Wyhamowanie cen na rynku mieszkaniowym. Inflacja nie daje się doścignąć

To najniższa dynamika od prawie dwóch lat i wyraźnie poniżej inflacji. Ceny transakcyjne, które są niższe od ofertowych, wyrosły jeszcze wolniej – o 6 proc. W ciągu kwartału dynamika spadła o połowę. Tak niski wzrost cen w ujęciu nominalnym miał ostatnio miejsce dokładnie pięć lat wcześniej.

Wyhamowanie cen na rynku mieszkaniowym to konsekwencja słabszej koniunktury w gospodarce, wysokiej inflacji, która obniża realne dochody Polaków, wzrostu niepewności, ale też trudniejszej sytuacji na rynku hipotek. Wysokie stopy procentowe sprawiły, że koszt kredytu poszedł gwałtownie do góry. Przez dużą część I kwartału obowiązywały jeszcze restrykcyjne zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące obliczania zdolności kredytowej potencjalnych klientów: banki musiały uwzględniać dodatkowy bufor wzrostu stóp w wysokości 5 pkt proc.

Wyhamowanie dynamiki cen mogłoby być większe, gdyby nie działania deweloperów, którzy zmniejszyli dostępność mieszkań w ofercie.

NBP podaje dane dotyczące cen nieruchomości dla 17 dużych ośrodków. W I kwartale największy wzrost cen miał miejsce w Opolu (w przypadku cen transakcyjnych o 25 proc., a ofertowych o 32 proc.) oraz w Szczecinie (24,5 proc. wyniósł wzrost cen transakcyjnych, ofertowe poszły w górę o 18,5 proc.). W Opolu przyspieszenie na rynku mieszkaniowym miało miejsce latem ubiegłego roku. W Szczecinie znaczący wzrost cen odnotowano w II kwartale ubiegłego roku, co oznacza, że w kolejnych trzech miesiącach roczna dynamika powinna się obniżyć.

Biorąc pod uwagę ceny transakcyjne, spadek cen o 3 proc. miał miejsce w Gdańsku. W Warszawie był wzrost, ale nieprzekraczający 4 proc., co oznacza, że stolica była druga od końca pod względem dynamiki cen na rynku pierwotnym.

Rynek wtórny

W jeszcze większym stopniu spowolnienie cenowe dotyka rynek wtórny. Najlepszym tego świadectwem jest porównanie tzw. indeksu hedonicznego cen, który pozwala na wyeliminowanie różnic w standardzie lokali. Warszawa okazuje się tu liderem spadków. W I kwartale tego roku przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki była w stolicy o 1,9 proc. niższa niż rok wcześniej (bez poprawki na różnice w jakości mieszkań obniżka cen była nawet wyższa). Spadek w ujęciu nominalnym ostatni raz zdarzył się tu w I kwartale 2015 rok.

Z punktu widzenia właścicieli sytuacja wygląda jeszcze gorzej pod względem dynamiki realnej. Po uwzględnieniu inflacji, która w I kwartale 2023 roku wyniosła 17 proc., tempo spadku zbliża się do 20 proc.

Biorąc pod uwagę siedem największych miast w Polsce, przeciętna cena metra kwadratowego z poprawką na różnice w standardzie była nominalnie wyższa niż rok wcześniej o 4,9 proc. To najsłabszy wynik od I kwartału 2017 roku. I tutaj są lokalizacje ze znaczącymi wzrostami, ale nigdzie tempo wzrostu nie wyprzedziło inflacji. Najbliżej była Zielona Góra ze wzrostem o 15,3 proc. Drugie miejsce zajął Wrocław, gdzie indeks hedoniczny był o 12,9 proc. wyższy wyżej niż rok wcześniej (porównanie nieuwzględniające różnic w standardzie pokazuje wzrost o 8,5 proc.).