Wieść o zmianach dotyczących pozwoleń na budowę rozniosła się pod koniec marca. Zgodnie z nimi dom na własny użytek o powierzchni powyżej 70 m² będzie można wybudować, nie przechodząc procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Pół roku wcześniej podobne prawo zaczęło obowiązywać w przypadku budynków o powierzchni do 70 m². Brzmi jak ogromne udogodnienie? Nic bardziej mylnego – to odpowiedzialność przerzucona na użytkowników, wielki bałagan w urzędach i furtka dla patodeweloperki.
Ścieżka bez pozwolenia była możliwa już wcześniej
Zanim weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, osoba chcąca zbudować dom na własny użytek miała dwie drogi. Tylko jedna z nich polegała na wystąpieniu o pozwolenie na budowę. Odpowiedni urząd, po otrzymaniu takiego wniosku, miał 65 dni na jego rozpatrzenie. Mógł wydać decyzję odmowną lub pozytywną.
Drugą opcją było tzw. zgłoszenie z projektem. W tym przypadku nie było decyzji (odmownej lub pozytywnej) o pozwoleniu na budowę. Jeśli urząd w ciągu 21 dni nie wyraził sprzeciwu, można było przyjąć założenie o tzw. milczącej zgodzie i rozpocząć prace. W razie, gdyby jakaś strona trzecia miała obiekcje co do naszej budowy, zawsze mogliśmy się powołać na brak sprzeciwu ze strony urzędu.
Dlaczego, skoro już wtedy dostępna była inna ścieżka, najczęściej kończyło się na wystąpieniu o pozwolenie na budowę? Z dwóch bardzo prostych względów. Po pierwsze, w przypadku zgłoszenia z projektem, podczas budowy nie można było wprowadzać żadnych istotnych zmian, a, wbrew pozorom, taka potrzeba pojawia się wcale nie tak rzadko. Po drugie, jeśli potrzebowaliśmy kredytu hipotecznego, żeby mieć środki na budowę, „milcząca zgoda” (zazwyczaj w postaci zaświadczenia od urzędu o braku sprzeciwu) mogła nie wystarczyć. Banki niechętnie ją respektowały. Preferowały, żeby klient posiadał jednak pozwolenie na budowę.
Nowe prawo nie tyle wprowadza więc jakąś rewolucję, ile liberalizuje istniejącą już wcześniej ścieżkę. Tym samym zapewne czyniąc ją jeszcze bardziej podejrzaną dla banków.
Na szczęście wciąż można iść starym trybem
Co jednak istotne dla osoby, która chciała sobie postawić dom – niezależnie od trybu, który przed nowelizacją wybrała, była w pewnym sensie chroniona. Przynajmniej w zakresie ewentualnych roszczeń osób trzecich. Przykładowo – sąsiadów. Albo osób występujących w imieniu środowiska naturalnego, zabytków graniczących z posesją itp. Nad tym, żeby inwestor nie złamał w tym zakresie prawa, czuwał urząd.
Obecnie, jeśli zdecydujemy się na tryb bez pozwolenia na budowę, organ odpowiedzialny za zarejestrowanie naszego zgłoszenia nie ma możliwości wyrazić sprzeciwu. Tym samym to my jesteśmy odpowiedzialni za ewentualne roszczenia osób trzecich. Urzędnik zarejestruje nasze zgłoszenie. Nawet je sprawdzi. Ale sprzeciwu nie wyrazi. Może ewentualnie wysłać notatkę do Nadzoru Budowlanego. A taka notatka może oznaczać dla nas spore kłopoty. Być może Nadzór uzna, że musimy np. odrobinę przesunąć budynek. Co, jeśli wylaliśmy już fundamenty, będzie nieco trudne i trochę kosztowne. Albo uzna, że to, co zrobiliśmy, to samowola budowlana. Grzywny i opłaty legislacyjne w takich przypadkach są naprawdę spore. Górną granicą takiej grzywny jest, bagatela, 1 mln zł. Zapewne w przypadku drobniejszych wykroczeń nie będzie wynosić aż tyle, niemniej – nadal może sięgać dziesiątek tysięcy złotych.
Wysłałam do kilku urzędów (m.in. warszawskiego i częstochowskiego) pytanie, jak się zapatrują na nowelizację przepisów. Żaden nie odpisał. Być może dlatego, że ciężko im przewidzieć, jak w praktyce będzie wyglądała realizacja nowego prawa budowlanego.
Na szczęście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby budować w trybie pozwolenia na budowę. Wciąż jest dostępny.
Patodeweloperzy się cieszą, urzędnicy zgrzytają zębami
Zakładam, że po dowiedzeniu się tego wszystkiego, mało która osoba zdecyduje się na korzystanie z trybu bez pozwolenia na budowę. Jest jednak taka grupa, która zapewne już zaciera ręce na myśl o potencjalnym zarobku, który nowe prawo umożliwia. To patodeweloperzy.
Nowe prawo stwarza bowiem furtkę dla patologii. Teoretycznie, budowany zgodnie z jego literą dom musi powstawać na własny użytek budującego i być wolnostojący. Z tym, że definicja słowa „wolnostojący” jest raczej płynna. Powiedzmy, że stawiamy bliźniak. Jeśli obie jego części nie mają wspólnej ściany konstrukcyjnej, możemy uznać, że są one wolnostojące i znajdziemy prawników, którzy tej tezy wybronią. Ale nie ograniczajmy się do bliźniaka – możemy wszak postawić całą szeregówkę. Na własne potrzeby mieszkaniowe – jeśli np. mamy dużo dzieci i każde chcemy obdarować jednym z powstałych w ten sposób mieszkań. Dzień po zakończeniu budowy nasze potrzeby mieszkaniowe mogą nagle wyparować, bo nie ma prawa, które tego zabroni. W ten sposób, korzystając z uproszczonego prawa, które teoretycznie nie jest dla nich, będą zarabiać patodeweloperzy.
Inny problem, który generuje nowe prawo, związany jest z szumnie ogłaszaną elektronifikacją całego procesu. Oznacza to, że, w przeciwieństwie do tego, co było do tej pory, właśnie tą drogą składamy projekt budowlany. Nie dostarczamy wersji papierowej. Niby słusznie, błyskawicznie i ekologicznie. Jak się jednak nieoficjalnie dowiedziałam, urzędy nie są dostosowane do takiego trybu zgłoszeń. Nie dysponują sprzętem, żeby je sprawdzać. Wydrukować ich sobie nie mogą, bo jest to traktowane jako niedozwolone przetwarzanie danych. Ciężko będzie też zaprezentować projekt zainteresowanym stronom (np. sąsiadom budującego) – tutaj też brakuje odpowiedniego sprzętu. Wygląda na to, że urzędnik będzie musiał zaprosić takich petentów do swojego biurka i pokazać im wszystko na niedostosowanym do oglądania projektów budowlanych monitorze. Nie wspominając już o tym, że osoby wykluczone cyfrowo w ogóle będą miały problem ze złożeniem projektu. Zapowiada się wesoło.
Za pomoc w przygotowaniu artykułu i konsultacje merytoryczne dziękuję architektce Ilonie Kurzac.
A co na to GUNB?
O komentarz na temat nowelizacji prawa budowlanego poprosiłam Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Zapytałam, czy czuje się przygotowany na nowe prawo, czy nie dadzą mu się we znaki braki kadrowe i czy zapewniono mu dodatkowe środki finansowe potrzebne do implementacji nowego prawa. Odpowiedziała mi Joanna Niedźwiedzka, główna specjalistka z Wydziału Komunikacji.
– Wprowadzane zmiany w zakresie liberalizacji przepisów dotyczących konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę nie mają wpływu na sytuację kadrową i finansową GUNB. Na zmiany w zakresie cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego GUNB przygotowuje się od dłuższego czasu, czego efektem jest utworzenie nowej komórki organizacyjnej – Departamentu Usług Cyfrowych. Ponadto systematycznie modernizujemy infrastrukturę informatyczną urzędu oraz dostosowujemy procesy do cyfrowego obiegu dokumentacji. Jednym z celów dokonywanych zmian w zakresie cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego jest uproszczenie działań po stronie urzędników, a tym samym – polepszenie warunków ich pracy. Dodatkowo GUNB podejmuje szereg działań mających na celu przygotowanie organów terenowych. W rezultacie tych działań terenowe organy nadzoru budowlanego otrzymały na ten rok dodatkowe środki finansowe na zakup sprzętu informatycznego oraz podwyżkę wynagrodzeń.
Wygląda więc na to, że środki do przeprowadzenia niezbędnych prac modernizacyjnych się znajdą. A co sądzi GUNB na temat tego, czy implementowane zmiany są korzystne dla petentów?
– Korzyść wynikająca z zastosowania uproszczonej procedury zgłoszenia, która obecnie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane, polega na tym, że inwestor od razu po dokonaniu zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (AAB) i po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego, może przystąpić do budowy. Organ AAB nie może zgłosić sprzeciwu – czyli zgłaszasz i budujesz. Dzięki temu uproszczeniu Inwestor oszczędza czas oczekiwania na decyzję o pozwoleniu na budowę, skraca czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy. Tu należy jednak podkreślić, że procedura ta dotyczy wyłącznie tych, którzy budują na własne cele mieszkaniowe. Tych inwestorów/deweloperów, którzy budują w celu odsprzedaży budynków, nie dotyczy uproszczona procedura zgłoszenia dla budynku z pkt 1a, ale zwykłe pozwolenie na budowę. Dodatkową korzyścią, jaka związana jest z realizacją budynków do 70 m2, jest możliwość skorzystania z darmowych projektów gotowych domów do 70 m2 (składających się z projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego), które dostępne są na stronie internetowej GUNB. Inwestor, który zdecyduje się skorzystać z tego rozwiązania, będzie musiał zapewnić sporządzenie jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu, na którym wybrany obiekt zostanie usytuowany na jego działce. Dla osoby chcącej zrealizować taki obiekt jest to niewątpliwie korzyść, że nie ponosi kosztów związanych z opracowaniem całego projektu budowlanego takiego domu. Omawiana wyżej procedura sprawdziła się i dlatego projektodawca postanowił ją rozszerzyć na wszystkie domy jednorodzinne bez ograniczeń powierzchni zabudowy. Projekt nowelizacji proponuje także wprowadzenie uproszczeń w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2. Ponadto projektowana ustawa wprowadza możliwość szybszego zamieszkania w swoim domu, tzn. tuż po zakończeniu budowy. Wystarczy, że kierownik budowy złoży oświadczenie o jej zakończeniu i możliwości przystąpienia do użytkowania budynku. Od tego momentu można zacząć mieszkać. Inwestor będzie musiał jedynie poinformować o tym fakcie właściwy organ nadzoru budowlanego. Nie będzie musiał już czekać na decyzję nadzoru budowlanego – odpowiedziała Joanna Niedźwiedzka.
Wygląda to bardzo korzystnie, jeśli na chwilę zapomnimy o przerzuconej na nasze barki odpowiedzialności i widmie grzywny. O tym, co architekci kierujący się zawodowym etosem sądzą o wspomnianych przez Niedźwiedzką gotowych projektach, być może kiedyś napiszę oddzielny tekst.
Dopytałam jeszcze, czy GUNB nie widzi ryzyka, że otwiera się furtka dla patodeweloperki i czy dysponuje mechanizmami, które przed takim obrotem wydarzeń nas ochronią. Dysponuje. Ale czy wystarczającymi?
– W kontekście budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2 zastosowano następujący mechanizm, który przeciwdziała realizacji tych inwestycji w uproszczonej procedurze przez deweloperów. Inwestor, w przypadku budowy domu do 70 m2, musi dołączyć do zgłoszenia oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy – Kodeks karny; składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.''. Tym samym deweloper, czyli podmiot, który prowadzi budowę budynku w celu jego późniejszej sprzedaży, a nie żeby w nim samemu zamieszkać, nie może zgodnie z prawdą złożyć takiego oświadczenia. Zatem budynki do 70 m2 nie mogą być realizowane w uproszczonej procedurze przez deweloperów. Obowiązek złożenia przedmiotowego oświadczenia przewidziano w nowelizacji także dla budowy domów powyżej 70 m2, a zatem także tych obiektów w uproszczonej procedurze nie będzie mógł realizować deweloper – odpowiedziała specjalistka z GUNB.
Pytanie, czy jeśli deweloperowi „wyparują” potrzeby mieszkaniowe krótko po zakończeniu budowy i postanowi sprzedać „wolnostojące” w jednym szeregu domy, ktoś pociągnie go za to do odpowiedzialności. Czas pokaże.