W półtora roku od rynku najemcy do rynku wynajmującego. Tak mogłoby wyglądać najkrótsze podsumowanie zmian na rynku wynajmu mieszkań z ostatnich 18 miesięcy. Napływ uchodźców zza wschodniej granicy to najważniejszy czynnik, który sprawił, że teraz to właściciele mieszkań na wynajem mogą dyktować warunki. Średnia podwyżka czynszów z dużych miast o około jedną czwartą w ciągu roku, na pewno może ich cieszyć. Trzeba jednak pamiętać o jednoczesnym wzroście zyskowności lokat, który zniechęca część potencjalnych inwestorów. W mediach czasem pojawiają się niezbyt realne szacunki rentowności najmu mieszkań. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali realistyczną analizę dotyczącą sześciu największych krajowych miast.
Rentowności brutto mogą być mylące
Wcześniejsza wzmianka o nierealistycznych rentownościach najmu dotyczy np. sytuacji, w których taki wskaźnik jest obliczany bez uwzględnienia kosztów wynajmującego, płaconego podatku oraz inflacji, ale często z dodatkowym założeniem odnośnie całorocznego wynajmu. Zastosowanie takiego najprostszego wariantu kalkulacji dotyczącego najmu używanego mieszkania (45 mkw.) z największych miast skutkuje wynikami na poziomie 7,2% - 8,7%. Nie ma jednak żadnej wątpliwości, że te szacunki rocznej zyskowności najmu są mocno zawyżone. Mogą nam one jedynie powiedzieć, w którym mieście relacja czynszów i ceny 1 mkw. wygląda obecnie najlepiej.
Warto wliczyć koszt częściowego remontu
Analiza portalu RynekPierwotny.pl w celu urealnienia wyników wprowadza szereg założeń obliczeniowych. Mianowicie, eksperci RynekPierwotny.pl założyli, że:
- kupione za własne środki mieszkanie dwupokojowe pod wynajem okazjonalny (45 mkw.) po wliczeniu dodatkowych kosztów zakupu posiadało cenę 1 mkw. taką jak średnia transakcyjna obliczona dla rynku wtórnego z danego miasta (dane NBP z II kw. 2022 r.)
- czynsz dla właściciela lokalu (zobacz poniższa tabela) nie uwzględnia opłat ponoszonych przez najemcę (np. kosztu mediów i zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej)
- początkowy czynsz osiąga średni poziom dla M2 o tej wielkości z danego miasta (według informacji GetHome.pl z końca II kw. 2022 r.)
- czynsz co roku rośnie o 90% stopy inflacji z poprzedniego roku wynoszącej w kolejnych latach odpowiednio: 15%, 10%, 7%, 5% oraz 3%.
- lokal jest wynajmowany przez 11 miesięcy w roku
- właściciel po zakupie poniesie koszty związane z częściowym remontem używanego mieszkania (30 000 zł)
- od przychodów z najmu jest płacony podatek ryczałtowy (stawka: 8,50%)
Poniższa tabela przedstawia przychody i koszty, które po uwzględnieniu przyjętych założeń wpływały na rentowność najmu M2 z sześciu największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk).
/>
Pięcioprocentowy zysk całkiem realny
Zastosowanie wymienionych założeń skutkowało obliczoną średnioroczną zyskownością najmu netto na poziomie od 4,2% (Gdańsk) do 5,1% (Wrocław). Mowa o zyskowności najmu z okresu pięcioletniego. Warto też pamiętać, że otrzymane wyniki oprócz podatku od przychodów z najmu uwzględniają wpływ inflacji. To czynnik, którego nie można pomijać w obecnych warunkach. Zgodnie z założeniami, inwestorowi nie udało się wynegocjować podwyżek czynszu, które mogłyby w całości skompensować wpływ inflacji.
Otrzymane wyniki w dość dużym stopniu zależą właśnie od waloryzacji czynszów względem poziomu inflacji. Jeżeli przyjmiemy, że inwestorowi udało się wprowadzić podwyżki pokrywające tylko 50% inflacji z poprzedniego roku, to obliczona rentowność najmu spadnie do poziomu 3,8% (Gdańsk) - 4,6% (Wrocław). Na razie sytuacja sprzyja jednak inwestorom (wynajmującym). Powinni oni pamiętać, że nawet w przypadku tradycyjnego najmu, ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala na bezproblemową waloryzację czynszu z wykorzystaniem ubiegłorocznej inflacji (zobacz art. 8a ust. 4e tej ustawy). Przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym, przepisy pozostawiają temat podwyżek czynszu do swobodnej negocjacji stron.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl