Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niedawno obliczyli na podstawie danych Ministerstwa Finansów, że w minionym roku przychody z prywatnego najmu (np. mieszkań, lokali użytkowych i garaży) oraz z dzierżawy wykazał około milion podatników. To oznaczało dodatnią roczną zmianę o ok. 78 000 podatników. Kolejny rekord dotyczył sumy opodatkowanych przychodów z najmu i dzierżawy (ok. 27 mld zł), które względem 2021 r. wzrosły o 5,6 mld zł. Tak duży wzrost wykazywanych przychodów z najmu, które były objęte przede wszystkim ryczałem (87% sumy), na pewno mógł ucieszyć fiskusa. W kontekście podanych informacji może jednak nasuwać się pytanie o nieopodatkowaną szarą strefę w przypadku najmu. Jej dokładne oszacowanie jest trudne, ale można pokusić się o bardzo przybliżone szacunki.
Odsetek umów ustnych będzie pewną podpowiedzią
Bardzo zgrubne oszacowanie szarej strefy podatkowej jest możliwe dzięki autorom badań sytuacji najemców i rynku najmu. Za przykład może posłużyć niedawno opublikowana analiza „Studenci na rynku nieruchomości, Raport 2023”, którą przygotowało Centrum AMRON. Jej wyniki bazują na podsumowaniu ponad 2200 ankiet wypełnionych przez studentów uczelni z 39 polskich miast.
Badanych studentów zapytano między innymi o to, jaką formę ma zawarta przez nich umowa najmu. Około 11% respondentów wskazało, że posiadają z właścicielem mieszkania jedynie ustną umowę. Warto dodać, że według wyników badania, prawie połowa studentów z ustną umową najmu to osoby wynajmujące mieszkanie od krewnych lub znajomych. Jednakże większość tej grupy stanowią studenci, którzy zawarli ustną umowę najmu z inną osobą (spoza kręgu rodziny i znajomych).
Nie ulega wątpliwości, że zawieranie ustnej umowy najmu często wiąże się z brakiem wykazywania przychodów podatkowych przez właściciela mieszkania. Pewne znaczenie może mieć też spodziewana łatwość „pozbycia się” najemcy nieposiadającego pisemnej umowy. Warto zatem sprawdzić, jak przedstawia się udział najemców z ustną umową w świetle innych analiz. Wcześniejsze, przeprowadzone w 2018 roku badanie „Studenci na rynku nieruchomości” wskazywało na ośmioprocentowy udział studentów posiadających ustną umowę najmu. Ten odsetek sugeruje względną stałość udziału umów zawieranych ustnie - podobnie jak wynik analogicznego badania z 2022 r. (10%).
O wiele mniejszy udział umów zawieranych ustnie (2% wynajmujących z takimi umowami) wykazał raport „Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni - umowy i najemcy”. Pamiętajmy jednak, że w tym przypadku respondentami byli właściciele mieszkań na wynajem zrzeszeni w Stowarzyszeniu „Mieszkanicznik” lub zainteresowani jego działalnością. To grupa bardziej profesjonalna niż przeciętny polski wynajmujący.
Co piąta złotówka ucieka fiskusowi: to całkiem możliwe
Raczej nigdy dokładnie nie dowiemy się tego, jak duża jest szara strefa najmu w Polsce. Zaprezentowane powyżej wyniki badań dają jednak możliwość wykonania pewnych oszacowań. W tym kontekście warto pamiętać, że nie tylko osoby zawierające umowy z najemcami w sposób ustny, mogą nie być skłonne do płacenia podatku. Zdarzają się przypadki, w których pisemna umowa najmu jest wprawdzie zawierana, ale mimo tego właściciel mieszkania nie wykazuje przychodów z czynszu w rocznej deklaracji PIT, a także nie opłaca okresowych zaliczek.
Osobną kwestią jest wynajem lokali użytkowych, a także garaży i miejsc postojowych. W tym pierwszym przypadku (lokale użytkowe) prawdopodobnie mamy do czynienia z większą formalizacją i dyscypliną podatkową, a w drugim już niekoniecznie. Zwłaszcza niewielki poziom miesięcznego czynszu za najem miejsc parkingowych może zachęcać do niewykazywania wpływów z tego tytułu. Poza tym właściciele niektórych garaży mogą mniej niż w przypadku mieszkań obawiać się donosu ze strony sąsiadów do urzędu skarbowego.
Na jakim poziomie zatem należy szacować szarą strefę podatkową w przypadku najmu - nie tylko studenckiego i mieszkaniowego? Szacunek wynoszący 10% - 20% łącznych przychodów z najmu wydaje się najlepiej uzasadniony. Rodzi się zatem pytanie, jak fiskus mógłby przeciwdziałać występowaniu szarej strefy podatkowej. Historyczny wzrost liczby podatników sugeruje, że dobre efekty wywołała zmiana polegająca na wprowadzeniu prostego i stosunkowo niskiego podatku ryczałtowego od przychodów z najmu. Później rząd powiązał korzyści wynikające z najmu okazjonalnego z koniecznością zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. Tutaj pojawia się jednak kolejne pytanie, czy eksmisja sprawniejsza od kiepskiej średniej powinna służyć jako swoista „przynęta” podatkowa.
/>