Trudny rok dla rynku mieszkaniowego
Mijający rok był dla rynku mieszkaniowego bezprecedensowo trudny. Znaczne podwyżki stóp procentowych oraz polityka KNF (m.in. zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych) drastycznie ograniczyły zdolność kredytową Polaków, a co za tym idzie - zakupy nieruchomości. Mimo to ceny mieszkań - przynajmniej w ujęciu nominalnym - były zasadniczo stabilne. Dużym wsparciem dla rynku okazały się galopujące podwyżki cen najmu, wynikające m.in. z napływu ok. 2 mln uchodźców.
Co czeka nas na tym rynku w nadchodzącym roku? Czy ceny mieszkań zaczną spadać? Czy ci, których na to stać, powinni jeszcze odłożyć decyzję o zakupie, licząc na niższe ceny? Czy utrzyma się koniunktura na rynku najmu? O odpowiedzi poprosiliśmy ekspertów.
Reklama
- Rok 2022, po ośmiu latach historycznej prosperity, zapisze się w rynkowej historii jako okres gwałtownego przesilenia koniunktury. Pytanie, czy nowy rok okaże się dużo gorszy, bo na poprawę w kolejnych kwartałach raczej trudno będzie liczyć - mówi DGP Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Podaje, że w mijającym roku o prawie 70 proc. spadł popyt na kredyty mieszkaniowe oraz podpisano o ok. 40 proc. mniej umów z deweloperami na lokale w relacji rok do roku.
Załamanie popytu, jak dodaje w komentarzu dla DGP Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości PKO BP, było szczególnie silne w mniejszych miastach.
Jak to wpłynie na ceny mieszkań w przyszłym roku? Zdaniem eksperta PKO BP, zanim wejdzie w życie program kredytu na 2 proc., Polacy mogą odkładać decyzje zakupowe. - Zwłaszcza w pierwszej połowie 2023 r. wyniki sprzedaży mieszkań mogą pozostać bardzo słabe, a na rynku powstanie krótko okresowo zjawisko nadpodaży mieszkań. W tym kontekście prognozy spadku cen o 5-10 proc. w perspektywie najbliższego roku pozostają aktualne - mówi i dodaje, że wejście w życie programu wpłynie na stabilizację cen.
W ocenie Matysiaka tańsze mieszkania pojawiają się raczej poza największymi miastami - tam popyt spadł relatywnie silniej, a jednocześnie deweloperzy w relatywnie mniejszym stopniu ograniczyli nową podaż.
Co dalej z cenami mieszkań?
W długim okresie - jak mówi - ceny mieszkań powinny jednak rosnąć, biorąc pod uwagę z jednej strony perspektywy odbudowy siły nabywczej, a z drugiej - obecne zahamowanie nowych inwestycji mieszkaniowych.
- W perspektywie roku obniżki stóp procentowych, wejście w życie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz wzrost nominalnych dochodów, przy lekkich spadkach cen mieszkań, poprawią dostępność mieszkania do zakupu - dodaje Wojciech Matysiak. A co z najmem? Zdaniem eksperta także tu czeka nas lekka korekta.
Jak mówi, obecnie ceny na tym rynku się ustabilizowały. Dodatkowo spadek rynkowych długoterminowych stóp procentowych sprawi, że właściciele lokali nie będą pewnie podwyższać stawek. - W takim otoczeniu w przyszłym roku nie spodziewam się dalszego wzrostu cen najmu, a nawet należy liczyć się z delikatną ich korektą - wskazuje.
Podobnego zdania jest Wojciech Chamier Cieminski, prezes Squalue. - W 2023 r. spodziewamy się kontynuacji tegorocznych trendów, które powinny ostatecznie wymusić obniżki cen nieruchomości nie tylko w ujęciu realnym, lecz także nominalnym. Ze względu na utrzymującą się na wysokim poziomie inflację nie spodziewamy się wyraźnych spadków cen nominalnych, jednak scenariusz obniżki na poziomie 5-10 proc. jest prawdopodobny, w większej skali szczególnie na mniejszych rynkach i w gorszych lokalizacjach aglomeracji - mówi DGP.
Ocenia, że scenariusz korekty cenowej na rynku w 2023 r. dodatkowo uprawdopodabniają lawinowo rosnąca liczba aktywnych ofert oraz większa atrakcyjność alternatywnych do nieruchomości sposobów lokowania kapitału. Zdaniem prezesa Squalue wsparciem dla cen raczej nie będzie też rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, a to z uwagi na jego ograniczony budżet.
Jak podsumowuje, przyszły rok będzie zatem dobrym czasem do poszukiwania okazji cenowych, szczególnie na rynku wtórnym lub u mniejszych deweloperów, którzy mogą chętniej rezygnować z części ciągle wysokich marż.
Analityk portalu RynekPierwotny.pl, Jarosław Jędrzyński, zwraca natomiast uwagę, że ceny mieszkań, po uwzględnieniu inflacji, czyli w znaczeniu realnym, już dziś wskazują na początki tendencji spadkowej. - Z siedmiu głównych rodzimych metropolii prawdopodobnie tylko w Katowicach średni wzrost cen nowych lokali okaże się wyższy od inflacji - wylicza ekspert. Do tego dochodzą coraz powszechniejsze promocje u deweloperów.
Mimo to, zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, bardzo mało prawdopodobna, o ile wręcz niemożliwa, wydaje się w nadchodzącym roku ewentualna istotna przecena mieszkań, rzędu co najmniej kilkunastu - do 20 proc. ©℗
/>
OPINIE
Wyprzedaży nie będzie
/>
Nie spodziewam się fali wyprzedaży mieszkań przez aktualnych kredytobiorców. Dalej będą oni wspierani darmowymi wakacjami kredytowymi, choć w mniejszej skali niż w 2022 r., ale jednak. Do tego rosnące wynagrodzenia połączone ze spadkiem oprocentowania kredytów (jako konsekwencja nadziei na początek obniżek stóp procentowych) spowodują, że łatwiej będzie się przygotować do końca wakacji kredytowych w 2024 r. Nie wykluczam, że rząd będzie zmuszony wydłużyć działanie tego mechanizmu, ale dziś najbardziej prawdopodobny wydaje mi się scenariusz, że dla poprawy sytuacji kredytobiorców wystarczający powinien być Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który może wspierać zadłużonych kwotą do 2 tys. zł miesięcznie obniżającą płacone raty. ©℗
Not. SSG
Polacy nie zrezygnowali z zakupu własnego M
/>
Nasze badania ankietowe wśród aktywnych użytkowników serwisów Obido i Otodom w połowie roku wskazywały, że duża grupa potencjalnych nabywców wciąż jest zdecydowana na zakup i wyczekuje na zmianę sytuacji. Coraz droższe inwestycje oraz konieczność angażowania własnych środków i stworzenia poduszki finansowej, na wypadek dalszych potencjalnych zmian, sprawią, że deweloperzy nie będą skłonni do obniżek w już realizowanych projektach.
Na rynku wtórnym sytuacja może być bardziej zróżnicowana, ponieważ tu sprzedaż ma bardziej indywidualny charakter. Generalnie należy oczekiwać stabilizacji cen, bo te w znacznym stopniu podążają za tym, co dzieje się na rynku pierwotnym. Oczywiście można liczyć na jednostkowe przeceny, szczególnie w przypadku osób, które będą chciały szybciej wyjść z inwestycji (np. z generującej coraz wyższe koszty budowy domu czy finansowanego kredytem zakupu mieszkania na wynajem). ©℗
Not. SSG