Wpłaty od 500 do 2 tys. zł miesięcznie, brak podatku Belki, coroczna premia za oszczędzanie wyrównująca inflację - to główne założenia programu długoterminowego oszczędzania na mieszkanie przedstawionego ostatnio przez resort rozwoju. Jak oceniają go eksperci?

Pierwsze Mieszkanie - jak eksperci oceniają program?

Reklama

Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich pozytywnie ocenia tę propozycję, postuluje jednak dalej idące rozwiązania.

- Z jednej strony cieszę się, że pomysły, które lansuję od 25 lat, spodobały się przynajmniej częściowo. Zarówno program „Bezpieczny kredyt”, jak i program oszczędności mieszkaniowych są niezbędne w sytuacji zapaści na rynku kredytowym i mieszkaniowym - mówi. Szkoda tylko - dodaje - że jest to znowu rozwiązanie prowizoryczne, gdy potrzebne jest działanie systemowe. Przekonuje, że od czasów transformacji brakuje u nas choćby jednego stałego programu wspierania zakupu mieszkania. Takie systemy są na Słowacji, w Czechach czy na Węgrzech. Nie wspominając o Niemczech i Austrii, gdzie z powodzeniem działają od 130 lat.
Furga ubolewa, że Ministerstwo Rozwoju nie wykorzystało projektu ustawy, który leży w Sejmie od kilku miesięcy i dotyczy systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe i wspierania przez państwo odkładania pieniędzy na własne „M”. - Gdyby z niego skorzystali, mielibyśmy do czynienia z rozwiązaniem systemowym, które dawałoby szansę na stworzenie nowego segmentu instytucji finansowych, czyli kas oszczędnościowo-budowlanych - wyjaśnia.
Jakie są różnice między tym, co proponuje ministerstwo, a kasami budowlanymi? - W kasach budowlanych jest stałe oprocentowanie, jest też, od samego początku, gwarantowane prawo do uzyskania kredytu o stałym oprocentowaniu - wymienia. Chwali natomiast to, że po raz pierwszy ktoś się zamachnął na podatek Belki od odsetek.
Zdaniem Jacka Furgi niepotrzebne są zaś wszystkie ograniczenia - próg wiekowy czy brak mieszkania. - Jeżeli gromadzone oszczędności będą wykorzystane na kolejny cel mieszkaniowy, to fakt, czy ktoś ma już jedno mieszkanie, czy nie ma, gdy ma dzieci czy wnuki i mógłby oszczędzać na kolejne, jest bez znaczenia. Każda złotówka zaoszczędzona na cel mieszkaniowy jest godna wsparcia przez państwo - komentuje. - Zachęcanie do oszczędzania powinno być dla wszystkich. Warunkiem jest wykorzystanie pieniędzy na cel mieszkaniowy.

Kredyt na 2 proc.: od kiedy?

Wiceminister rozwoju Piotr Uściński, w niedawnej rozmowie z DGP, zapytany, kiedy 2-proc. kredyt wejdzie w życie, odpowiedział: - Chcemy przeprowadzić proces legislacyjny tak, by w przyszłym roku polskie rodziny mogły wziąć tani kredyt na własne mieszkanie. Mówi się o wakacjach, a na pewno przed jesiennymi wyborami. - Szacujemy, że w 2023 r. będzie to kilka do kilkunastu tysięcy wniosków, a w kolejnych latach od 30 do 40 tys. wniosków rocznie - mówił Uściński. Minister ocenił też, że wprowadzenie takiej oferty pozytywnie wpłynie na rynek mieszkaniowy od strony popytowej.
Zdaniem Ewy Tęczak, ekspertki serwisu Otodom.pl, program może być stymulantem dla wzrostu cen. - Beneficjentem ustalenia limitów cenowych zakupu, podobnie jak w przypadku wcześniejszych programów „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” (w końcowej fazie obowiązywania), będą wciąż tańszy rynek mieszkań z drugiej ręki oraz obrzeża dużych aglomeracji - przewiduje.
W dużych miastach natomiast - jak dodaje - po raz kolejny doprowadzi to do polaryzacji - wzrostu zainteresowania, a tym samym cen i tak już najpopularniejszych mieszkań jedno- i dwupokojowych oraz realnych przecen na mieszkania największe, które nie zmieszczą się w limicie.

Bezpieczny kredyt 2 proc. a zdolność kredytowa

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, jest zdania, że program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie stanie się niestety cudownym panaceum na załamanie zdolności kredytowej Polaków i nie podniesie jej w radykalny sposób, stając się rozwiązaniem systemowym dla każdego chętnego. - Za to będzie wsparciem dla tych, którzy taką zdolność, według aktualnych, trudnych do osiągniecia kryteriów, już posiadają, a więc dość sowicie dofinansuje ze środków publicznych nabycie pierwszego lokum osobom o zarobkach wyraźnie powyżej średniej krajowej, kosztem całej reszty podatników, także tych, którzy o zdolności kredytowej mogą obecnie tylko pomarzyć - podkreśla.
Zwraca uwagę, że razie znamy jedynie wstępne założenia programu, a te docelowo mogą ulec sporym modyfikacjom. - Limity środków szacunkowo zapowiadanych na dopłaty w kolejnych latach będą w stanie obsłużyć od ok. 30 do góra 50 tys. kredytów preferencyjnych rocznie, w większości finansujących zakupy mieszkań z rynku wtórnego. W efekcie coroczne wolumeny państwowych dopłat mogą pomóc w pewnym ustabilizowaniu sytuacji w mieszkaniówce, bardziej jednak w jej segmencie mieszkań używanych - przewiduje Jarosław Jędrzyński.
Natomiast Wojciech Matysiak, kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości w PKO BP, uważa, że program ten ma potencjał do wygenerowania kilkunastu procent dodatkowego popytu na mieszkania w latach 2024-2027. - To bardzo dobra informacja dla sektora mieszkaniowego i powiązanych - wskazuje.
Jak podkreśla, istotne jest pytanie, jak będzie wyliczana zdolność kredytowa w ramach programu, która jest obecnie istotną barierą dla kupujących. - Wydaje się racjonalne, że warunki wyliczania mogą być mniej rygorystyczne niż obecnie. Program zakłada bowiem malejące raty, więc przy kredycie na 25 lat, po 10 latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60 proc. kapitału do spłaty - zaznacza Wojciech Matysiak. W tej sytuacji - dodaje -zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem założenia raty będącej maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2 proc. i wyliczonej dla 60 proc. kredytu przy stopie rynkowej wraz z buforem. - Takie podejście zwiększyłoby dostępność kredytów i mieszkań - przekonuje analityk PKO BP. ©℗

OPINIE

Ten program przywraca nadzieję

Hanna Milewska-Wilk specjalista ds. mieszkalnictwa, Instytut Rozwoju Miast i Regionów / Materiały prasowe
Zapowiedź wsparcia dla osób zamierzających kupić mieszkanie na kredyt z pewnością przywraca nadzieję i lepsze nastroje tym, którzy nie mogą obecnie myśleć o zakupie, ale do tego dążą. Lepsze nastawienie klientów może przekładać się na bardziej optymistyczne perspektywy nie tylko dla deweloperów, lecz także dla wszystkich sprzedających nieruchomości, a także dla ekip budowlanych i całego sektora remontów.
Dopłaty będą jednak dostępne jedynie dla wybranego grona nowych kredytobiorców. Nie będzie pomocy w związku z wysokimi stopami procentowymi dla osób już borykających się ze spłatą kredytów. Nie ma na razie żadnych wzmianek o tym, jak podatkowo potraktowane będą dopłaty do kredytów dla osób fizycznych. W przypadku umarzania odsetek od kredytów dla spółdzielni spółdzielcy byli zwalniani z PIT. Nie wiadomo też, jak będzie z ewentualną sprzedażą lub zamianą mieszkania i zmianą kredytu, czy np. nie będzie takich możliwości - jak w przypadku programu „Rodzina na swoim”.
Sektor potrzebuje bardziej długofalowych programów i przewidywalnego wsparcia.©℗

Konieczne jest wdrożenie przez rząd rozwiązań propodażowych

Przemysław Dziąg radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich / Materiały prasowe
Bardzo dobrze oceniamy program długoterminowego oszczędzania, w tym coroczną, indeksowaną premię za oszczędzanie. Premia jest na tyle znacząca, że w długiej perspektywie ten program będzie miał większe znaczenie niż kredyty na 2 proc. Stwarza też szansę na długookresowe aktywa dla banków, którymi można finansować kredyty.
Również 2-proc. kredyty na pierwsze mieszkanie to dobre rozwiązanie. Działa w wielu krajach Europy Zachodniej i wspiera w pozyskaniu pierwszego mieszkania.
Jesteśmy nieco sceptyczni wobec obejmowania programem rynku wtórnego. Od zmiany właściciela nie przybywa mieszkań, a jedynie ich budowanie może prowadzić do zmniejszenia deficytu. Rozumiemy zarazem, że są obszary ze znikomą ofertą deweloperską, a budowa domu i jego późniejsze utrzymanie to bardzo znaczący wydatek, na który wielu osób nie stać.
Aby hamować wzrost cen, kluczowe jest wdrożenie przez rząd rozwiązań propodażowych: ustawy ułatwiającej przekształcanie terenów pobiurowych i pohandlowych w mieszkaniowe i o funkcji mieszanej; sprzedaż, zablokowanych pod Mieszkanie Plus, gruntów Skarbu Państwa i spółek SP; uproszczenia w wydawaniu decyzji środowiskowych dla małych inwestycji. ©℗