Jak wskazują eksperci, w najbliższym czasie należy spodziewać się dalszych wzrostów cen najmu mieszkań. Jednym z głównych powodów tej tendencji ma być wzrost kosztów mediów i energii.
To koszty, które odczuwamy coraz drastycznej. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że przeciętnie kategoria „użytkowanie mieszkania i nośniki energii” pochłania aż 19,6 proc. naszych wydatków. To druga po żywności (27,1 proc.) najbardziej obciążająca nasze portfele kategoria.
Co więcej, w ciągu całego zeszłego roku koszty użytkowania mieszkań i rachunków za energię wzrosły aż o 14,3 proc. – tj. o 2,9 pkt. proc. więcej niż wzrost cen ogółu koszyka inflacyjnego. Przykładowo energia cieplna podrożała aż o 33,3 proc., energia elektryczna o 21,4 proc., gaz o 15,9 proc., a woda o 6,8 proc.
Nic zatem dziwnego, że wysokość rachunków za wodę i prąd ma coraz większy wpływ na decyzje dotyczące wynajmu mieszkań.
Duży plus dla mieszkań AAA+
„W segmencie małych mieszkań wzrosty rachunków są najmniej odczuwalne. W przypadku mieszkań trzypokojowych i większych wzrosty są już istotne” – mówi nam Maciej Klukowski, ekspert z firmy Metrohouse.
Na rosnących rachunkach za prąd i wodę zyskują właściciele nieruchomości, które powstały w ostatnich latach. Mieszkania te wyróżniają się niższą energochłonnością, co przy większym metrażu może przynieść wymierne korzyści w postaci niższych rachunków.
„Świadomość wagi kosztów utrzymania nieruchomości wśród najemców powoduje, że nowoczesne mieszkania z energooszczędnymi rozwiązaniami szybciej znajdują najemców. Tym samym uzyskują one wyższe ceny niż pozostałe nieruchomości” – tłumaczy Klukowski.
Jeszcze 20-30 lat temu za energooszczędne mieszkania uchodziły te, który wyposażone były w zewnętrzną izolację chroniącą je przed nadmiernym nagrzewaniem się w lato i wyziębianiem w zimę. Dziś paleta technologicznych rozwiązań obniżających rachunki domowe jest znacznie szersza. Standardem jest już prądooszczędny sprzęt AGD (lodówka, zmywarka, pralka), lampy LED zastępujące tradycyjne żarówki, wodooszczędne spłuczki czy panele fotowoltaiczne montowane w ogródku lub na balkonie.
Mniej kupujemy, więcej wynajmujemy
Na ceny mieszkań na wynajem wpływ ma również oczywiście płynność na rynku kupna i sprzedaży. Galopujące ceny nieruchomości sprawiają, że coraz mniej potencjalnych klientów może pozwolić sobie na zakup własnego M i musi ratować się choćby krótkotrwałym wynajmem. To zaś ogranicza podaż wolnych mieszkań.
Jak wskazuje Klukowski, wysokie koszty kredytu oraz perspektywa utrzymywania się wysokich stóp procentowych podbija stopy zwrotu inwestycji na wynajem.
„Ceny zakupu mieszkania są w trendzie wzrostowym, więc ceny najmu będą z tym trendem korelować. Wzrost liczby mieszkań do wynajmu hamuje presję na wzrost stawek wynajmu, jednak ogólna tendencja wzrostu kosztów najmu jest widoczna” – zauważa Klukowski z Metrohouse.
/>
Na rynku nadal nie widać czynnika, który miałby działać w kierunku obniżek kosztu wynajmu. Jeszcze kilka miesięcy temu eksperci rynkowi wskazywali, że takim asumptem mogłyby być sukcesywne powroty Ukraińców do swojego kraju. Dziś część komentatorów wątpi w taką tendencję.
„Przy utrzymującej się niestabilnej sytuacji na wschodzie, nie oczekujemy obecnie odpływu najemców. Tym samym silny popyt na najem nadal będzie obecny na rynku” – przewiduje ekspert.
Trzy małe zamiast jednego dużego
Nowym trendem na rynku mieszkań na wynajem jest dzielenie dużych metraży na kilka mniejszych. Tego typu optymalizacje możliwe są przede wszystkim w przestronnych przedwojennych kamienicach oraz w mieszkaniach nowobudowanych, gdzie właściciel ma wpływ na jego aranżację jeszcze na etapie projektu lub budowy.
„Podział większych mieszkań na mniejsze części staje się popularnym przykładem zwiększenia rentowności mieszkań na wynajem” – mówi ekspert z Metrohouse.
„W przypadku Warszawy ceny za takie mieszkania mogą osiągnąć ceny brutto nawet na poziomie 135 zł za m kw., co przy kawalerce o powierzchni 20 m kw. daje 2.700 zł na miesiąc. Przy podziale mieszkania 3-pokojowego na takie segmenty, przychód właściciela to już ponad 8.000 zł miesięcznie, podczas gdy przy standardowym najmie byłoby to o ok. 35 proc. mniej” – wylicza Klukowski.
/>
Jak pokazują dane Metrohouse, najwięcej na rynku najmu jest lokali małych – do 50 m kw. Mieszkania na wynajem o powierzchni przekraczającej 70 m kw. stanowią raptem co 10. ofertę.