziemi ma być bezpieczny.
Warto jednak zwrócić uwagę, że ochroną DFG z automatu będą objęte tylko takie inwestycje, w których deweloperzy rozpoczną sprzedaż po 1 lipca. Najpewniej wiele firm będzie uruchamiało sprzedaż przed tą datą. Unikną wtedy odprowadzania składek do DFG (najczęściej 0,45% od każdej wpłaty kupującego), które stanowić dodatkowy koszt związany z budową.