Szacunki rentowności (zyskowności) najmu zwykle bazują na założeniu, że inwestor niedawno kupił mieszkanie na wynajem albo zamierza nabyć takie „M” w najbliższym czasie. Podobne założenie przyjęli eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach analizy przygotowanej niedawno dla czytelników Forsal.pl. Czasem warto jednak zmodyfikować typowe założenia i sprawdzić na przykład, jaka będzie obecnie procentowa zyskowność najmu mieszkania kupionego 10 lat temu. Taki lokal można wynająć za aktualny, wysoki czynsz, a koszt jego zakupu był o wiele mniejszy od obecnego. Opisywana sytuacja sugeruje sporą procentową zyskowność najmu. Analiza RynekPierwotny.pl potwierdza, że osoby, które kupiły lokum w dużym mieście o wiele taniej niż obecnie, nie powinny narzekać na procentowe zyski z wynajmu.
Cena zakupu mieszkania ma ogromne znaczenie
Osoby zamierzające obecnie kupić mieszkanie w Warszawie pod wynajem, muszą liczyć się ze stawkami na poziomie 11 000 zł/mkw. - 12 000 zł/mkw. To przedział średnich cen notowanych po uwzględnieniu transakcji z rynku pierwotnego i wtórnego. Tymczasem jeszcze w 2015 roku analogiczny wynik oscylował na poziomie nie większym niż 7200 zł/mkw. - 7500 zł/mkw. Ogromne, kilkuletnie różnice cenowe są widoczne również w pięciu innych krajowych metropoliach (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk)
Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak obecnie wygląda procentowa zyskowność netto najmu typowego M2 (45 mkw.) w każdym z wymienionych miast. Poniższa tabela przedstawia taką roczną stopę zysku netto po odliczeniu kosztów, która jak widać mocno zależy od daty zakupu nieruchomości. Co ważne, analitycy RynekPierwotny.pl przyjęli, że mieszkanie jest wynajmowane przez 11 miesięcy w roku. Czynsz za takie „M” ma poziom typowy dla danego miasta. Uwzględniono również średnie transakcyjne ceny zakupu 1 mkw. lokali z poszczególnych kwartałów.
/>
Analiza portalu RynekPierwotny.pl opierając się na wcześniejszych obliczeniach dla sześciu dużych miast zakłada, że rentowność najmu netto (po odjęciu wszystkich kosztów i podatku dochodowego) wynosi 65% analogicznej stawki procentowej brutto. Modelowe mieszkanie pod wynajem nie jest finansowane kredytem.
Roczna stopa zysku wyniesie nawet 9 proc. netto
Wyniki obliczeń przygotowanych przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl na pewno są ciekawe. Widzimy bowiem, że uśredniona dla sześciu dużych miast rentowność najmu netto w zależności od daty zakupu M2 wygląda następująco:
- mieszkanie kupione w III kw. 2012 r. - 8,5%
- III kw. 2013 r. - 8,5%
- III kw. 2014 r. - 8,3%
- III kw. 2015 r. - 8,2%
- III kw. 2016 r. - 8,1%
- III kw. 2017 r. - 7,8%
- III kw. 2018 r. - 7,4%
- III kw. 2019 r. - 6,7%
- III kw. 2020 r. - 6,0%
- III kw. 2021 r. - 5,4%
- III kw. 2022 r. - 5,2%
W przypadku lokalu zakupionego dziesięć lat temu, rekordowy wynik z Łodzi wynosi aż 9,2%. Oczywiście, takie starsze „M” zdążyło się już nieco zamortyzować na skutek wcześniejszego wynajmu. Trzeba jednak pamiętać, że wszystkie podane wyżej wyniki to rentowności netto. Uwzględniają one między innymi koszty wynikające z napraw, remontów oraz wymiany części wyposażenia. Eksperci RynekPierwotny.pl przyjęli, że w poprzednich latach właściciel mieszkania również przeznaczał część zysków na bieżące naprawy, a także odkładał środki na większy remont.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl